【正文】 的價格提升，獲取更大的利益。?項目前期階段樹立品牌有利于項目成功啟動。 泛 CBD真正的異域風情216。 泛 CBD稀有的超大規(guī)模社區(qū)216。 動力充足的健身會所216。 琳瑯便捷的街邊商鋪216。 量身打造的緊湊戶型216。實用 品位 升值 自由 信譽品質信譽度 買方產品國際化風情第一居所 百子灣區(qū)域 麗江新城 (暫 )項目 202307年動態(tài)發(fā)展模型產品 ?客戶 開發(fā) 動態(tài)競爭中必須把握的核心要素形成產品互動、客戶互動、開發(fā)市場互動之間的整合，以實現預期開發(fā)目標，我們還需要 ……？產品 產品客戶 營銷 傳播 開發(fā) 市場銳行天下 營銷策略分主題和關鍵詞核心理念城市新銳的非常夢想國際都市的現代生活 北京人居生活新高地品牌 產品需求分析結論：一居 ：調查中反映出客戶對一居室面積的需求在 50至 70平米，存在對過小戶型使用功能不全的擔心，也反映出對超過 50萬的總價接受度較低二居 ：多數客戶希望兩居室面積控制在 100平米以下，而總價應不超過 70萬三居 ：面積大于 150平米的三居室接受度較低， 110140平米、總價低于 90萬的三居室為需求的主流其他 ：調查中反映出了客戶對樓型、朝向等的要求，具有一定 的靈活性和適應度客戶開發(fā)動態(tài)模型開發(fā)與銷售推進客戶間互動與升級造就影響開盤節(jié)點業(yè)務員向業(yè)內人士與購房者擴散業(yè)務員與業(yè)內人士一起向購房者擴散，并推動快速成長第二節(jié)點普通電視人與高級電視人互動升級普通與高級電視人一起向文藝界群體擴散并互動升級第三節(jié)點小海歸向高級海歸擴散小海歸向高級海歸一起互動，向外籍人士擴散第四節(jié)點住宅投資人向商業(yè)投資人擴散住宅投資人向商業(yè)投資人互動，向酒店投資人群擴散百子灣區(qū)域百子灣區(qū)域 麗江新城麗江新城 (暫暫 )項目項目202307年動態(tài)發(fā)展模型年動態(tài)發(fā)展模型政策導向市政規(guī)劃區(qū)域成熟周邊區(qū)域成熟0507年供應量 競爭博弈策略開發(fā)策略供應量0507年新增供應量超過 300萬平米產品類別多元區(qū)域逐步成熟競爭日趨激烈 廣渠路 百子灣路麗江新城 百子灣 1號金海國際后現代城百富家園百子灣區(qū)域 麗江新城 (暫 )項目 202307年動態(tài)發(fā)展模型影響變量政策導向 —— 奧運影響 ,北京市場整體房價可保證穩(wěn)步上揚的趨勢可能導致項目開發(fā)進度受阻 ,如 07年停止報批等 .市場需求 —— 電視臺東遷帶來傳媒及關聯人群對住宅 \LIGHT OFFICE\特色商業(yè)的巨大需求市政改造 —— 廣渠路改造是項目實質性利好 ,為銷售速度和價格提升帶來良性影響 。析調查結論 A年齡：以 25—30 歲為主收入：多在 6—10 萬、 10—15 萬占少數；需求：大部分為外地來京人士、租房居住，該類人群絕大多數在 1—2 年內有置業(yè)計劃；支付：對東部區(qū)域普遍認可，購房單價大多數人要求在 5500元左右；觀念：崇尚外來文化、崇尚開放自由，對購房的要求，更多集中在社區(qū)生活氛圍、價值理念等層面，重視住宅健康、要求戶型緊湊；調查結論 B特征：作為地產界內人士，確實有一定的輻射作用。群需求 級 利用偉業(yè)資源隨機抽調 452個目標其中有效樣本 381份對北京特色不動產有濃厚興趣；216。商業(yè)投資人群商業(yè)投資人群第四主線升級互動第四主線升級互動酒店等物業(yè)投資類人群酒店等物業(yè)投資類人群216。了解終端人群社區(qū)生活的商業(yè)需求，社區(qū)的成熟度了解終端人群社區(qū)生活的商業(yè)需求，社區(qū)的成熟度對他們是最大的誘惑。心態(tài)實際，重視商業(yè)管理機構的資質背景和水平；心態(tài)實際，重視商業(yè)管理機構的資質背景和水平；216?？粗乇卷椖康拇蟊P優(yōu)勢以及社區(qū)良好的生活氛圍；看重本項目的大盤優(yōu)勢以及社區(qū)良好的生活氛圍；216。住宅投資人群住宅投資人群第四主線起點216。投資意向多為投資意向多為 2—3 居。看重本項目的大盤優(yōu)勢以及良好的生活氛圍看重本項目的大盤優(yōu)勢以及良好的生活氛圍；；216。熱衷地產回報，手中閑散資金較多；熱衷地產回報，手中閑散資金較多；216。購房意向為 4居。對北京未來的發(fā)展較有信心，有在京投資置業(yè)的計劃；216。216。多年的國外生活經驗使他們對本項目所倡導的生活觀以及自由、開放的核心價值倍感親切，良好的社區(qū)環(huán)境、綜合配套與交通可達性都是促成銷售的良好要素。回國多年，已有較長時間的工作經歷，年齡集中在 30—40 歲間，事業(yè)成功，是 CBD區(qū)域中各大企業(yè)的中高級管理層；216。受 CBD高級白領的互動與升級影響，高級 “ 海歸 ” 成為本項目高端買家中的一類。主力購買意向為 3居。工作穩(wěn)定，工作地點主要集中在 CBD、燕莎區(qū)域，置業(yè)的首選為東部區(qū)域的中高端公寓項目；216。CBD內的高級白領216。參加工作不久，積蓄不足，置業(yè)通常靠父母幫補，購買意向為 2居為主；216。有較高學歷以及相對體面的工作，有相對穩(wěn)定的個人發(fā)展空間；216。第三主線起點216。開發(fā)與銷售推進客戶間互動與升級造就影響開盤節(jié)點業(yè)務員向業(yè)內人士與購房者擴散業(yè)務員與業(yè)內人士一起向購房者擴散，并推動快速成長第二節(jié)點普通電視人與高級電視人互動升級普通與高級電視人一起向文藝界群體擴散并互動升級第三節(jié)點小海歸向高級海歸擴散小海歸向高級海歸一起互動，向外籍人士擴散小海歸在過去的幾年中，北京有近 60萬人留學海外。崇尚自由與個性化，追求開放的、充滿創(chuàng)造性的生活；216。第二主線升級互動第二主線升級互動文化界的高級人群216。同樣因為電視臺東遷的原因而開始考慮東部項目；216。皆為業(yè)界資深人士，從業(yè)多年、事業(yè)成功，收入較高，年收入在 30萬以上，較有積蓄；216。第二主線起點以制片人為主的電視臺較高級人群及相關行業(yè)的管理階層216。購買意向是 2居的緊湊戶型；216。為了配合電視臺的東遷而特別關注東部期房；216。中央電視臺與北京電視臺的普通工作人員；216。對專業(yè)人士的意見通常能夠接受，并實施購買。能夠接觸到以上兩類人群；216。第一主線升級互動有真實購房需求的人群通過各項目業(yè)務員以及業(yè)內人士的傳播，能夠將本項目的信息在短時間內迅速抵達其他購房人群手中。216?？春帽緟^(qū)域未來的發(fā)展及升值潛力；216。216。性格獨立，有開拓精神。對潛力地區(qū)較有專業(yè)判斷能力，對房地產項目較為敏感，敢于購買，認可置業(yè)是投資升值的手段；216。年收入 8—12 萬，有一定積蓄，從業(yè) 3年以上，有一定房地產經驗；216。東部區(qū)域各項目業(yè)務員為主的地產從業(yè)人士216。p 客戶 互動與升級模型地產業(yè)務員電視人住宅投資人小海歸人群業(yè)內人士消費者地產業(yè)務員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內人士消費者地產業(yè)務員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內人士消費者地產業(yè)務員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群點對點的精準營銷傳播粗放型營銷傳播開發(fā)與銷售推進客戶間互動與升級造就影響開盤節(jié)點業(yè)務員向業(yè)內人士與購房者擴散業(yè)務員與業(yè)內人士一起向購房者擴散，并推動快速成長四條人物主線動態(tài)升級 ,推動項目銷售節(jié)奏攀升東部區(qū)域地產行業(yè)的初級人群偉業(yè)顧問于東部區(qū)域的在銷項目以及與其他項目的緊密聯系，使我們擁有龐大的地產行業(yè)的初級人群客戶基礎，該類人群將成為本項目入市的第一引爆人選。 浩庭11萬 萬不分期 2023年 12月 18 2023年11月以 “ 低調 ” 項目為代表的潛在供應量近 250萬平米西大望區(qū)域在售項目列表四方新區(qū)CBD對項目的微觀 /板塊互動解碼 … 以 “ 華僑城 ” 為代表的潛在供應量近 270萬平米朝陽路及以北區(qū)域百子灣百子灣區(qū)域區(qū)域四方新區(qū)西大望西大望區(qū)域區(qū)域CBD 相比周邊幾個區(qū)域，百子灣版塊發(fā)展最不成熟，是最有潛力和發(fā)展空間的。CBD發(fā)展驅動、 CCTV強勢進駐泛 CBD生活圈打造北京人居生活新高地關鍵詞：人本、國際、創(chuàng)新、領先、增值區(qū)域發(fā)展： 202307的百子灣 參考模型： 北京珠江帝景泛 CBD區(qū)域市場競爭環(huán)境分析知己知彼知己知彼朝陽路及以北區(qū)域CBD對項目的微觀 /板塊互動解碼 … 在售項目珠江羅馬嘉園 朝陽路北 600米 7100元 /平方米 東岸 紅領巾橋東 5800元 /平方米 財滿街 東四環(huán)朝陽路 69號 7800元 /平方米 朝陽無限 甘露園 1號院 5380元 /平方米 青年匯 朝陽路北交口 5500元 /平方米 中水金海嘉苑 姚家園路西口往南 4980元 /平方米 朝陽園 (薈景峰 ) 青年路 8500元 /平方米 東區(qū)國際 東四環(huán)交叉口