【正文】 要客群。 本案三居產(chǎn)品戶型面積略小于區(qū)域內(nèi)其他樓盤，可通過(guò)發(fā)揮總價(jià)優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售一期戶型配比和剩余套數(shù)項(xiàng)目一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品戶型構(gòu)成一期成交客戶分析一期產(chǎn)品戶型分析為了充分了解本項(xiàng)目客戶的共同特征，從而把握客戶需求情況，媒體的有效性，對(duì)下階段的推廣形成指導(dǎo)性建議，我們針對(duì) 180個(gè)成交客戶情況我們進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研。 由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，本項(xiàng)目各面積戶型去化速度比較均勻，成交比例合理；216。項(xiàng)目一期由四棟高層組成。 項(xiàng)目一期處于項(xiàng)目的最北側(cè)項(xiàng)目一期處于項(xiàng)目的最北側(cè)216。主力客群： 主要來(lái)自沈河區(qū)與和平區(qū)的客戶，從行業(yè)來(lái)看主要以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師、企業(yè)年輕白領(lǐng)等客群為主， 我項(xiàng)目目標(biāo)客群以中低端客群為主 。價(jià)格： 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格從 2023年 56月的 5000元 /平米的均價(jià)開(kāi)始下滑，目前區(qū)域市場(chǎng)的 均價(jià)在 4500元 /平米，區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌 。產(chǎn)品： 首創(chuàng)國(guó)際城 /坤泰新界 / 金地國(guó)際花園 / 萬(wàn)科新里程 / 金地濱河國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較好，產(chǎn)品南北通透，滿足沈陽(yáng)購(gòu)買群體的心理。 供應(yīng)量： 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，產(chǎn)品供應(yīng)量較大，而且 “ 渾河灣 ” 和 “ 名流花園 ” 預(yù)計(jì)會(huì)在 08年下半年及 09年初面市， 未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。開(kāi)發(fā)商： 區(qū)域內(nèi)聚集多家品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商如：首創(chuàng)、萬(wàn)科、金地。區(qū)位： 我項(xiàng)目地處區(qū)域市場(chǎng) 核心位置 ，地理位置上存在一定的優(yōu)勢(shì)。 客群情況：客戶主要來(lái)源于沈河、和平，其次為鐵西，公務(wù)員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主為主，其中電信、銀行等行業(yè)客戶占有的比重較大。 銷售情況： 2023年 10月 12日公開(kāi)認(rèn)籌至今僅銷售 60余濤房源，目前銷售事態(tài)較差，淡季入市也是造成銷售不良的原因之一。 產(chǎn)品：戶型設(shè)計(jì)合理、功能齊全，實(shí)用率高，并且所有戶型都保證南北通透、采光充分，部分戶型還贈(zèng)送露臺(tái)，產(chǎn)品主要以 8090平左右的兩居和 110平、 130平左右的三居為主，另外還有精裝的 60平左右的一居和 80平左右的兩居，能滿足消費(fèi)者多樣的居住需求。 品牌：金地集團(tuán) (沈陽(yáng) )房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ，知名度較高，具有品牌優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位：項(xiàng)目位于渾南新區(qū)渾南大道 18號(hào)，沈陽(yáng)建筑大學(xué)北門對(duì)面，東面是高科技園區(qū)、西連奧體中心、南臨大學(xué)城、北倚渾河自然景觀，濱河生活區(qū)域。216。戶型階梯式，使用性較差110平米三居室 135平米三居室216。該戶型南北均有贈(zèng)送露臺(tái)，同樣為全明戶型設(shè)計(jì)。216。餐廳較小，客廳和臥室不夠方正68平米一居室 89平米二居室216。金地濱河國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品線216。216?？蛻艟€金地濱河國(guó)際社區(qū)客戶線216。216。金地濱河國(guó)際社區(qū)216。萬(wàn)科新里程小結(jié)開(kāi) 發(fā) 商：金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)渾南東路 18號(hào)物業(yè)公司：金地物業(yè)管理有限公司景觀設(shè)計(jì)： ACLA景觀設(shè)計(jì)公司建筑類別：高層裝修情況：毛坯均 價(jià)： 4300元 /平米開(kāi)盤時(shí)間： 202311入住時(shí)間： 202306 總建筑面積： 150平占地面積： 76萬(wàn)平 容 積 率： 綠 化 率： 42%金地濱河國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品基本情況戶型配比該項(xiàng)目主力戶型為 8992平米兩居，占一期推盤量的 47%。216。 銷售情況： 一期目前銷售率 70%左右， 07年 8月入市后價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)， 08年 5月份達(dá)到銷售高峰，之后受市場(chǎng)環(huán)境影響，其后價(jià)格一路下挫，成交低迷。 產(chǎn)品： 項(xiàng)目建筑為高層產(chǎn)品，戶型格局設(shè)計(jì)方正，規(guī)避了空間上的浪費(fèi)， 100平米以上戶型設(shè)計(jì)了寬景露臺(tái)，面積區(qū)間為 50120平方米，以二居、三居戶型為主，園林景觀及物業(yè)服務(wù)受客戶認(rèn)可度高。 品牌： 沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，具有沈陽(yáng)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)地位，口碑效應(yīng)明顯，具有深厚的客戶基礎(chǔ)。 區(qū)位： 萬(wàn)科新里程位于渾南大道長(zhǎng)青街以東，是區(qū)域內(nèi)距離大學(xué)城最近的項(xiàng)目，近鄰沈陽(yáng)建筑學(xué)院和音樂(lè)學(xué)院南校區(qū)，目前周邊配套尚不完善。主臥、次臥的衛(wèi)生間相連，布局不理想。133平三居室戶型方正，南北通透，采光日照效果好且有入戶式空中花園設(shè)計(jì)。但其客廳為東、西朝向且進(jìn)深長(zhǎng)，且采光較差，功能性受到影響。105平二居室戶型全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果好。二居室為全南朝向，采光日照效果好，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。戶型方正，贈(zèng)送露臺(tái)面積較大216。從置業(yè)情況分析來(lái)看，二次置業(yè)是此項(xiàng)目的主要客戶體，占其中比重較大，其次為一次置業(yè)的小戶型群體。前期報(bào)廣力度較大，配合網(wǎng)絡(luò)與路牌宣傳。216。萬(wàn)科新里程客戶來(lái)源區(qū)域 職業(yè)特征客戶線萬(wàn)科新里程216。從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)買力來(lái)自公務(wù)員、銀行職員及白領(lǐng)等收入較高的行業(yè)。216。216。 產(chǎn)品： 項(xiàng)目規(guī)劃、配套設(shè)施完善，戶型設(shè)計(jì)合理，大部分產(chǎn)品為全明戶型。 品牌： 金地集團(tuán) (沈陽(yáng) )房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ，知名度較高。 區(qū)位： 距地鐵 2號(hào)線奧體站 ，項(xiàng)目周邊公交車線路較多，項(xiàng)目靠近渾南大道、五愛(ài)隧道，交通方便，鄰近渾河。不足之處在于衛(wèi)生間入口緊挨主、次臥房門，使用效果不佳216?？蛻艟€金地國(guó)際花園客戶認(rèn)知途徑： 客戶置業(yè)情況分析：金地國(guó)際花園 產(chǎn)品線87平米二居室 119平米三居室216。216?？蛻艟€金地國(guó)際花園職業(yè)特征：來(lái)源區(qū)域：216。216。216。216。金地國(guó)際花園以舒適型兩居、三居為主，去化速度較為平均銷售情況金地國(guó)際花園216。同時(shí)有部分體育局工作人員，很多東北體育明星也在此置業(yè)，對(duì)其知名度有提升作用。 客群情況： 客戶主要來(lái)源于沈河、和平。 銷售情況： 項(xiàng)目于 08年 5月開(kāi)盤一次性引爆，而后價(jià)格一路下挫，目前一期銷售進(jìn)入尾盤階段，剩余主要為大戶型產(chǎn)品。 產(chǎn)品： 項(xiàng)目建筑形式為多層、小高與高層，高層產(chǎn)品樓間距為 80米，提升了高層產(chǎn)品的采光效果與居住舒適度，戶型面積跨度區(qū)間 52260平 , 主力戶型 84142平二居、三居，產(chǎn)品豐富且多為南北通透格局。 品牌： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ取?區(qū)位： 奧體核心板塊，距地鐵 2號(hào)線奧體站約 2023米，項(xiàng)目周邊公交車線路較多，項(xiàng)目靠近渾南大道、五愛(ài)隧道，交通方便。126平三居雙臥朝陽(yáng)，功能完善， 采光良好216。108平三居戶型設(shè)計(jì)合理，布局方正，功能和空間結(jié)合合理216。不足之處在于通風(fēng)效果不理想，廚房窗戶較小。二居產(chǎn)品為全南朝向，明衛(wèi)設(shè)計(jì)給此戶型增添一亮點(diǎn)。不足之處客廳采光不好，需通過(guò)臥室采光。小戶型產(chǎn)品采取南向設(shè)計(jì)，提高整體居住舒適度。客戶置業(yè)多為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境為主。依據(jù)圖表反映來(lái)看，客戶主要了解渠道以報(bào)廣、短信、車體居多其次是網(wǎng)絡(luò)和路牌。部分東北體育明星也在此置業(yè)。216。職業(yè)特征：來(lái)源區(qū)域：坤泰新界 客戶線216。216。 該項(xiàng)目于 08年 5月開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)月一次性引爆，加之興業(yè)銀行團(tuán)購(gòu) 350余套，促使其一期產(chǎn)品開(kāi)盤后兩個(gè)月快速去化。SR國(guó)際新城開(kāi) 發(fā) 商：沈陽(yáng)坤泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)渾南大道 9號(hào)物業(yè)公司：坤泰物業(yè)建 筑 商：中建八局景觀設(shè)計(jì)：天津園林規(guī)劃設(shè)計(jì)院建筑類別：多層、小高層、高層 裝修情況：毛坯價(jià)格區(qū)間： 4800元 /平開(kāi)盤時(shí)間： 20230510 入住時(shí)間： 202310 總建筑面積： 150萬(wàn)占地面積： 50萬(wàn)容 積 率： 綠 化 率： 43%坤泰新界產(chǎn)品基本情況戶型配比坤泰新界項(xiàng)目以兩居、三居的大戶型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品去化速度較平均，目前為一期尾盤銷售階段。216。216。216。216。主臥西南角采光，且采光面積較小216。216。格局較為方正、室內(nèi)功能區(qū)分布合理216。戶型結(jié)構(gòu)方正，客廳臥室均有窗戶，采光較好216。從置業(yè)角度來(lái)看二次置業(yè)是此項(xiàng)目的主力客戶群。 客戶線SR國(guó)際新城客戶認(rèn)知途徑： 客戶置業(yè)情況分析：216。216。SR國(guó)際新城職業(yè)特征：來(lái)源區(qū)域：216。216。泛美華庭開(kāi)發(fā)商：愛(ài)斯阿爾（沈陽(yáng)）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)沈營(yíng)路 11號(hào) 物業(yè)公司：愛(ài)斯阿爾物業(yè)管理公司建筑商 :大連金廣建設(shè) /沈陽(yáng)北方建設(shè)集團(tuán)有限公司 /中建一局（集團(tuán)）有限公司建筑類別：高層裝修情況：毛坯均 價(jià)： 3700元 /平方米開(kāi)盤時(shí)間 : 202309（三期）入住時(shí)間 : 202306總建筑面積： 120萬(wàn)平方米 占地面積： 22萬(wàn)平方米 容 積 率： 綠 化 率： 50%SR國(guó)際新城產(chǎn)品基本情況戶型配比戶型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 57 3700 60 5 8%兩居 90142 3650 250 15 6%三居 150183 3700 100 10 1%四居及躍層 150183 3650 40 0 0%項(xiàng)目以兩居、三居產(chǎn)品為主，一居產(chǎn)品供應(yīng)量較小SR國(guó)際新城銷售情況216。216。216。216。216。216。216。功能分區(qū)不合理90平米二居室 126平米三居室泛美華庭 產(chǎn)品線216?？蛻艟€泛美華庭泛美華庭 產(chǎn)品線65平米一居室216。216。 客戶認(rèn)知途徑 客戶置業(yè)情況分析216。216。泛美華庭客戶來(lái)源區(qū)域 職業(yè)特征客戶線泛美華庭216。首創(chuàng)國(guó)際城 開(kāi) 發(fā) 商：泛華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)沈營(yíng)路 7號(hào) 物業(yè)公司：泛華物業(yè)建 筑 商：泛華建設(shè)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：遼寧景觀設(shè)計(jì)研究院建筑類別：高 層裝修情況：毛坯價(jià) 格： 4700元 /平方米開(kāi)盤時(shí)間： 20230628入住時(shí)間： 20231115 總建筑面積： 15萬(wàn)平方米 占地面積： 容 積 率： 綠 化 率： 50%泛美華庭產(chǎn)品基本情況戶型配比戶型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 60 4700 90 70 77%兩居