【正文】 的劣勢(shì)，因此對(duì)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深度調(diào)研后，得出區(qū)域市場(chǎng)小戶型存量較少。我項(xiàng)目大堂面積及挑高在區(qū)域內(nèi)最高。 賽洛城沿海 與上述戶型對(duì)比，面積不占優(yōu)勢(shì)，朝向處于明顯劣勢(shì)，萬(wàn)科一居室贈(zèng)送較大露臺(tái)，附加值高?？蛻艨剐裕悍悄媳蓖ㄍ?，北向臥室私密性較差B6戶型：三室兩廳一衛(wèi) 建筑面積： ㎡一期戶型解析216。，暗衛(wèi)設(shè)計(jì)。A3戶型：二室兩廳一衛(wèi) 建筑面積： ㎡一期戶型解析216。 客戶抗性：面積較大，戶型為朝東，朝西向采光一期戶型解析216。216。購(gòu)買此戶型的年齡結(jié)構(gòu)跨越較大， 3135歲年齡段所占比例較為突出。 216。均以自住為主，改善居住環(huán)境，進(jìn)行居住升級(jí)成交客戶分析 109平米二居室216。89平米二居室戶型客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)以自住為主。對(duì)于 69平米一居，面積較大，投資客戶減少。成交客戶分析 69平米一居室216。從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，單身客群占總比例的 49%，成為此戶型的主要客群。 項(xiàng)目一期處于項(xiàng)目的最北側(cè)項(xiàng)目一期處于項(xiàng)目的最北側(cè)216。 供應(yīng)量： 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，產(chǎn)品供應(yīng)量較大，而且 “ 渾河灣 ” 和 “ 名流花園 ” 預(yù)計(jì)會(huì)在 08年下半年及 09年初面市， 未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 銷售情況： 2023年 10月 12日公開(kāi)認(rèn)籌至今僅銷售 60余濤房源，目前銷售事態(tài)較差，淡季入市也是造成銷售不良的原因之一。216。餐廳較小，客廳和臥室不夠方正68平米一居室 89平米二居室216。216。 銷售情況： 一期目前銷售率 70%左右， 07年 8月入市后價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)， 08年 5月份達(dá)到銷售高峰，之后受市場(chǎng)環(huán)境影響，其后價(jià)格一路下挫，成交低迷。主臥、次臥的衛(wèi)生間相連，布局不理想。二居室為全南朝向，采光日照效果好，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。216。216。不足之處在于衛(wèi)生間入口緊挨主、次臥房門，使用效果不佳216。216。同時(shí)有部分體育局工作人員，很多東北體育明星也在此置業(yè)，對(duì)其知名度有提升作用。 品牌： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為沈陽(yáng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?。不足之處在于通風(fēng)效果不理想，廚房窗戶較小。客戶置業(yè)多為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境為主。職業(yè)特征：來(lái)源區(qū)域：坤泰新界 客戶線216。216。主臥西南角采光，且采光面積較小216。從置業(yè)角度來(lái)看二次置業(yè)是此項(xiàng)目的主力客戶群。216。216。功能分區(qū)不合理90平米二居室 126平米三居室泛美華庭 產(chǎn)品線216。216。216。 明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)216。首創(chuàng)國(guó)際城 產(chǎn)品線121平米三居室 133平米三居室216。216。價(jià)格在奧體版塊內(nèi)高層產(chǎn)品中屬中、高等價(jià)位216。我項(xiàng)目戶型配比相對(duì)合理，在區(qū)域市場(chǎng)中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。 我項(xiàng)目戶型配比相對(duì)合理，在區(qū)域市場(chǎng)中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。物業(yè)類型：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以多層，小高層為主戶型南北通透，我項(xiàng)目產(chǎn)品形式無(wú)法改變，應(yīng)多以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化與差異化來(lái)縮短與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)。 占兩居市場(chǎng)份額的 10%區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型存量情況項(xiàng)目名稱 一居面積 兩居面積 三居 四居及躍層泛美華庭 60 9092 120金地國(guó)際花園 8791 119140 180坤泰新界 58 84120 108140 160萬(wàn)科新里程 58 88107 122133金地濱河國(guó)際社區(qū) 68 8992 110135首創(chuàng)國(guó)際 48 88117 121135 145171沿海賽洛城 5369 89109 114130SR 5765 78128 122135 145180合計(jì)套數(shù) 594 1445 1120 183由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售產(chǎn)品以二居、三居存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一居產(chǎn)品相對(duì)較少，我項(xiàng)目占剩余一居產(chǎn)品份額的 65%。216。根據(jù)上圖所示客戶來(lái)源區(qū)域主要為沈河、和平，占總體需求率的 65%，渾南、大東也是具有一定的購(gòu)買力的區(qū)域。戶型方正，布局合理，居住舒適度高。216。 區(qū)位：首創(chuàng) ?國(guó)際城位于渾南的核心位置，與五里河 CBD隔河相望，經(jīng)渾河橋順暢承接金廊的便捷與繁華。 客群情況：客戶主要來(lái)源于沈河、和平，其次為鐵西，從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)買力來(lái)自公司職員、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及年輕白領(lǐng)等。依圖表反應(yīng)來(lái)看該項(xiàng)目推廣方式較少，以報(bào)廣、路牌、網(wǎng)絡(luò)為主，老客戶介紹也有一定的效果。全明戶型設(shè)計(jì)，采光效果理想，客廳設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角窗外延了室內(nèi)的空間和視線。 銷售情況： 項(xiàng)目于 2023年 6月 28日開(kāi)盤，放出 300套房源，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間蓄客，開(kāi)盤當(dāng)日銷售 170余套，目前已累計(jì)售出 230套，一居、二居產(chǎn)品去化較快，銷售率為77%與 60%，目前銷售緩慢，價(jià)格也下調(diào)至 4100元 /平米。根據(jù)上圖所示客戶來(lái)源區(qū)域主要為沈河、和平、渾南，其次為東陵區(qū)與大東區(qū)。戶型結(jié)構(gòu)方正，但戶型分割不合理，餐廳較小且位置不佳SR國(guó)際新城 產(chǎn)品線110平米二居室 132平米三居室216。 品牌： 愛(ài)斯阿爾（沈陽(yáng)）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。戶型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 5258 高層 4500 175 165 94%兩居 84—108120高層 4500多層、小高 6000 400 320 80%三居 112131142高層 4500小高 6000 325 280 86%四居 166平方米 小高 6000 150 140 93%躍層 260平方米 多層、小高 8000 50 45 90%銷售情況坤泰新界216。從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)買力來(lái)自公務(wù)員、銀行職員及白領(lǐng)等收入較高的行業(yè)。216。不足之處在于客廳面積較小，一衛(wèi)設(shè)計(jì)，露臺(tái)朝北108平米三居室 126平米三居室216。216。該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)有一定的知名度，成交客戶中老帶新較多。 該項(xiàng)目成交客群認(rèn)知途徑可以看出主要為朋友介紹，其次為報(bào)廣及戶外廣告，說(shuō)明該項(xiàng)目先期品牌樹(shù)立與項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度較高，已經(jīng)形成口碑傳播，因此給后期銷售帶來(lái)相當(dāng)大的客源。216。 客群情況： 客戶主要來(lái)源于沈河、和平，其次為鐵西，同時(shí)有部分體育局工作人員。216。216。216。 客群情況： 客戶主要來(lái)源為沈河區(qū)、和平區(qū)，其次為鐵西，從職業(yè)特征來(lái)看，主要有公務(wù)員、銀行職員、教師等行業(yè)。金地品牌的渲染加之戶外廣告牌的效應(yīng)，配合短信和網(wǎng)絡(luò)，少量的報(bào)廣宣傳。戶型不夠方正，南向采光不足金地濱河國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品線216。 216。金地濱河國(guó)際社區(qū)小結(jié)216。216。一期樓座分布圖分期名稱 總建筑面積（㎡） 住宅總戶 數(shù) 地上層數(shù) 地下層 數(shù) 備注C3 224 32 112層商業(yè)、 34層辦公；商業(yè) 2區(qū)C4 224 32 1C5 256 33 11層商業(yè)；商業(yè) 1區(qū)C6 256 33 1一期樓座住宅部分技術(shù)指標(biāo)C4各戶型套數(shù)戶型 (平 ) 套數(shù) (套 ) 56 56 28 28 28 28簽約套數(shù) 17 16 5 11 8 7剩余套數(shù) 39 40 23 17 20 21C5各戶型套數(shù)戶型 (平 ) 套數(shù) (套 ) 64 64 64 64簽約套數(shù) 22 22 18 3剩余套數(shù) 42 42 46 61C6各戶型套數(shù)戶型 (平 ) 套數(shù) (套 ) 64 64 64 64簽約套數(shù) 12 8 38 5剩余套數(shù) 52 56 26 59一期在售樓座戶型 套數(shù) 面積區(qū)間 所占比例 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 剩余戶型比例一居 368 5372 50% 97 271 50%兩居 128 89 17% 56 72 13%舒適型兩居 156 109 21% 13 143 26%三居 84 114131 12% 26 58 11%總計(jì) 736 53131 100% 192 544 100%216。216。對(duì)于 25歲以下客戶，此戶型購(gòu)買較少，考慮同等面積的兩居產(chǎn)品。216。 216。購(gòu)買此戶型的年齡結(jié)構(gòu)跨越較大216。此戶型以購(gòu)買群體較廣，主要集中在購(gòu)買力較強(qiáng)的群體。 216。均以自住為主，改善居住環(huán)境，進(jìn)行居住升級(jí)他們是都市的，年輕時(shí)尚，是有品味的；他們是注重家庭，購(gòu)置婚房的準(zhǔn)婚一族；他們是以自住為主，追求產(chǎn)品實(shí)用性的理性購(gòu)房者； 新都市注重家庭的 70、 80后一代，理性的購(gòu)房群體客戶定位項(xiàng)目一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品戶型構(gòu)成一期成交客戶分析一期產(chǎn)品戶型分析A2/B2戶型：一居室建筑面積： ㎡ 216。，且為長(zhǎng)條窗，不利于采光?？蛻艨剐裕捍藨粜洼^為理想，北向臥室較暗，對(duì)著空中花園私密性較差一期戶型解析B3戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積： ㎡一期戶型解析216。216。戶型目前所存在的問(wèn)題：，并且對(duì)著空中花園，私密性較差。3. 主臥面積過(guò)大。我項(xiàng)目 69平米一居，雖然附加值高，但戶型朝北抗性較大，對(duì)于一居室面積較大，可考慮改造成兩居戶型。首創(chuàng)國(guó)際城121平米三居室金地國(guó)際花園119平米三居室沿海 我項(xiàng)目產(chǎn)品在朝向和戶型設(shè)計(jì)上存在一定的購(gòu)買抗性，應(yīng)增加產(chǎn)品的附加值進(jìn)行去化。政府新出臺(tái)個(gè)人首次購(gòu)買政府新出臺(tái)個(gè)人首次購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，契稅稅率按國(guó)家規(guī)定的平方米及以下普通住房，契稅稅率按國(guó)家規(guī)定的 1%收取，收取，居民首次購(gòu)房最低首付款比例調(diào)整為居民首次購(gòu)房最低首付款比例調(diào)整為 20% 等政策的出臺(tái)，小戶型產(chǎn)品購(gòu)買門檻降低。216。m178。50公分標(biāo)準(zhǔn)地臺(tái)凸窗50公分步入式外飄窗住宅產(chǎn)品建議 —— 高性價(jià)比細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)時(shí)將其中一個(gè)房間不裝窗戶而當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主入住后將此房間封閉 ,可當(dāng)做單獨(dú)房子使用。 四月 21四月 2117:56:1717:56:17April 02, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 17:56:1717:56:1717:56Friday, April 02, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 2117:56:1717:56Apr2102Apr211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒