【正文】 相對(duì)大些。等額本金還款法支付特征：初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。注：房產(chǎn)支出收入比＝（月還款額＋月物業(yè)費(fèi)） /月均收入房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi)（含１年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。這是每國(guó)面向優(yōu)質(zhì)客戶的主要貸款產(chǎn)品，適用于經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定、利率較為穩(wěn)定或短期利率低于長(zhǎng)期利率的情形。轉(zhuǎn)按揭： 是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。也稱 “隨借隨還 ”、 “循環(huán)貸 ”等。貸款條件：貸款條件： 面向已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)，貸款價(jià)值比通常不超過(guò) 60％，期限不超過(guò) 10年，貸款利率較高。 以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件有合法的身份；按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款 20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款 ；有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門(mén)規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款比較商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款比較商業(yè)性住房貸款 住房公積金貸款貸款對(duì)象 具有完全民事行為能力的自然人 住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工 貸款額度 多為房款的 70％ ，有限額規(guī)定據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定貸款手續(xù) 開(kāi)發(fā)商合作銀行審批 住房資金管理中心審批貸款利率 市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣 政策性利率，獨(dú)立房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān)單位：％ 利率期限 商業(yè)貸款三至五年五年以上 公積金貸款一至五年五年以上 3. 住房組合貸款—— 繳交住房公積金的職工在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購(gòu)房需要時(shí)，分別與銀行簽訂 “住房公積金抵押貸款合同 ”和 “個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同 ”，同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。住房公積金賬戶個(gè)人工資比例扣存 住房公積金管理中心 商業(yè)銀行單位按個(gè)人工資比例繳存委托 具體業(yè)務(wù)住房公積金貸款申請(qǐng)條件住房公積金貸款申請(qǐng)條件一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工；二是款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房。2. 住房公積金貸款—— 由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 。目前我國(guó)兩種典型購(gòu)房抵押貸款形式是個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金貸款。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對(duì)抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)以獲得補(bǔ)償。與信托公司合作的主要模式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、信托貸款、過(guò)橋融資、資產(chǎn)收購(gòu)等優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)全程業(yè)務(wù)融資服務(wù)融資較為便利和快速，可作為銀行貸款的過(guò)渡綜合財(cái)務(wù)成本低靈活性：依據(jù)企業(yè)和項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)個(gè)性化信托產(chǎn)品為未來(lái)證券化奠定基礎(chǔ)融資規(guī)模小、期限短融資門(mén)檻高信托計(jì)劃不能上市，流動(dòng)性差開(kāi)發(fā)商的兌付危機(jī)會(huì)引發(fā)信托公司的信譽(yù)危機(jī)對(duì)信托公司的要求高7. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金通 過(guò) 向多數(shù)投 資 者 發(fā) 行基金份 額設(shè) 立基金公司，由出 資 人自任或另行委托基金管理人管理和運(yùn)用基金 資產(chǎn) ，委托基金托管人托管基金 資產(chǎn) ，主要投 資 于房地 產(chǎn)類(lèi)證 券、房地 產(chǎn) 投 資 信托和非上市房地 產(chǎn) 投 資 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 等，收益按出 資 股份共享， 風(fēng)險(xiǎn) 由投 資 者共擔(dān)?！?《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》 第一章第五條。信托業(yè)務(wù)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具備的條件信托業(yè)務(wù)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具備的條件有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格；注冊(cè)資本不少于 1000萬(wàn)元人民幣；具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源，其中至少有 2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備 5年以上可追溯的記錄；中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件。此 處 的不 動(dòng)產(chǎn) ，包括房地 產(chǎn) 及其 經(jīng)營(yíng)權(quán) 、物 業(yè) 管理權(quán) 、租 賃權(quán) 、受益 權(quán) 和擔(dān)保抵押 權(quán) 等相關(guān) 權(quán) 利。提示提示 ：： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金的時(shí)點(diǎn)、數(shù)量、期限與債券之間具有高度的相似性。房地產(chǎn)債券類(lèi)別： 一般付息、附息和貼現(xiàn)； 公募、私募相對(duì)于其他融資渠道的優(yōu)勢(shì)高效靈活；籌集資金多，票面利率相對(duì)貸款要低；使用時(shí)間長(zhǎng) —— 無(wú)中途停貸或回收風(fēng)險(xiǎn)；使用相對(duì)較為自由；公司債公開(kāi)、透明，有評(píng)級(jí)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制；發(fā)債公司會(huì)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng) —— 易于被接受。債券購(gòu)買(mǎi)者 與 發(fā) 行者之 間 是一種 債權(quán) 債務(wù) 關(guān)系， 債 券 發(fā) 行人即 為債務(wù) 人， 債 券持有人即 為債權(quán) 人。IPO發(fā)行條件發(fā)行條件 ：：連續(xù)三年盈利；凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10% ；累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的 50% ；總資產(chǎn)負(fù)債率低于 70% ；所有者權(quán)益至少 5000萬(wàn)元。貸款要點(diǎn)貸款要點(diǎn) ：：工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，核實(shí)已完部分工程數(shù)量，并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)確認(rèn)工程質(zhì)量；土地使用權(quán)必須是有償取得，已領(lǐng)取 《 國(guó)有土地使用權(quán) 》 ； 工程未完部分應(yīng)有開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同（房屋期權(quán)），預(yù)算造價(jià)重新審核，以確定其抵押價(jià)值和貸款價(jià)值比率，并按各個(gè)部位形象進(jìn)度確定分階段抵押價(jià)值 ； 抵押期內(nèi)可在銀行的許可和監(jiān)管下預(yù)售，銷(xiāo)售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲(chǔ)。一般是在取得了 預(yù) 售 許 可 證后，土地使用 權(quán) 抵押 貸 款 轉(zhuǎn) 化而成，并在房屋出售后注 銷(xiāo) 在建工程抵押，便于 購(gòu) 房合同的 執(zhí) 行。條件： 要求借款人資本金充足、管理規(guī)范，土地的整體情況（性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、規(guī)劃用途與預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃等），土地價(jià)值；借款金額： 最高不超過(guò)抵押物現(xiàn)行作價(jià)的 60% 。2. 土地儲(chǔ)備貸款向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款，用于支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。租金是唯一還款來(lái)源。借款金額： 一般最高不超過(guò)抵押物現(xiàn)行作價(jià)的 70% ；貸款期限： 短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限， 3~5年；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)貸款15~30年；利息： 實(shí)行按季結(jié)息的辦法，收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 ：房地產(chǎn)金融的核心：房地產(chǎn)金融的核心借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為抵押，向貸款人（抵押權(quán)人 /受押人）申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，并承諾在約定的期限內(nèi)以一定的形式償付貸款本息。土地土地 開(kāi)發(fā)貸款開(kāi)發(fā)貸款—— 商業(yè) 銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開(kāi)發(fā)的貸款。貸款條件：借款人、項(xiàng)目。貸款條件：借款人、項(xiàng)目；貸款期限及利率：一般不超 過(guò) 3年。房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款的條件開(kāi)發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)滿足的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，銀行開(kāi)立賬戶保持正常業(yè)務(wù)往來(lái)，企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等；項(xiàng)目滿足的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件（ “四證 ”）及市場(chǎng)前景，預(yù)算合理且自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總額的 35% ）；開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ：：金融機(jī)構(gòu)向借款人