某集團投資決策流程調(diào)研1111037404290-文庫吧資料
2025-02-15 17:54本頁面
【正文】 給出書面意見，以供領導決策。216。216。項目經(jīng)濟測算 規(guī)劃設計中心 負責按計劃要求完成有關匯報規(guī)劃文本和規(guī)劃演示文件的準備工作。根據(jù)需要并經(jīng)過總裁同意，項目前期規(guī)劃方案可以與政府或對方進行正式溝通匯報。216。規(guī)劃設計中心 形成的規(guī)劃設計 草案 成果（圖紙和指標），應由 規(guī)劃設計中心總經(jīng)理 簽字后及時交底給 投資發(fā)展中心 ，以作為項目評估和談判的依據(jù)。在進行項目規(guī)劃設計前， 規(guī)劃設計中心 應進行項目現(xiàn)場考察和調(diào)研， 投資發(fā)展中心 協(xié)調(diào)配合u 項 目可行性分析把握的關 鍵 要點216。交底和補充交底流程為： 投資發(fā)展中心 提交交底 → 投資發(fā)展中心 總經(jīng)理審批 → 規(guī)劃 設計中心總經(jīng)理 審批 → 規(guī)劃設計中分管副總裁審批 → 規(guī)劃 設計中心 。設計條件和資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應及時與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。前期規(guī)劃設計條件交底 對于轉讓項目，在簽訂合同前需對項目和對方公司進行項目盡職調(diào)查審計， 投資發(fā)展 中心 、法律事務部、財務部 門參加 ，必要時可以聘請專業(yè)機構。216。問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查 （掛牌項目） u 項 目可行性分析把握的關 鍵 要點 252。決策分析252。 管理風險。財務風險。政策風險。252。價格下跌風險。252。u 項 目投 資 決策分析要素216。盈利分析：關注稅前成本利潤率、年投資回報率?，F(xiàn)金流分析。收入測算： 一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算 。成本分析： 土地成本、前期費用、工程建設、政策收費、不可預見費、三項費用六大部分 。財務分析252。 社會環(huán)境分析。252。競爭項目的銷售周期。252。u 項 目投 資 決策分析要素216。252。252。252。252。216。 經(jīng)濟環(huán)境分析。252。房地產(chǎn)投資三要素：時機、地段、質(zhì)量。 市 場 分析252。前面三個問題通過設置付款條件和要求提供有效擔保加以化解，但土地溢價后的稅務負擔將對項目產(chǎn)生重大影響。? 買斷土地過名，除了要關注土地是否可以無條件使用和法律關系清楚外，土地收購費用全額進成本，如同政府出讓一樣操作簡單。從當前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權。 看交易方式 從獲取土地使用權的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當前土地使用者轉讓兩種途徑。不同的操作方式，對項目運作影響不同。 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關系清楚。u 項 目 選擇 關注的幾大因素216。 還要關注設計條件的可行性。如 建筑密度、高度、容積率。如用途。 看 項 目 規(guī) 劃條件 通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。地塊的高差情況。不同地塊周圍的市政基礎設施往往存在較大差異。 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。我們的投資戰(zhàn)略區(qū)位是什么？216。 看區(qū) 位 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位置的概念，還應包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。看 項 目 規(guī) 劃條件216。216。 看區(qū) 位 216。同意立項組織現(xiàn)場勘查、盡職調(diào)查法律風險分析市場調(diào)研、項目及產(chǎn)品定位規(guī)劃草案設計工程技術分析項目成本測算經(jīng)濟效益測算擬訂合同草案 編制可行性分析報告 如涉及酒店，需酒店集團參與調(diào)研和定位并出意見總裁審批同意啟動編制項目存檔不同意立項法務部門 投資發(fā)展中心 財務管理 部門設計部門 工程管理 部門 成本管理 部門營銷部門 決策層項目決策階段：項目投資決策評審
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