物業(yè)管理中的成本管理講義-文庫吧資料
2025-02-15 16:21本頁面
【正文】 干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤約 12萬元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： （ 120萬元 +12萬元） 247。 案例： 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積 10萬平方米，經(jīng)測算該項(xiàng)目 全年各項(xiàng)費(fèi)用如下 （ 1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬元 （ 2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬元 （ 3）清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬元 （ 4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬元 （ 5）公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬元 （ 6）辦公費(fèi) 5萬元 （ 7）固定資產(chǎn)折舊 2萬元 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬元 （ 9）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用 6萬元 合計(jì)： 120萬元 若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為 10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 120萬元 x（ 1+10%） 247。平方米） 三、成本估測算結(jié)果匯總 P=∑ Ｆ i/S 式 中： P—— 某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元 /月 （九）專項(xiàng)維修資金 工資津貼等費(fèi)（ F1） ２、設(shè)備、零部件和材料購置 (F2) ３、機(jī)械使用費(fèi) (F3) ４、水、電、氣費(fèi) (F4) ５、管理費(fèi) (F5) 公共維修基金Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測算的物業(yè)面積（元／月 對(duì)于商廈、酒店，還要投購公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。 （八）保險(xiǎn)費(fèi)測算 對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。 ２、勞保用品費(fèi) (F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購置費(fèi)。平方米） １２月 Ｓ （五）清潔衛(wèi)生費(fèi)測算 清潔工具購置費(fèi) (F1)： 此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購置費(fèi) 勞保用品費(fèi) (F2) 清潔機(jī)械材料費(fèi) (F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機(jī)的折舊、消耗材料等。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用。平方米） （四）秩序維護(hù)費(fèi)測算 秩序維護(hù)費(fèi) (F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容： （ 1）安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。 上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小?有時(shí)救生員 、 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開支范圍 。 ３ 、 能源費(fèi) (F3) 物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本 。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購置等支出。 ８ 、 辦公用水電費(fèi) （ Ｆ８ ） 辦公費(fèi)的測算公式為： 辦公費(fèi)Ｐ２＝ 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 １２月 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ２＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月 參與測算的物業(yè)面積 （元／月 律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用 。 ４ 、 書報(bào)費(fèi) （ Ｆ４ ） 書報(bào)費(fèi)即每年必須購置的報(bào)紙雜志 ， 特別是專業(yè)書報(bào)所需要的費(fèi)用 。 ２ 、 通信費(fèi) （ Ｆ２ ） 通信費(fèi)包括電話費(fèi) 、 傳真費(fèi) 、 手機(jī)費(fèi)等 。 人工費(fèi)的測算公式為： 人工費(fèi) P1=月基本工資 +社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) +各項(xiàng)福利費(fèi) + 加班費(fèi) +服裝費(fèi) +工服洗滌費(fèi) /S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的 S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。 該項(xiàng)費(fèi)用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次 ， 類型和收費(fèi)總面積 ， 先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù) ， 然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn) ， 計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額 ， 最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫?。 服裝費(fèi) （ F5） （ 元 /月 ） 按每人每年 2套服裝計(jì)算 ， 其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定 。 按工資總額的 %計(jì)算 。 按工資總額的 2%計(jì)算 。 按工資總額的 14%計(jì)算 。 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（ F2） (元 /月 ) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。 成本測算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。 第二節(jié) 成本測算方法 一、成本測算的目的 物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其
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