【正文】 物業(yè)，該物業(yè)管理的重點(diǎn)就是日常養(yǎng)護(hù)，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。因此，物業(yè)的管理也是有周期性的。物業(yè)管理企業(yè)還可以利用企業(yè)閑置的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)資源進(jìn)行資產(chǎn)重組，發(fā)展企業(yè)。這也是負(fù)債性籌資，有固定到期日，到期還本付息。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長(zhǎng)期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報(bào)酬率也高。它們之間可以通過租賃方式實(shí)現(xiàn)橫向的資源共享，有些物業(yè)管理企業(yè)還開展了融資業(yè)務(wù)。 （七）橫向聯(lián)合 ? 橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理企業(yè)利用其他企業(yè)閑置或者富余的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等資源，進(jìn)行企業(yè)間的聯(lián)營(yíng)、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達(dá)到融物或融資，實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的目的。實(shí)際上除了商業(yè)銀行外，物業(yè)管理企業(yè)還可向保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)貸款，但商業(yè)銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。 ，適當(dāng)新建一些商業(yè)用房，以成本價(jià)或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購(gòu)物、家政服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。 。政府的具體做法主要有以下幾個(gè)方面： ，加強(qiáng)收費(fèi)管理。具體運(yùn)用哪種方法，物業(yè)管理企業(yè)可視情況與開發(fā)商協(xié)商決定。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費(fèi)。有些新建住宅小區(qū)，由開發(fā)商按建筑安裝總造價(jià)的 1％撥款，作為物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。 ? 物業(yè)管理啟動(dòng)資金的收取比例，目前國(guó)家尚無明文規(guī)定。這部分資金按有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商提供，用于物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。 （三）建立專項(xiàng)維修基金 （四）開發(fā)商給予一定的資金支持 。物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入就來自物業(yè)管理費(fèi)，它是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和用戶收取的，也是物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，其營(yíng)業(yè)收入主要包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。投資者從過去的經(jīng)營(yíng)收益或其他方面的資金來源中籌集并投入公司，用于公司的組建和啟動(dòng)，自籌資金通常構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)資本金（凈資產(chǎn)）或所有者權(quán)益。此外，不同籌資方式有不同的限制性條件及操作程序。 ? 籌措資金的目的主要有兩個(gè)：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴(kuò)大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長(zhǎng)期資金；二是為經(jīng)營(yíng)管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。m 2） ? i— 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù) ? ∑— 表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措與使用 一、資金籌措的概念和目的 ? 資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)對(duì)資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（包干制） ? X— 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／（月 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算 ? 一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（包干制下） ? 物業(yè)服務(wù)成本 ? 法定稅費(fèi) ? 企業(yè)利潤(rùn) ? 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ； ； ； ； ； 、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 ? 按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和其他的有關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 （ 3）特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)，業(yè)主不能強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)提供。 （ 2）特約服務(wù)是一種有償服務(wù)，“誰(shuí)受益，誰(shuí)付錢” 。特殊服務(wù)項(xiàng)目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個(gè)合同。還可以增強(qiáng)企業(yè)的親和力和業(yè)主的認(rèn)同感。（ 2）補(bǔ)充收入不足。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。主要理由有兩點(diǎn)：一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)；二是住房專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。經(jīng)營(yíng)所得收益屬于業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主公約中對(duì)這類行為約定相應(yīng)的處理辦法。 ? 業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這一違法行為有雙重性質(zhì)。 ? 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取是物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)、按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的重要體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)合同的必備內(nèi)容之一， ? 1．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的對(duì)象 ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納有三種不同情況： ? 第一種是由業(yè)主繳納； ? 第二種是由使用人繳納； ? 第三種是由建設(shè)單位繳納。 ? （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納 ? 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 （ 2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于 1次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 ? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 1．包干制 —— 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式 ? 從目前國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定來看，對(duì)不同物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行的是不同的價(jià)格形式： （ 1）政府指導(dǎo)價(jià) —— 對(duì)涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，國(guó)家予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的 原則和價(jià)格形式 1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 ? 業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由交易雙方協(xié)商確定。 ? 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的行為，《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 專門規(guī)定了一項(xiàng)處罰，即情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項(xiàng)維修資金所得的收益。 ? 按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第六十三條的規(guī)定，無論是哪一方挪用了專項(xiàng)維修資金，都要給予處罰。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； 四是個(gè)別業(yè)主挪用。由于物業(yè)管理