【正文】 ? 物業(yè)管理的社會化指的是它將分散的社會分工匯集起來實行統(tǒng)一的管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。 所謂綜合性管理是指從內(nèi)容上講，物業(yè)管理的內(nèi)容是多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、物業(yè)維修養(yǎng)護以及房屋裝修、清潔、安全保衛(wèi)、綠化等。 3．物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理 所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權(quán)人的意志與要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和服務(wù)隊等實施管理。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃設(shè)計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)施布局、最佳平面設(shè)計、管線安裝布置等方面的合理化建議。 2．物業(yè)管理是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動進行全過程的管理。 ： ? 物業(yè)管理的管理對象是物，但服務(wù)的對象卻是人。但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、螺旋式上升的趨勢。 物業(yè)的保值、增值性 ? 物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來越多的人們所認識。 物業(yè)的效用性 物業(yè)的效用性是指對人類社會的使用價值及人們因占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。 3）物業(yè)的分配與消費，即使是非盈利性的，也充斥著商品的行為，奉行著“商品貨幣”的規(guī)則。物業(yè)的買賣、租賃、抵押、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。 物業(yè)的商品性 ? 物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的。物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。當使用者取得物業(yè)使用權(quán)后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。 ? 物業(yè)的使用權(quán)是指依法經(jīng)營或使用物業(yè)的權(quán)利。 ? 所謂物業(yè)的所有權(quán)是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營者和使用者等各方面的經(jīng)濟利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理與使用過程中，受到法律的保護。物業(yè)配套設(shè)施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。一個建筑物沒有齊全的配套設(shè)施，就不是完整意義上的物業(yè)。 ? 物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的 ，一個建筑物竣工后，在正常情況下，使用壽命可達幾十年，甚至上百年的時間，即可供人們長期使用，特別是那些具有文物價值的建筑物，如頤和園、故宮等，具有更長久的保護價值。 物業(yè)的永久性和長期性 ? 物業(yè)的永久性是就土地而言的 ，土地是永存的，具有不可毀滅性。 物業(yè)的固定性 ? 物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動性，人們無法將某一物業(yè)由偏遠區(qū)位移至商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)的用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。每一個建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面，都存在著某種不同之處。 ? 物業(yè)的多樣性，主要是就建筑物而言的 。由于土地的數(shù)量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們就必須去開發(fā)利用那些劣等土地。由于土地的數(shù)量是有限的，就導致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。 ? 二元性 ? 有限性 ? 差異性和多樣性 ? 固定性 ? 永久性和長期性 ? 配套性 經(jīng)濟性質(zhì)（社會屬性） 是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)濟相聯(lián)系的性質(zhì) ， 包括： 權(quán)屬性 壟斷性 商品性 投資性 效用性 保值增值性 物業(yè)的二元性 ? 無論何種建筑物，其基礎(chǔ)都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。而對物業(yè)來說，一塊土地如不經(jīng)過開發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開發(fā)后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。 二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。 （ 3）概念的外延不同：房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后管理等整個過程。 （ 2）稱謂的領(lǐng)域不同或者說適用場合不同：就一般情況來說，不動產(chǎn)是民法上通常使用的詞匯；房地產(chǎn)則是在經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯；而物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱。 使用范圍不同 適用場合不同 概念的外延不同 （ 1）使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體， 往往在宏觀上使用。 區(qū)別： 房地產(chǎn) ：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。從這個角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。 （二）物業(yè)的分類 ?根據(jù)使用功能的不同分為： ?居住性物業(yè) ?商業(yè)物業(yè) ?辦公物業(yè) ?工業(yè)物業(yè) ?其他用途物業(yè) ? 國際上，物業(yè)是一個通用的習慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)表達同一種含義。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等。 ? 房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。 ? 完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點： ? 第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。 （ 4）場地。指配套的公用管、線、路。如電梯、空調(diào)、備用電源等。 （ 2）設(shè)備。 ? 從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個部分： （ 1）建筑物。 ：是指單元性的房地產(chǎn)。教學過程中除了課堂講授外，將適當安排案例討論，同時于課后布置相應(yīng)的作業(yè)要求學生自覺、獨立完成，以便鞏固教學內(nèi)容。希望通過本課程的學習，同學們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)容、物業(yè)的經(jīng)營、物業(yè)的管理等基本理論，了解和掌握國內(nèi)外物業(yè)管理的先進做法和經(jīng)驗，能夠處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復雜的問題，達到理論與實踐融會貫通。 ? 從實踐中我們看到，物業(yè)管理這個行業(yè)很特殊，它不是單純的服務(wù)，也不是單純意義上的管理，它是集服務(wù)、管理、經(jīng)營為一體的，連接不同行業(yè)，填補傳統(tǒng)行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們工作方式的變化、生活質(zhì)量的提高和需求多樣化的產(chǎn)物。 隨著城市經(jīng)濟功能的擴展，由經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生的對物業(yè)管理的需求，它是內(nèi)生性的，也是社會發(fā)展的必然選擇。 ? 另外，隨著個人財富的增加，以保值增值為目的而擁有房地產(chǎn)的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對物業(yè)管理所能帶給業(yè)主的效益更關(guān)心，因為良好的物業(yè)管理帶來的物業(yè)升值是對投資行為的極好回報 。這些房屋管理和使用的問題已經(jīng)到了影響人們生活和工作質(zhì)量的程度。 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè) 第二節(jié) 物業(yè)管理 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容 第一節(jié) 物業(yè) 一、物業(yè)的概念及種類 二、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動 產(chǎn)的關(guān)系 三、物業(yè)的性質(zhì) 關(guān)于物業(yè) ? 在現(xiàn)實生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和管理，人們經(jīng)常遇到許多困惑。 ? 實訓環(huán)境：主要采用現(xiàn)代多媒體技術(shù)，通過錄像片、VCD、課件等進行模擬實習的探索，通過案例分析、現(xiàn)場角色模擬、現(xiàn)場認知實習、現(xiàn)場設(shè)備實操等形式，使學生近距離感受和參與學校的后勤、物業(yè)管理。 網(wǎng)站 ? 中國物業(yè)管理、中國物業(yè)管理信息網(wǎng)、 ? 中國物業(yè)管理在線、中國物