【正文】 雙人網(wǎng)球賽、免費(fèi)瑜珈培訓(xùn)月秋季藝術(shù)季意大利海報(bào)展、雕塑藝術(shù)展、日本書法展冬季音樂季新年歌劇表演、無(wú)錫新年音樂會(huì)贈(zèng)票營(yíng)銷策略點(diǎn)式爆破活動(dòng)建議一：荷蘭國(guó)際管家學(xué)院簽約及現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)會(huì)事件節(jié)點(diǎn)：售樓處正式啟動(dòng)邀請(qǐng)荷蘭國(guó)際管家學(xué)院院長(zhǎng)及受聘顧問(wèn)參加簽約儀式，聯(lián)合媒體將首個(gè)引入歐洲國(guó)際物管的新聞進(jìn)行炒作；國(guó)際管家現(xiàn)場(chǎng)表演調(diào)酒、沖泡下午茶與咖啡。客戶會(huì)命名榮御會(huì)紳士會(huì) 淑媛會(huì) 童子軍營(yíng)銷策略客戶會(huì)運(yùn)營(yíng)建議資源整合聯(lián)動(dòng)： 與項(xiàng)目會(huì)所、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)聯(lián)動(dòng)，如承諾未來(lái)上述　 資源的優(yōu)先、優(yōu)惠使用，使上述資源在前期便能對(duì)銷售產(chǎn)生促進(jìn)作用；提升會(huì)員權(quán)益： 除了享受一般客戶會(huì)的積分制度、優(yōu)先制度之外，提高聯(lián)合　 商家的層次，增加銀行、證券、會(huì)所、高級(jí)餐廳、國(guó)際型商家、境外商旅等 渠道的會(huì)員權(quán)益；針對(duì)性服務(wù)： 將客戶會(huì)細(xì)分為紳士會(huì)（男性會(huì)員）、淑媛會(huì)（女性會(huì)員）、　 童子軍（兒童），制定針對(duì)性的服務(wù)內(nèi)容。案名備選方案華府香港道 1號(hào)東方曼哈頓大公館品牌延展母品牌下的子品牌方案根據(jù)位置、景觀、戶型特點(diǎn)命名各單棟建筑御水閣御林閣御墅閣御峰閣御景閣御瓏閣（小戶型）御座（酒店）保利達(dá)廣場(chǎng)（商業(yè)）品牌形象展示全方位的豪宅體驗(yàn)售樓處 樣板房 樣板段 物業(yè) 會(huì)所11 2 3 4 523455售樓處1售樓處分區(qū)與流程安保引導(dǎo)服務(wù)顧問(wèn)預(yù)接待生活體驗(yàn)區(qū)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)安保引導(dǎo)及代泊車生活體驗(yàn)區(qū)LOGO墻預(yù)接待點(diǎn)吧臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)酒 /提供咖啡及飲料咖啡座藝術(shù)展品（定期更換）模型及單體模型洽談區(qū)無(wú)紙化銷售區(qū)（電腦區(qū)）產(chǎn)品展示與銷售區(qū)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)抬高售樓處1生活體驗(yàn)區(qū)風(fēng)格建議售樓處1產(chǎn)品展示與銷售區(qū)示意售樓處1VIP洽談室示意售樓處1售樓處外觀建議售樓處1樣板房位置：樣板房22選擇最靠近中心景觀、運(yùn)動(dòng)會(huì)所 的單元；至少 18F以上的樓層；建議待樣板房、樣板段、會(huì)所落成后　 再開始銷售；根據(jù)工期，建議盡早完成頂層大 戶型樓王的樣板房。形象 NP－ 2《 御宅篇 》一宅一院館形象 NP－ 3《 御水篇 》一灣一氣象形象 NP－ 4《 御景篇 》一窗一視界NP特殊版式建議對(duì)開半整版形式。城市中心的巔峰御所，是一個(gè)城市高峰仰止的身份象征；空中的院館大宅，改寫著一個(gè)城市對(duì)豪宅的傳統(tǒng)認(rèn)知；城市與產(chǎn)品，將成就御園的極致價(jià)值。每單元配備 1名英式管家，除了為業(yè)主提供日常物管事務(wù)的聯(lián)絡(luò)外，亦可提供商務(wù)會(huì)議、宴會(huì)及生日會(huì)籌辦、國(guó)際商旅、票務(wù)及其他咨詢類服務(wù)；物管建議三： 引入英式管家服務(wù)服務(wù)建議服務(wù)建議一：銷售期三重服務(wù)體系開盤前物業(yè)部分到位，安保、保潔、管家式服務(wù)均已經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)三重服務(wù)體系安保引導(dǎo)服務(wù)顧問(wèn)　　 ＋ 　　置業(yè)顧問(wèn)雙顧問(wèn)模式售后服務(wù)提前，創(chuàng)造精細(xì)化銷售服務(wù)需求了解項(xiàng)目介紹產(chǎn)品推薦信息跟蹤…………置業(yè)顧問(wèn)端茶送水資料收集購(gòu)房服務(wù)售后服務(wù)…………服務(wù)顧問(wèn)客 戶 進(jìn) 門安保引導(dǎo)至售樓處或停車場(chǎng)　 “ 永恒榮御 ” 計(jì)劃服務(wù)一：購(gòu)房階段的專業(yè)理財(cái)顧問(wèn)服務(wù)二：交房階段專業(yè)室內(nèi)裝飾顧問(wèn)服務(wù)三：交房后的專業(yè)園林顧問(wèn)服務(wù)四：入住后的英式管家服務(wù)服務(wù)五：入住后的私家培訓(xùn)服務(wù)服務(wù)六：入住后的其他咨詢服務(wù)……服務(wù)建議二：全程顧問(wèn)服務(wù)巔峰之上，營(yíng)造品牌【 案名 /廣告總精神 /形象表現(xiàn) 】PART3品牌篇御品所謂豪宅，無(wú)非是據(jù)人所未有，達(dá)人所未至，奢人之所缺，享人之所無(wú)，一百年前，人們稱這種特權(quán)為 “ 御 ” ！“ 御 ” ，至尊至貴的象征，非一定門第出身者不敢企及；“ 御 ” ，專屬專享的尊崇，非一定事業(yè)財(cái)富者不敢企及；“ 御 ” ，駕御天下的風(fēng)云際會(huì)，非一定氣魄膽識(shí)者不敢企及；御城！御景！御宅！御天地靈氣！是為御園。物管建議可考慮與荷蘭國(guó)際管家學(xué)院合作，聘請(qǐng)?jiān)摍C(jī)構(gòu)知名人士任首席管家顧問(wèn)。面向人群：小區(qū)業(yè)主、本案客戶會(huì)會(huì)員（可享受一定優(yōu)惠）　　　　　其他消費(fèi)人群會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：已規(guī)劃項(xiàng)目－商務(wù)會(huì)議中心、酒店客房、中西餐廳　　　　　　　其他項(xiàng)目－小型商務(wù)會(huì)客室、美容、 SPA、 “ 夏　　　　　　　　　　　　朵 ” 紅酒坊、 “ 哈瓦那 ” 雪茄房、御座　　　　　　　　　　　　咖啡館、 “ 滾石 ” 影音館、藝術(shù)教室　　　　　　　　　　　?。ú杷?、園藝、插花等）營(yíng)造雙會(huì)所的目的：使小區(qū)資源盡可能集中，以便形成鮮明的賣點(diǎn)；便于會(huì)所提前展示。面積建議： 250－ 300平米產(chǎn)品形態(tài)：頂層整層大戶型　頂層復(fù)式產(chǎn)品特征：超大陽(yáng)光花房＋超寬觀景窗＋空中泳池 /健　　　　　身房＋豪華主人套房＋獨(dú)用電梯會(huì)所建議雙會(huì)所運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所＋商務(wù)酒店會(huì)所會(huì)所建議一：運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所將社區(qū)的戶外泳池、戶外網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施集中在小區(qū)中央，在臨近戶外泳池的樓棟內(nèi)，與酒店式大堂相結(jié)合，規(guī)劃底層或 1－ 2層為運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所。可選擇在最接近中央景觀的兩棟內(nèi)設(shè)計(jì) 1－ 2套頂層超大戶型樓王。景觀調(diào)整建議五：強(qiáng)化組團(tuán)景觀該組團(tuán)北面一棟 4單元，體量較大，但無(wú)有力賣點(diǎn)支撐，建議強(qiáng)化該組團(tuán)景觀，以增加南北兩棟的賣點(diǎn)。景觀調(diào)整建議三：戶外泳池與運(yùn)動(dòng)會(huì)所整合無(wú)邊界泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所景觀調(diào)整建議四：底層局部架空在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。建議：雙會(huì)所運(yùn)營(yíng)，在臨近泳池的建筑底層局部規(guī)劃小區(qū)運(yùn)　 動(dòng)會(huì)所，原酒店內(nèi)的會(huì)所規(guī)劃為商務(wù)會(huì)所；運(yùn)動(dòng)會(huì)所 僅供業(yè)主使用，商務(wù)會(huì)所則對(duì)外運(yùn)營(yíng)。綠化效果 俯瞰效果 歐式元素運(yùn)用休閑空間景觀建議一：風(fēng)格建議 B－東南亞風(fēng)格水主題園林營(yíng)造手法 1：典型小品營(yíng)造手法 2：水景小品營(yíng)造手法 3：標(biāo)志性植物－水蓮意象營(yíng)造手法 4：水景引入底層架空空間考慮到無(wú)錫人對(duì)水景的喜好，以及目前中心區(qū)住宅普遍缺乏景觀配套的現(xiàn)狀，建議強(qiáng)化水景概念，各棟之間以水景連通。規(guī)劃調(diào)整建議：景觀調(diào)整建議景觀建議一：風(fēng)格建議 A－歐式宮廷園林無(wú)錫消費(fèi)者對(duì)大尺度歐式景觀具有獨(dú)特的喜好，而歐式景觀除了能突出社區(qū)氣勢(shì)感與品質(zhì)感外，更能滿足本案高層、超高層自上而下俯瞰的地面景觀效果。小戶型面積小，即使以較高的標(biāo)準(zhǔn)裝修，增加的裝修費(fèi)用也十分有限；同時(shí)小戶型總價(jià) 低，增加裝修費(fèi)用后的總價(jià)也較易為市場(chǎng)接受?？們r(jià) 120萬(wàn)以上的豪宅消費(fèi)者，一般對(duì)于內(nèi)部裝修的個(gè)性化需求更多，不傾向于接受標(biāo)準(zhǔn)化　 的裝修方案；本案目標(biāo)單價(jià)和總價(jià)均已較高，全裝修將進(jìn)一步增加單價(jià)、總價(jià)，對(duì)于相對(duì)保守實(shí)惠的無(wú) 錫消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，接受程度很難保證。關(guān)于大戶型配比的提示：根據(jù)無(wú)錫人的生活習(xí)慣，對(duì)功能的要求基于對(duì)空間舒適度的要求，因此在大戶型的設(shè)計(jì)上，盡可能營(yíng)造出較多的功能空間，如增加房間數(shù)量、中西廚分離、設(shè)計(jì)套房、增加保姆房等，避免出現(xiàn)功能空間少但空間尺度大的戶型設(shè)計(jì)。但本項(xiàng)目由于地塊不受 90%70平米的限制，將具備十分有利的優(yōu)勢(shì)和戶型設(shè)計(jì)的空間，建議本案戶型配比著眼于未來(lái)，利用該優(yōu)勢(shì)與目前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)激烈的主流產(chǎn)品形成差異性，建立自己獨(dú)特的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；方案一：常規(guī)型配比根據(jù)目前無(wú)錫市場(chǎng)主流的面積段進(jìn)行戶型配比面積段 房型 比例40－ 60平米 1R 5%60－ 90平米 2R 10%90－ 120平米 2R/3R 25%120－ 140平米 3R/3＋ 1R 45%140－ 160平米 4R/5R 10%160平米以上 5R/復(fù)式 5%100%戶型配比建議：優(yōu)點(diǎn)：市場(chǎng)主流面積段缺點(diǎn)：主力面積段內(nèi)很難做出體現(xiàn)豪宅品質(zhì)的戶型方案二：?jiǎn)♀徯团浔?（推薦方案）與目前市場(chǎng)主流面積段形成差異，重點(diǎn)營(yíng)造小戶型酒店式公寓與可組合的親情房，中大面積的舒適型豪宅。空中庭院示意中大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設(shè)計(jì)空中內(nèi)庭式花園空中院館形式一偶數(shù)層：3/2/2 約 118平米贈(zèng)送 6米層高雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送 6米露臺(tái)內(nèi)庭院奇數(shù)層：3/2/2 約 118平米贈(zèng)送 6米層高三陽(yáng)臺(tái)立面示意立面示意空中內(nèi)庭式花園空中院館形式一中小戶型內(nèi)的內(nèi)庭設(shè)計(jì)挑高奇數(shù)層3/2/2＋附贈(zèng)空中庭院偶數(shù)層3/2/2＋附贈(zèng)空中大露臺(tái)空中內(nèi)庭式花園空中院館形式一奇偶層錯(cuò)落挑高的內(nèi)庭設(shè)計(jì)挑高挑高奇數(shù)層4/2/2＋附贈(zèng)空中庭院偶數(shù)層4/2/2＋附贈(zèng)空中大露臺(tái)空中內(nèi)庭式花園空中院館形式一大戶型內(nèi)奇偶層錯(cuò)落挑高的內(nèi)庭設(shè)計(jì)挑高挑高挑高2/2/1＋ 270度八角窗＋奇偶層大露臺(tái)97平米（實(shí)際使用約 108平米）贈(zèng)送奇偶層錯(cuò)落大露臺(tái)變陽(yáng)臺(tái)為可贈(zèng)送的露臺(tái)奇偶層錯(cuò)落式挑高露臺(tái)空中院館形式二入戶花園與客廳的結(jié)合入戶花園空中院館形式三L形的入戶花園增加了客廳的采光效果與觀景效果；避開主要的動(dòng)線，利用率更高?？罩型ピ菏疽饪罩型ピ菏疽饪罩性吼^形式一大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設(shè)計(jì)4/2/2＋空中庭院＋ 270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)＋雙入戶161平米（實(shí)際使用 187平米）空中庭院示意空中庭院示意空中庭院示意空中內(nèi)庭式花園空中院館形式一大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設(shè)計(jì)3/2/2＋空中庭院＋ 270度觀景窗138平米（實(shí)際使用 155平米）270度觀景窗，景觀資源最大化。四房全南。適合北向景觀資源優(yōu)越的位置?？罩型ピ骸４笸勾?/270度觀景窗可拆卸窗臺(tái)成為落地窗的凸窗設(shè)計(jì)，大面積的轉(zhuǎn)角觀景窗戶型亮點(diǎn)擁有獨(dú)立的自然庭院，增加生活情趣。產(chǎn)品核心概念立體庭院讓 55層的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的自然庭院地面庭院小區(qū)園林 /地面架空層園林 /組團(tuán)花園戶外庭院露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)庭院內(nèi)庭花園、入戶花園、大凸窗立體庭院創(chuàng)新的戶型概念空中院館空中立體庭院空中院館空中立體庭院四種形式空中內(nèi)庭式花園?若設(shè)計(jì)為奇偶層錯(cuò)落形式，則可挑高 2層，作為贈(zèng)送部分不計(jì)入面積；?若僅為挑高單層，則應(yīng)考慮方便未來(lái)業(yè)主封閉，成為一個(gè)可變的功能空間南北錯(cuò)落式露臺(tái)奇偶層陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)落，挑高 2層，成為贈(zèng)送部分不計(jì)入面積。項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判項(xiàng)目 均價(jià) 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià)（元）保利廣場(chǎng) 8000 9200嘉德中央公園 6600 8580中大頤和灣 6500 8450紫金門 5700 7980尚城 6200 8060最終比準(zhǔn)均價(jià)（元）： 8454綜合本案定位、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、景觀、配套、物管等資源，與目前區(qū)域其他項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估比較，得出與本案的比較系數(shù)，最終計(jì)算項(xiàng)目一期的基準(zhǔn)均價(jià)。項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)?區(qū)域供應(yīng)量稀少：區(qū)域內(nèi)住宅商品房近年市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足，剛性需求 06年市場(chǎng)得到充分釋放， 07年需求量將進(jìn)一步增加；?高端公寓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)：目前無(wú)錫高端公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，區(qū)域范圍內(nèi)短期沒有直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤，能夠吸吶近幾年積累的購(gòu)房需求，加快去化速度；?投資市場(chǎng)的機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)二手房租賃、成交市場(chǎng)活躍，有可能吸引一定的投資客群。從消費(fèi)角度分析，市場(chǎng)后期市場(chǎng)需求具備一定的消費(fèi)層次與能力；?產(chǎn)品具備地標(biāo)屬性：本項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，涉及高層、超高層、辦公、酒店等多元領(lǐng)域，產(chǎn)品具備一定規(guī)模，未來(lái)將成為該區(qū)域地標(biāo)性建筑；劣勢(shì)?產(chǎn)品認(rèn)可度不可：高層、超高層產(chǎn)品對(duì)無(wú)錫的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在認(rèn)知度和認(rèn)可度上有一定難度；?基地條件不足：項(xiàng)目基地形態(tài)較不規(guī)則，規(guī)劃道路由小區(qū)內(nèi)部穿過(guò)，項(xiàng)目東北面存在 “ 爛尾樓” 工程，對(duì)項(xiàng)目后期推廣存在一定的影響；?布局存在不合理性：項(xiàng)目南高北低的建筑布局，使北面公寓采光受一定的影響?？傆玫孛娣e： 總建筑面積： 472135平方米 住宅建筑面積： 219735平方米 會(huì)所與設(shè)施： 3000平方米商業(yè)建筑面積： 15600平方米 會(huì)議中心： 4800平方米辦公建筑面積： 75000平方米 酒店： 28000平方米容積率： 密度： 46％規(guī)劃戶數(shù)： 1542戶 車位： 2500輛項(xiàng)目現(xiàn)狀本地塊為無(wú)錫市幅中心地理位置，區(qū)域、地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；地塊周邊商業(yè)、居住、辦公屬性氛圍較強(qiáng)；配套設(shè)施較為成熟，完全能夠滿足居住、辦公生活需要。?教育、醫(yī)療3~5分鐘：北塘職校、九中、北塘輕工職校，干部進(jìn)修等（學(xué)校）無(wú)錫第三人民醫(yī)院、北塘醫(yī)院（醫(yī)院）： 51/80/100/811/60/10等公交線路，方便出行無(wú)錫所有片區(qū)。3分鐘：招商銀行、廣發(fā)銀行、商業(yè)銀行（金融）肯德雞、麥當(dāng)勞、中國(guó)飯店、聚豐園大酒店、雅都酒店。整體地勢(shì)基本平整，南北方向較長(zhǎng)，呈不規(guī)則形態(tài)。靠近無(wú)錫老城區(qū)與火車站，交通便利。接受豪宅的人未必都能接受高層豪宅2023年 2023年 2023年 2023年 2023年無(wú)錫主流物業(yè)形態(tài)發(fā)展過(guò)程多層 多層部分電梯小高層多層電梯小高層多層電梯小高層花園洋房多層電梯小高層花園洋房極少數(shù)個(gè)案高層？無(wú)錫目前在售高層個(gè)案較少，市場(chǎng)對(duì)高層的認(rèn)知度與認(rèn)可度