【正文】 工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長 %。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、重點工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。今年， 宣武區(qū)計劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內(nèi)動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房 。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景（ 2） 以市政道路及重點構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號）。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 2023年 3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。危舊房改造房市場分析二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右；對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟適用房平均每年約在 150萬平方米。通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。所以說，經(jīng)濟適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設(shè)，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟適用房市場的各項政策還不完善單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。目前北京市經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 經(jīng)過近三年的實踐，經(jīng)濟適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟適用住房為重點的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面 2023年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素租賃市場活躍，租金大幅上揚需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險和金融機構(gòu)是市場需求的主力軍寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴大的主體 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 市場區(qū)域分布典型特點：而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場供應(yīng)：商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。售 ”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費比如： “房屋租賃 ”對 “房屋銷 的替代沖擊，而經(jīng)濟適用房也可能受到 “危改房 ”的替代主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強，要求 “物有所值 ”對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點對住房的消費需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給??????????????????????自由資金 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 而外資優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢現(xiàn)有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭 信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌從一開始要加強信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路龍騰要培育自身對市場的認(rèn)識能力和把握市場的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行 “目標(biāo)學(xué)習(xí) ”，加速發(fā)展自己對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴大方式進入壁壘和退出障礙各強度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計，2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對少，競爭強度大龍騰的財務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風(fēng)險，求發(fā)展已經(jīng)進入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項目運行的風(fēng)險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項目等取得土地的 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導(dǎo)將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 3．住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。　三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進一步向多樣化發(fā)展　（ 1）住宅檔次多樣化。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。外資進入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上