【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告-文庫吧資料
2025-02-09 17:12本頁面
【正文】 兩梯四戶，是現(xiàn)在市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。252。占用基地面積 11904 M2，總建筑面積 38164 M2，另外， T型高層臨街一層有商業(yè)面積 2234 M2。 綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價為 5100元 /平方米。 銷售速度及現(xiàn)金流要求；252。 花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性；252。價 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 5人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 4小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時間 價 值 95％房價自然增 長 ％綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 4700元 采用類比價值算術(shù)平均法，計算得到翡翠城二期花園洋房價格為：4700/*＝ 4829元 /平方米 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計算結(jié)果為：5130*＋ 5097*＋ 4829*＝ 5020元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手花園洋房成交溢價基本穩(wěn)定在 1100元 /平方米左右，成交均價約為 4700元 /平方米。價 值 因子 權(quán) 重 萬科彩域 東 湖花園 時 代尊城 翡翠城地段自然 環(huán) 境 5人文 環(huán) 境 4 4 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 4 交通狀況 4 3 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 周 邊 配套 4 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 3 外立面 3 4小區(qū)景 觀 4 3 3 戶 型 4 4 4小區(qū)配套 4 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 5 3 物 業(yè) 服 務(wù) 5 3 4營銷 服 務(wù) 4 3 4 人文氛 圍 4 3 3 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 4800元 5200元 5200元 采用類比價值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重： 60%、 30%、 10%。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 1510 地價按 146萬 /畝 核算（ 見 附件一）前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 3315元 銷 售 費 144 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期 財務(wù)費 257 按 銷 售 額 5％管理 費 103 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預(yù)見費 257 按 銷 售 額 5％總 成本 4104 1～ 10項總 和銷 售價格 5130 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系 翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。花園洋房均價 翡翠城二期計有花園洋房 324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型 205套，大端頭戶型 70套，小端頭戶型 45套，小區(qū)中央一梯一戶型 4套。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度；216。 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項目）；252。在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。 注： 東湖花園及康郡的類比產(chǎn)品價格，考慮聯(lián)院別墅的位置關(guān)系，均采集該項目最好位置的端頭單位價格。 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系（參見附件二） 翡翠城二期的聯(lián)院別墅地處三環(huán)內(nèi)，緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)的景觀別墅已極具稀缺性。 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 3700 地價按 146萬 /畝 核算（ 見 附件一）前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 5745元 銷 售 費 248 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期 財務(wù)費 443 按 銷 售 額 5％管理 費 177 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預(yù)見費 443 按 銷 售 額 5％總 成本 7086 1～ 10項總 和銷 售價格 8857 按 25％毛利核算252。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 （二）按類型確定各產(chǎn)品均價 翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價。如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。252。 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。二、二期定價216。252。而根據(jù)統(tǒng)計局最新資料顯示， 15月成都的整體房價上漲 ％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價格的增長已進(jìn)入緩慢增長期，但其增長的慣性還未消退。 去年成都的整體房地產(chǎn)市場價格上漲的慣性，在政府的政策性宏觀調(diào)控下，已大大緩解，房價快速增長的態(tài)勢已經(jīng)得到遏制。股票如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此，房地產(chǎn)價格亦如此。 價格的連續(xù)性（慣性） 一般情況下，人都會有慣性的思維。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。 （五）定價過程思考的幾個問題
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1