【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項目市場研究及定位-文庫吧資料
2025-02-09 17:04本頁面
【正文】 徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭 泗涇板塊上 海 別 墅 分 布 示 意 圖?位于 318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊?別墅特征：目前在售項目多數(shù)為尾盤或預(yù)備交房，以中高檔的獨立別墅為主，主力總價在 500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在 ,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；?發(fā)展趨勢：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展； 淀山湖板塊三一八國道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉別墅國際華城12345以上別墅項目共開發(fā)占地面積 1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項目多數(shù)為尾盤，以獨立別墅為絕對主力總價分析總價集中在 500萬以下，但其中也有如綠洲江南園 1000萬以上 /棟的獨立別墅代表樓盤分析綠洲江南園占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 共 143棟獨立別墅單套面積： 295645M2花園面積： 10002023M2目前售價： 單價 1700023000元 /M2特色： 依 800畝大淀湖而居，獨棟占地面積大，容積 率小，總價高，是高檔 型獨棟別墅的代表 趙巷板塊?依托 A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；?別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；?案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯(lián)名人世家；?發(fā)展趨勢：趙巷特色別墅區(qū)共計規(guī)劃 8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個開發(fā)用地的向南推進，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項目市場研究及市場定位建議多元價值觀的客戶錯位競爭市 場差異化目標集中潛在競爭對手可以把握的成本控制已存在和將來的競爭對手思維脈絡(luò)圖宏觀市場分析宏觀市場分析 上海別墅板塊上海別墅板塊 市場分析市場分析 項目分析項目分析 市場建議市場建議尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點 尋找競爭板塊的特殊性 開拓市場的空白點尋找產(chǎn)品的唯一性錯位化的產(chǎn)品市場定位上海別墅宏觀市場分析（一）、總體市場分析2023年上海別墅平均月上漲點數(shù) ％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（ 2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2023年：供應(yīng)總量： m2占地面積： m2新上市別墅總占地面積： 485萬 m2平均容積率： 2023年：供應(yīng)總量： 540萬 m2占地面積： 1900萬 m2平均容積率： 供應(yīng)量分析分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū) 徐匯區(qū)奉賢區(qū) 普陀區(qū) 寶山區(qū)截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市別墅項目區(qū)域分布排行為：松江區(qū)： 23％閔行區(qū)： 19％浦東新區(qū)： 17％青浦區(qū)和長寧區(qū)各占： 11％南匯區(qū)： 8％徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占： 3％普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占： 2％寶山區(qū)： 1％別墅類型分析獨立式別墅聯(lián)排別墅 疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市各類別墅市場分額為：獨立式別墅： 49％聯(lián)體別墅： 23％雙拼別墅： 13％疊加式別墅： 12%聯(lián)排別墅： 3％小于 150萬元： 4477(套數(shù) )、 29(樓盤個數(shù) )150~300萬元： 7404(套數(shù) )、 54(樓盤個數(shù) )300~500萬元： 3969(套數(shù) )、 35(樓盤個數(shù) )500~1000萬元： 2986(套數(shù) )、 20(樓盤個數(shù) )大于 1000萬元： 861(套數(shù) )、 8(樓盤個數(shù) )總計： 19697套、 147個在售別墅市場價格分布2023年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺外籍2023年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地（三）、小結(jié)v 隨著 2023年整個上海 “ 別墅年 ” 的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計今年的別墅供給量將不低于 2023年。v 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從 1990年 200多萬平方米上升到了 2023年 1200多萬平方米；v獨立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；v客戶對于別墅的認識也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡單再復(fù)制，而是更注重細部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素；v 綜上所述：未來一段時期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價格將穩(wěn)步上升的趨勢。?古北佘山國際別墅?上海德天置業(yè)地塊?恒聯(lián)名人世家?上海祥逸置業(yè)地塊?中海翡翠湖岸?國中水景休閑度假村總規(guī)劃用地： 8570畝，劃分了將近 15個別墅地塊，進度最快的將于 04年 4月底開盤古北佘山國際別墅恒聯(lián)名人世家超大
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