【正文】 往銀行兌換 E 幣旅行支票，作為游戲啟動資金。 40 建筑形式 —— 主力店 +街區(qū)式商業(yè)排布，形成兩條主線貫穿整個街區(qū)，手法秉承挑空和靈活的開放式空間形成對商業(yè)的集聚和生命力 主力店 主力店 商業(yè)街區(qū) 開放公共空間 挑空空間 宜人步行尺度 41 街區(qū)式業(yè)態(tài)分布 —— 購物商業(yè)穿插分布在其他業(yè)態(tài)之中，整體較偏重餐飲、娛樂類，一層以購物為主，二層以上則以餐飲、娛樂、休閑為主，次主力店數(shù)碼廣場、影城、電玩城等業(yè)態(tài)集中分布在 34層 1 2 3 4 業(yè)態(tài)及主力店家 ?一層以購物為主，還有生活服務(wù)性商業(yè) ?商家： vero moda、天恩、貝拉維拉、耐克、阿迪達斯等 ?二層以餐飲及購物為主 ?商家：季候風(fēng)、傣妹、面包房、數(shù)碼廣場、樂園、一茶一坐、村婦烤魚等 ?三層以餐飲及娛樂為主 ?商家：網(wǎng)吧、酒吧、健身、日式料理等 ?四層以娛樂為主 ?商家：影院、 KTV、電玩城、早教中心等 42 開元地中海購物中心總結(jié) 建筑排布： 定位為購物休閑中心，以主力店 +商鋪實現(xiàn)商業(yè)的活力及資金的快速回現(xiàn)，按街區(qū)式排布，注重人流動線的設(shè)計 借鑒一 細節(jié)關(guān)注： 通過開放式空間及挑空處理集聚人氣，實現(xiàn)商業(yè)活力，形成商業(yè)引爆點 借鑒二 業(yè)態(tài)分布： 大比例增加餐飲及娛樂類業(yè)態(tài)，購物業(yè)態(tài)集中分布在底層及部分二層，大型次主力店及娛樂類業(yè)態(tài)集中分布高層 借鑒三 43 案例 2—— 上海莘莊星期八小鎮(zhèn)：位于莘莊地鐵仲盛世界商城 5樓，定位專為 313歲孩子創(chuàng)建的兒童角色扮演、職業(yè)體驗中心。 ?TESCO樂購、蘇寧電器、地中海影城、星巴克、雅戈爾、 JACKJONES等各業(yè)態(tài)品牌商戶囊于其中。 項目地處松江新城 CBD正中央，交通便利，規(guī)劃上實現(xiàn)了五星級酒店、高尚住宅區(qū)與購物中心的消費互動，其中：商業(yè)面積 萬平方米； 14f酒店面積 ； 16f住宅面積 。集中式商業(yè)用以培育市場，支撐運營，開放式街區(qū)商業(yè)以保證先期回現(xiàn)。在業(yè)態(tài)分布上更強調(diào)業(yè)態(tài)的融合，會弱化純購物，強調(diào)餐飲、娛樂等彰顯人氣的業(yè)態(tài)配合部分購物。龍江萬達廣場 郊區(qū)性商業(yè)發(fā)展規(guī)律： 通常商業(yè)選址需要在 萬人為一個合理選址考量因素。星期八小鎮(zhèn) 訪談案例： 合肥 西郊百聯(lián)購物廣場 泗涇 嘉茂生活廣場 金橋 開元地中海 徐涇 項目位于青浦老城區(qū)與工業(yè)園交界區(qū)塊，周邊住宅項目均在建，實際居住人口相對不足。以尋找本項目未來成功開發(fā)運營的關(guān)鍵點。居民主要需求特色消費娛樂場所 現(xiàn)有需求表現(xiàn)部分外溢到鄰近區(qū)商業(yè)中心 作為郊區(qū)老城區(qū)邊緣項目，其業(yè)態(tài)構(gòu)成和發(fā)展模式有其特定途徑和規(guī)律。 【客戶訪談】 針對趙巷等別墅高端人群需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi) 缺失服務(wù)高端人群家庭聚會、運動健身的需求 35 【需求總結(jié)】 從客戶需求反饋，青浦區(qū)日常購物基本可以滿足，但缺少 休閑娛樂及中高端餐飲 ，對超市等需求主要希望引入市區(qū)常見的中端品牌 —— 家樂福、樂購 等，該部分需求目前主要 通過松江、徐涇及市中心商業(yè) 滿足 客戶 需求 產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶 本案具備地段優(yōu)勢，也是最易于引導(dǎo)的客戶，其主要對商務(wù)宴請、休閑娛樂、以及基本生活配套有需求；如：商務(wù)休閑餐飲、特色餐飲、 KTV等娛樂、大型超市、便利店 周邊居住客戶 主流消費仍傾向于老城核心，但日常基本生活配套需求仍希望在周邊滿足，必須引入大型超市 趙巷高端別墅區(qū)客戶 希望附近有特色型消費場所，滿足家庭聚會、運動健身等需求 36 青浦老城商業(yè)業(yè)態(tài)已基本覆蓋日常生活型消費需求，但在餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)上仍有欠缺。 【客戶訪談】 針對周邊人群終端消費需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi) 缺失基本生活配套及休閑娛樂設(shè)施 34 家庭聚會 運動健身 缺乏高端人群生活配套，如家庭聚會場所等 ? 平時工作比較繁忙，很少在家，周末的時候就想一家人在外面吃個飯；最好是在周邊，環(huán)境好，有特色 ，不要像市中心那樣鬧哄哄的 ； ? 我們在一起做生意的朋友經(jīng)常在一起聚會，因為大家都住在一個小區(qū)，還是希望在周邊 吃吃飯，打打牌 ，之后就直接回家，甚至都不用開車； ? 新天地也是招待商務(wù)朋友的，有特色，人均消費也不低，就是離家遠，吃晚飯喝個酒，還要開車，不太方便，只能偶爾去； 存在工作之外運動健身的需求 ? 我自己在市中心辦了張 健身卡 ，開始去了幾次，后來就很少去了，太遠了，運動完還要開車回家， 小區(qū)附近能有就好了 。 ? 平時娛樂活動主要是 籃球、足球、羽毛球 之類的運動，還有 棋牌和麻將 ， K歌 。部門活動經(jīng)常要到 KTV。 ? 車程在半小時之內(nèi)可以接受；本地人會經(jīng)常去松江地中海。 ? 平常買東西，附近連 便利店都沒有 ，生活極 不方便。 ? ? 像早晨的早餐就一家，晚上晚餐就一家，一到晚上沒人氣，夜里打車打不到。 33 生活配套 休閑娛樂 缺乏基本生活配套，如購物場所等 ? 在這里消費太不方便了， 餐飲娛樂都沒有 。 ? 項目組一般活動好一點，吃飯的話人均 100元 ，部門的話大概人均在 50元 ，不過 周邊沒有 。趨勢開會的氣氛是比較開放的 ? 我們接待投資企業(yè)董事長，一般只能去新天地， 人均消費 1000元 ，附近沒有其他的上檔次、有特色的餐飲場所 存在部門聚餐、同事、朋友聚會的需求 ? 部門、項目組活動頻次比較高，餐飲的人均消費 50元，但都 要到市中心 。今年我已經(jīng)參加了 3次了。商務(wù)往來一周兩到三次。上海青浦商業(yè)項目項目可行性及整體定位研究報告 謹呈：卓越地產(chǎn) 世聯(lián)全國戰(zhàn)略顧問業(yè)務(wù)中心 上海戰(zhàn)略顧問事業(yè)部 二零一一年五月 報告思路 PART1. 項目背景研究及核心問題解析 PART2. 項目價值及使命判定 PART3. 各物業(yè)市場機會研究 PART5. 功能布局及規(guī)劃建議 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 項目商業(yè)機會研究 項目發(fā)展方向研判 盈利目標實現(xiàn)建議 PART6. 財務(wù)分析 2 【區(qū)位分析】 本項目位于“一城兩翼”之淀山湖新城的中心位臵，處于青浦工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)的交匯地帶，距老城核心區(qū)約 工業(yè)園區(qū) 老城核心區(qū) 本項目 老城區(qū) 淀山湖新城區(qū)位圖 “淀山湖新城” ———— 產(chǎn)城一體、水城融合 ?淀山湖新城： 規(guī)劃總面積為 119平方公里，人口規(guī)模約 70萬 ?青浦工業(yè)園： 成立于 1995年，為市級工業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，2023年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 1400多億元，集中了億元以上產(chǎn)值企業(yè) 116家，引進了 22家世界 500強企業(yè)、 64家行業(yè)著名企業(yè)落戶，并有 15家地區(qū)總部、研發(fā)中心、銷售技術(shù)服務(wù)中心企業(yè)相繼落戶 3 【交通分析】 項目周邊交通十分便利，菘澤大道連接工業(yè)園板塊，經(jīng)勝利路、漕盈路、盈港路通往老城區(qū)， 17號線站點距地塊約 1km 漕盈路 菘澤大道 勝利路 盈港路 本項目 軌交 17號線 1km 城中北路 老城區(qū) 3km ?漕盈路：雙向 6車道，北上通過工業(yè)園區(qū)可通往蘇滬高速 ?菘澤大道：雙向 4車道，東向通往工業(yè)園區(qū)內(nèi)部 ?勝利路：雙向 4車道，本項目經(jīng)勝利路通往老城區(qū) ?盈港路：雙向 4車道，老城區(qū)外圍主干道 ?軌交 17號線：客運站站點，為17號線進入青浦新城的第三站，站點距項目地塊約 1km 客運站站 4 【項目周邊分析】 周邊已有辦公及住宅產(chǎn)品開發(fā)，園區(qū)管委會大樓和正在建設(shè)的市政公園緊鄰項目地塊，片區(qū)處于開發(fā)啟動階段 本項目 旭輝 玫瑰園 富力桃園 B 富力桃 園 C 管委會大樓 旭輝 青浦工商聯(lián)大廈 園區(qū)管委會大樓 富力桃園 C 公園 清河灣路 ?富力桃園 A區(qū)別墅入住，目前入住率 50%，在售 B區(qū)和 C區(qū) ?旭輝玫瑰園即將開盤，漕盈路西側(cè)旭輝地塊尚未開發(fā) 在建市政公園 旭輝玫瑰園 5 【周邊潛在項目】 周邊未來規(guī)劃了部分商業(yè)和影院，但均以功能導(dǎo)向的點式項目居多，缺乏能級較大、輻射較強的綜合性配套 本項目 ?用途： 商業(yè) ?規(guī)模： 130畝左右 ?建設(shè)時間：未定 ?用途： 商務(wù)酒店或辦公（政府原來的想法） ?規(guī)模： 30畝左右 ?建設(shè)時間：未定 ?用途： 影院 ?建設(shè)時間：年內(nèi)動工 ?用途：新城 配套商品房 ?規(guī)模：占地約 110畝 ?建設(shè)時間：待定 地鐵客運站站點 ?用途：規(guī)劃未明確 ?規(guī)模：未拆遷待定 ?備注：如拆遷后規(guī)劃為商業(yè)用地，則會對本項目產(chǎn)業(yè)一定的影響 6 【內(nèi)部環(huán)境】 項目地塊內(nèi)部地勢平整， 中心地塊由水系環(huán)繞，其余地塊均緊鄰水系，生態(tài)環(huán)境較佳 7 【用地指標分析】 項目四塊地總占地 ，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，其中五星級酒店為必建項目 地塊用地指標 編號 用地性質(zhì) 占地面積 （ m2） 容積率 建筑密度 綠地率 C1101 商業(yè) 66050 40% 30% C1001 商業(yè) 28130 40% 30% C1005 商業(yè) 12060 40% 30% C1301 商業(yè) 42310 40% 30% 8 【項目屬性界定】 老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交匯地帶，片區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向，處于初級發(fā)展階段的中等規(guī)模城市綜合體開發(fā) ?項目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 優(yōu)勢 : ?項目地塊平整，內(nèi)部擁有強勢水系資源 ?項目規(guī)劃的五星級酒店將樹立區(qū)域形象標桿，引領(lǐng)區(qū)域價值升值 ?交通便利，路網(wǎng)建設(shè)完畢 ?周邊商品房開發(fā)拉開序幕，品牌開發(fā)商進駐 劣勢 : ?區(qū)域相對陌生，周邊人氣不足 ?片區(qū)發(fā)展主導(dǎo)方向 ?距老城區(qū)有一定距離，老百姓心理認知一般 周邊僅有的兩個新樓盤開發(fā)，周邊的辦公樓盤入住率一般，居住尚沒有形成氛圍 初級開發(fā)階段 距青浦老城區(qū) ，緊鄰工業(yè)園區(qū) 老城區(qū)與園區(qū)交匯帶 關(guān)鍵詞：經(jīng)濟較強大的城市 近郊區(qū)域 大盤 周邊路網(wǎng)建設(shè)完畢，通達性強，未來軌道 17號線帶來強勢利好 交通便利 緊鄰約 5萬平米市政花園，地塊被水系環(huán)繞 稀缺生態(tài)資源 占地約 220畝，容積率 ，總建筑面積約 24萬平米 中等規(guī)模 十二五規(guī)劃期間強勢打造，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，高起點規(guī)劃 片區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向 旭輝、富力的強勢進駐，提升區(qū)域認知度 品牌開發(fā)商入駐 9 【開發(fā)商目標】 通過對項目的整體定位得到政府認可，實現(xiàn)成功取地，同時保障項目的實際成功開發(fā)運營 －企業(yè)背景－ ?開發(fā)思路： 酒店起到樹立形象，提升價值的作用，前期需要考慮開發(fā)資金壓力，部分銷售型物業(yè)先行，商業(yè)部分基于城市商業(yè)運營的角度需要持有部分，因此前期開發(fā)需要考慮后期運營持續(xù)性成本投入 目標解析 卓越 09年通過收購青浦圣安德魯斯莊園進入上海市場， 2023年底取到首個商業(yè)地產(chǎn)項目 企業(yè)對于取得項目地塊顯得把握十足，對區(qū)域及項目前景看好 在市場可支撐情況下，進行合理功能布局，實現(xiàn)項目成功開發(fā)運營 10 ?酒店起到樹立形象，提升價值的作用 ?前期注重緩解開發(fā)資金壓力（五星級酒店高成本投入），銷售型物業(yè)先行，因商業(yè)需要持有運營，前期開發(fā)需要考慮預(yù)留后期持續(xù)經(jīng)營性成本投入 ?將