【正文】 ）。 大眾傳播 ? 報媒： 《 成都商報 》 、 《 華西都市報 》 ? 戶外廣告：投放在高速公路、機場、成熟別墅區(qū)等地段 ? 其他：短信、中原二手鋪 ? 高端雜志： 《 三聯(lián)周刊 》 、 《 西南航空 》 、 《 頭等艙 》 、 《 經(jīng)濟觀察報 》 、《 財富 》 、 《 居周刊高端 》 。 事件二： 成都最長別墅景觀大橋落成 時間： 2023年 7月 目的：景觀大橋通車剪彩，讓市民見證“成都最長的別墅景觀大橋”通車，同時將大橋照片制作為精美紀念郵票，限量印刷，再次證明樓盤的唯一性。 ? 建立高端圈層，進行“誘導式”營銷 ? 建議啟動 ONLIVE卡積分計劃，網(wǎng)羅高端消費人群，使其成為中糧 〃 御嶺灣會的會員，進行圈層營銷。 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 活動營銷詳見：“第三部分：階段性推廣策略” ? 主要以圈層活動為主，針對性的將項目信息傳達給目標客群，同時活動與銷售配合，回歸銷售力活動建議如下： ? 歐洲街 〃 中國年 〃 新春團拜會 ? 四川首屆少兒鋼琴大賽 ? 中糧 TOP系列品鑒會 ? 老客戶答謝酒會等 （ 2）活動營銷 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 主策略： 主動出擊，開辟圈層渠道營銷戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道，充分整合客 戶資 源， 擴 大客 戶 群體，有效的 進 行圈 層營銷 。 ? 待項目音樂廳打造完成，為突出項目新一期的文化主題，舉行中小型音樂會，增加客戶對高雅、尊崇生活的提前感受。 頂級會所功能尊崇體驗 ? 將社區(qū)中心會所配套功能（如恒溫游泳池、商務會議室、 SPA、瑜伽室等）進行試營業(yè)，讓客戶免費體驗尊貴感覺，考慮將會所作為品牌會館，提供給名牌企業(yè)作為永久性會所，吸引高度客戶。體現(xiàn)項目的豪宅特性，為業(yè)主提供高尚生活感受。 二期調價策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產品均價 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價 :元 /平米 銷售產值：萬元 獨棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計 8950 13 17000 15136 預計 2023年銷售產值 七、營銷策略 整體營銷策略 活動營銷 提高形象， 渠道營銷找準客戶 體驗營銷 回歸銷售力， 品牌聯(lián)動 持續(xù)升溫 ? 基于市場、客戶以及項目產品的特點，結合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目營銷的總體策略是： 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 全程 營銷 策略 體 驗營銷 現(xiàn)場 體 驗 現(xiàn)場 展示 待現(xiàn)場改造完成，景觀氛圍營造完善， 針對性的細節(jié)營銷，營造品質生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢， 體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。 調價策略 根據(jù)各房源銷售率進行調整，最終實現(xiàn)一期獨棟均價： 11514元 /平米，增長 3%；雙拼均價： 9533元 /平米，增長 3%，最終實現(xiàn)一期 整體均價 11000元 /平米 ,增長 3%,實現(xiàn)銷售收入 。 價格定位 調價原則： ? 價格調整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調整。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計新推出房源 67套，根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項目配套、體驗區(qū)、景觀示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹立形象 推貨時間 推出套數(shù) 房號 產品 產品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號 C區(qū)半山道 5368號 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實際銷售情況調整 本項目推售計劃 分三個階段推貨，每階段以 1830套小批量推貨，根據(jù)前一階段所剩房源量進行補充，保持可售房源 4050套 五、工程配合 時間 階段 工程配合 2023年 5月 封盤期 現(xiàn)場改造完成（ B、 C區(qū)景觀改造、入口改造，道路改造、燈塔鳥島、大壩包裝） 體驗區(qū)完成（ VIP專屬垂釣區(qū)、香檳廣場、觀鳥區(qū)、水上游樂區(qū)、游艇體驗區(qū)） 2023年 6月 一期剩余房源銷售期 配套打造完成（吉他廣場、歐洲風情街） 2023年 78月 新一期蓄客期 高爾夫練習場呈現(xiàn) 大橋裝修完成 新一期景觀示范區(qū)呈現(xiàn)， 新一期臨湖樣板房打造完成 2023年 12月 新一期銷售 中心會所 音樂廳工程完成 六、價格策略 ? 整體定價采取“分批推售，逐步提升售價”的策略； ? 通過產品景觀線、面積區(qū)間、產品形態(tài)等多種因素加權平均，進行定價預估； ? 通過面積與單價結合，拉開產品總價區(qū)間； ? 新一期產品價格升級，拉開差價。 本項目推售原則 四、 2023年總體推貨策略 競爭項目均采用少量多批的推售策略，平均 2個月新推一次，每次推量主要為 3060套，競爭項目后期產品主要以獨棟、疊拼為主。 區(qū)域 職業(yè) 置業(yè)目的 成都 70％ 企業(yè)主 企業(yè)高管 政府高官 追求居住品質、偏好山水別墅的塔尖人群 首次購買近郊別墅的城市名流 省內二級城市 20％ 企業(yè)主 四川二級城市企業(yè)主，兼具投資和未來居住 省外客戶 8％ 投資客 省外投資客，也可能考慮養(yǎng)老或未來定居 海外客戶 2％ 投資客 海外華僑，考慮投資、養(yǎng)老或未來定居 二、項目核心賣點提煉 5000畝高端 純別 墅 800畝 天然湖面 3000畝 自然森林 原生山地 資 源 18洞山地高爾夫球 場 國際 生活配套 未呈現(xiàn)影響力較弱 游艇俱 樂 部 中糧品牌 影響力較強：核心賣點 推廣訴求點 三、銷售周期預估 ? 銷售目標：結算收入 ? 總體銷售速度： 2023年 112月銷售 126套 (一期剩余房源 80套 ,新一期一批次房源 21套 , 根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源 ) ? 根據(jù)工程節(jié)點，分三大期進行銷售 銷售周期 階段 銷售房源 起止時間 時間 銷售 目標 備注 封盤期 一期 2批次剩余房源銷售 09年 1－ 4月 4個月 16 封盤期主要通過活動等小眾途徑吸引 一期銷售期 二期蓄勢期 一期 2批次剩余房源 加推一期 3批次房源銷售 09年 5－ 8月 4個月 50 景觀及道路改造完成，現(xiàn)場感染力增強 二期銷售期 新一期房源銷售 一期剩余房源持銷 09年 9－ 12月 4個月 60 景觀改造完成、項目配套完善、 中糧 TOP系列成熟產品 推售原則： ? 研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進行后期推貨時間、產品類型進行預估，尋找市場空白。 成都高端別墅引領者 項目檔次定位 ? 項目初期以成都區(qū)域為主，包括成都市區(qū)周邊縣、市客戶的城市塔尖人群； ? 后期通過項目影響力的塑造，“由內往外”逐步輻射省內二級城市乃至西南地區(qū)； ? 主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國家企事業(yè)單位高管等。 二、有消費能力 : 認為項目價值與價格不等。 前期推廣總結 前期客戶總結 前期客戶成交原因主要為 項目原生態(tài)的自然環(huán)境較好 開發(fā)商品牌影響力較大 項目整體規(guī)劃合理 前期客戶未成交因素主要為 對項目產品價值認同度不高。 2. 平面色彩變化過大，視覺調性未能統(tǒng)一，表現(xiàn)方式平淡，未能形成 較大沖擊。 ? 項目精神層面價格不過充實，對項目形象價值支撐不夠。 ? 別墅特項目特征“前庭后院”的打造過于粗糙。 ? 建筑風格不夠純粹，色彩搭配上缺乏沖擊力，造型上不具備美式建筑特點。 項目文化價值 文化價值 文學 音樂 電影 藝術 體育 強行植入文化線索 什么樣的文學、音樂、電影、藝術、體育？？？ 內容不夠充實，缺乏文脈故事，對附加值支撐不夠“有形而非有神” 需要重新包裝！ 項目整體小結 ? 項目自然資源豐富，具備打造高端別墅項目的條件。 雙拼：面積 294— 414平米（帶地下室） 滯銷產品： B1戶型 滯銷原因：兩邊臨路，在小區(qū)內位置不好，花園面積均為 200㎡ 以下。 首期產品供應分析 前期供應產品總體面積區(qū)間在 2