房地產(chǎn)開發(fā)項目法律服務(wù)要點-文庫吧資料
2025-01-29 18:17本頁面
【正文】 房產(chǎn)公司要為借款人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任 案 例 ?買受人與房產(chǎn)公司簽了合同，首付款也付了 ?銀行審查，發(fā)現(xiàn)買受人提供的資料有假或發(fā)現(xiàn)了的信用不良的記錄，不能簽訂借款合同，應(yīng)當(dāng)怎么處理？ ?買受人資料沒問題，但銀行方面受國家宏觀政策的調(diào)整，控制信貸，怎么處理？ 相關(guān)法條 ? 最高院司法解釋 23條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。最高院的有關(guān)案例對這個問題進(jìn)行了明確說明和認(rèn)定 ?如果文本合同中的印刷條款的內(nèi)容與手寫內(nèi)容不一致或在理解方面有歧義和矛盾。公告期結(jié)束后，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的同時，由出讓人或委托人對公司的隱性債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任 ?國家稅務(wù)總局今年 5月份出臺了股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的管理規(guī)定，導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購項目在合理避稅的稅務(wù)空間上已經(jīng)變得越來越小 三、項目建設(shè)階段的注意要點 房產(chǎn)公司與建筑商的關(guān)系 項目到手 建筑承包商 為爭取項目 遷就房產(chǎn)公司 房產(chǎn)公司 處于弱勢地位 盯著承包商 關(guān)于“黑白合同”的問題 動機(jī)：利益考慮 受害者：業(yè)主 最高法院 《 審理建設(shè)工程施工合同若干問題意見 》 中規(guī)定：在建設(shè)工程決算的時候，如果出現(xiàn)兩份內(nèi)容不致的合同，按照中標(biāo)備案的合同約定進(jìn)行結(jié)算 判斷“黑白合同” 司法實踐中判斷黑白合同的標(biāo)準(zhǔn) ?工程價款 ?工程質(zhì)量 ?工程期限 時間點的重要性 與中標(biāo)備案合同不一致的合同，簽訂的時點 ?事前 假招標(biāo)，認(rèn)定為無效合同 ?同時 ?事后 不能認(rèn)定無效 ?不通過強(qiáng)制招標(biāo)的議標(biāo)合同，司法實踐中，一般不做無效認(rèn)定 經(jīng)審批 施工管理中聯(lián)系單的有關(guān)問題以及簽訂和索賠的問題 ?施工企業(yè)內(nèi)部有一句行話， “低中標(biāo)，勤簽證，高結(jié)算” 發(fā)包方 承包方 設(shè)計方 監(jiān)理方 通過 聯(lián)系單 建筑工程 四方主體 我個人的體會 ?房產(chǎn)公司通常有重房屋銷售合同的管理而輕視項目建設(shè)工程結(jié)算管理的現(xiàn)象 ?房產(chǎn)公司的顧問律師通常也會忽視這一環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險的防范 ?律師應(yīng)當(dāng)要協(xié)助、培訓(xùn)公司工程部負(fù)責(zé)簽訂、付款和結(jié)算的員工，培養(yǎng)良好的管理意識、建立健全的管理制度 確立按合同辦事的意識 ?工程簽訂的時限 ? 99版建設(shè)工程施工合同，鑒證的條款 40個條 ?通用條款 、 、 、 、 條、 12條、 ?順延工期 14天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定 ?價格調(diào)整 14天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定 ?工程結(jié)算報告 28天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定等 應(yīng)對方案 ?嚴(yán)格按照合同時間對各類聯(lián)系單和結(jié)算報告及時答復(fù)意見 ?合同的專用條款當(dāng)中，對涉及實質(zhì)性內(nèi)容的聯(lián)系單的答復(fù)時間作出統(tǒng)一的約定 ?在答復(fù)的意見當(dāng)中，如不同意，應(yīng)當(dāng)簡明扼要地寫明理由 ?房產(chǎn)公司工程管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立聯(lián)系單的登記簿 ，編號、保留原件。 ?第三方案：雙方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況共同在媒體公告。 而項目整體轉(zhuǎn)讓，則還需重新辦理項目建設(shè)有關(guān)手續(xù)、工程前期時間會非常長 股權(quán)收購方式的缺點及應(yīng)對方案 收 購 股 權(quán) 控 制 目 標(biāo) 公 司 承 擔(dān) 潛 在 風(fēng) 險 律 師 介 入 控 制 風(fēng) 險 目標(biāo)公司風(fēng)險控制 — 律師盡職調(diào)查 ?工商登記 ?股權(quán)結(jié)構(gòu) ?
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