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2025-02-26 18:17本頁面
【正文】 ?認購書設(shè)定了定金或預(yù)付款條款，并約定了正式簽訂商品房買賣合同的時間 （二）、商品房買賣合同是否合同法第 39條所稱的格式合同 ?政府職能部門監(jiān)制的合同文本，是屬于示范合同文本，而不是格式合同文本。在認定效力時，以手寫部分為效力優(yōu)先 （三）、對合同第 7條付款方式和期限應(yīng)當注意的問題。因不可歸責于雙方當事人的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 案 例 ? 2023年，本人為杭州大廈 .臺州現(xiàn)代購物中心作項目代理，商輔買受人資金斷供，銀行起訴房產(chǎn)公司承擔連帶還款責任的案件 ? 我們的觀點：買受人的商輔在辦理銀行按揭貸款的同時，辦理了房屋的的預(yù)登記抵押，預(yù)登記抵押是有法律效力。債權(quán)人放棄物的擔保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責任 ? 最終臺州中級人民法院支持了我們的觀點，這在當時浙江省法院系統(tǒng)開了先例 （四）、第十一條： 規(guī)劃涉及變更的約定 ?因為設(shè)計方面的原因，導(dǎo)致買受人購買的房子的質(zhì)量或者使用功能收到影響，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起 10日內(nèi)通知買受人的規(guī)定 ?房產(chǎn)公司沒有及時通知，買受人不選擇退房，按要求追究出賣人的違約責任 ?房產(chǎn)公司通知了，買受人不退房，但要求作相應(yīng)賠償，房產(chǎn)公司免再責。注意新老合同的不同規(guī)定 （七）、雙方特別約定事項 問 題 《 物權(quán)法 》 頒布實施 ?地下車庫、車位的問題 ?綠地的問題 ?電梯間的廣告收費歸屬 ?屋頂露臺的使用權(quán)歸屬 解決方案及建議 ?尊重 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定 ?我們的建議是，在與該樓宇的所有業(yè)主的合同中均明示：除頂層露臺歸該層業(yè)主使用外，其余屋面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。小區(qū)有會館的，還要對會館的權(quán)屬進行明示 五、關(guān)于商品房交付過程中的 法律要點 （一）關(guān)于房屋的交付標準 ?房產(chǎn)公司交房的標準是什么？ ?什么情況下業(yè)主可以拒絕收房？ ?什么情況下業(yè)主無權(quán)拒絕收房？ 案 例 ?案件的終審判決確立了目前交房標準的法律底線 ?部分業(yè)主對所交房屋的質(zhì)量不盡滿意，同時認為樓盤擅自改變了景觀方案，外墻材料也與當初承諾不一樣，小區(qū)配套也還未到合同約定的條件 ?要求房開公司進行整改，及時向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，同時要求賠償逾期交房產(chǎn)生的違約金 ?《 竣工驗收備案表 》 是衡量項目是否具備交付條件的主要依據(jù) 業(yè)主在什么情況下可以拒絕交房？ ? 交付的商品房未達到法定的交付條件，未取得 《 竣工驗收備案表 》 ； ? 交付的商品房未達到商品房買賣合同中約定的交付條件。（主要分兩類，一是房屋的建造不符合國家強制性的設(shè)計規(guī)范；二是房屋存在嚴重滲漏、不規(guī)則裂縫等嚴重影響安全和正常使用功能的質(zhì)量缺陷） ? 除以上情形，買受人如果拒絕收房，導(dǎo)致房屋的實際交付時間延期，房產(chǎn)公司不承擔逾期交房的違約責任。 案 例 ?房產(chǎn)公司將近 3000平方米的商業(yè)用房銷售給某客戶 ?客戶發(fā)現(xiàn)房屋存在較嚴重的質(zhì)量問題，要求修復(fù) ?施工單位在接報修函后一直未派員維修 ?一年后，業(yè)主起訴房產(chǎn)公司 ，法院判決房產(chǎn)公司賠償業(yè)主 100多萬元 損失 ?房產(chǎn)公司在賠付了這筆損失費之后，馬上起訴施工單位 案 例 ? 施工單位答辯時提出幾個觀點： ? 房產(chǎn)公司對業(yè)主的賠付是根據(jù)你們雙方之間的 《 商品房買賣合同 》 而作出的，而我施工單位與你房產(chǎn)公司之間僅存在《 建設(shè)工程施工合同 》 關(guān)系，這是兩個不同的法律關(guān)系； ? 施工單位對房產(chǎn)公司存在的法律責任要根據(jù)施工合同而確定，施工合同中雙方已經(jīng)約
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