房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目法律服務(wù)要點(diǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 資金交付、監(jiān)管都是通過律師進(jìn)行收支結(jié)付的，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志 浙江省律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的現(xiàn)狀 ?一批優(yōu)秀的專業(yè)律師群正在形成 ?省律協(xié)、各地律協(xié)成立了建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)，開展業(yè)務(wù)研究和交流 ?為中國律協(xié)制定了 《 商品房買賣合同操作指引 》 和 《 建設(shè)工程施工合同操作指引 》 ，兩個(gè)指引作為國內(nèi)律師的執(zhí)業(yè)范本 項(xiàng)目的不同階段 項(xiàng) 目 籌 備 階 段 招 投 標(biāo) 階 段 項(xiàng) 目 建 設(shè) 階 段 項(xiàng) 目 銷 售 階 段 項(xiàng) 目 交 付 階 段 二、項(xiàng)目籌備階段 特別應(yīng)當(dāng)注意的法律問題 最重要的兩個(gè)工作 ?項(xiàng)目公司的設(shè)立 ?土 地 取 得 ? 2023年 3月 26日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 》 ，簡稱“國八條”， ?信貸 ?稅收 ?住房結(jié)構(gòu) 對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整 ?外資準(zhǔn)入 ?和廉租房開發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式 ?項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓 兩種轉(zhuǎn)讓方式比較 轉(zhuǎn)讓方式 對(duì)比項(xiàng) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓 費(fèi)用與成本 節(jié)省大量費(fèi)用與成本，稅負(fù)成本相對(duì)較小 受讓方交納成交金額 3%的契稅和交易手續(xù)費(fèi)，出讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 5%和土地增值稅 手續(xù)方面 手續(xù)簡單，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更和工商登記變更 涉及土地使用權(quán)過戶和建設(shè)手續(xù)的更名的手續(xù)，比較復(fù)雜 開發(fā)建設(shè)速度 效率高。 ?第二方案：不要百分之百的收購目標(biāo)公司的股份，留下適當(dāng)?shù)谋壤墓煞荩献鹘?jīng)營，該部分股權(quán)作為出讓方隱性債務(wù)的擔(dān)保。 四、律師在審查 《 商品房買賣合 同 》 中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題 （一）、關(guān)于房屋認(rèn)購書的一些問題 ?名為認(rèn)購書，內(nèi)容實(shí)為商品房買賣合同書 ?認(rèn)購書設(shè)定了定金或預(yù)付款條款，并約定了正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)間 （二）、商品房買賣合同是否合同法第 39條所稱的格式合同 ?政府職能部門監(jiān)制的合同文本，是屬于示范合同文本，而不是格式合同文本。因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任 ? 最終臺(tái)州中級(jí)人民法院支持了我們的觀點(diǎn)，這在當(dāng)時(shí)浙江省法院系統(tǒng)開了先例 （四）、第十一條： 規(guī)劃涉及變更的約定 ?因?yàn)樵O(shè)計(jì)方面的原因，導(dǎo)致買受人購買的房子的質(zhì)量或者使用功能收到影響，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10日內(nèi)通知買受人的規(guī)定 ?房產(chǎn)公司沒有及時(shí)通知，買受人不選擇退房，按要求追究出賣人的違約責(zé)任 ?房產(chǎn)公司通知了，買受人不退房，但要求作相應(yīng)賠償，房產(chǎn)公司免再責(zé)。小區(qū)有會(huì)館的，還要對(duì)會(huì)館的權(quán)屬進(jìn)行明示 五、關(guān)于商品房交付過程中的 法律要點(diǎn) （一）關(guān)于房屋的交付標(biāo)準(zhǔn) ?房產(chǎn)公司交房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ ?什么情況下業(yè)主可以拒絕收房？ ?什么情況下業(yè)主無權(quán)拒絕收房？ 案 例 ?案件的終審判決確立了目前交房標(biāo)準(zhǔn)的法律底線 ?部分業(yè)主對(duì)所交房屋的質(zhì)量不盡滿意，同時(shí)認(rèn)為樓盤擅自改變了景觀方案，外墻材料也與當(dāng)初承諾不一樣，小區(qū)配套也還未到合同約定的條件 ?要求房開公司進(jìn)行整改，及時(shí)向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，同時(shí)要求賠償逾期交房產(chǎn)生的
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