房地產(chǎn)開發(fā)項目法律服務(wù)要點(存儲版)
【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任 浙江浙元律師事務(wù)所主任 ? 史 建 兵 律 師 ? 聯(lián)系電話： 057185158412 13906508523 ? 地 址：杭州市中山北路 632號越都商務(wù)大廈 一、前 言 房地產(chǎn)項目運作的特點 ?資金運作高度集中 ?面對的客體十分復(fù)雜 ?各個不同階段需要解決的問題各不相同 審批、立項 各級政府職能部門 項目的實施 招投標中介、 材料供應(yīng)商 項目建設(shè) 設(shè)計院、監(jiān)理 建筑施工單位 銷 售 銀行、業(yè)主 售 后 交房驗收、物業(yè) 其他地區(qū)的作法 ?北京、上海、深圳 2023年左右就已經(jīng)引進成熟的律師團隊為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù) ?香港 律師不只做法律文件，資金交付、監(jiān)管都是通過律師進行收支結(jié)付的，房地產(chǎn)市場成熟的標志 浙江省律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的現(xiàn)狀 ?一批優(yōu)秀的專業(yè)律師群正在形成 ?省律協(xié)、各地律協(xié)成立了建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會，開展業(yè)務(wù)研究和交流 ?為中國律協(xié)制定了 《 商品房買賣合同操作指引 》 和 《 建設(shè)工程施工合同操作指引 》 ，兩個指引作為國內(nèi)律師的執(zhí)業(yè)范本 項目的不同階段 項 目 籌 備 階 段 招 投 標 階 段 項 目 建 設(shè) 階 段 項 目 銷 售 階 段 項 目 交 付 階 段 二、項目籌備階段 特別應(yīng)當注意的法律問題 最重要的兩個工作 ?項目公司的設(shè)立 ?土 地 取 得 ? 2023年 3月 26日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的 《 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 ，簡稱“國八條”， ?信貸 ?稅收 ?住房結(jié)構(gòu) 對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整 ?外資準入 ?和廉租房開發(fā) 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式 ?項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?開發(fā)項目的整體轉(zhuǎn)讓 兩種轉(zhuǎn)讓方式比較 轉(zhuǎn)讓方式 對比項 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項目整體轉(zhuǎn)讓 費用與成本 節(jié)省大量費用與成本，稅負成本相對較小 受讓方交納成交金額 3%的契稅和交易手續(xù)費，出讓方承擔轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 5%和土地增值稅 手續(xù)方面 手續(xù)簡單，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更和工商登記變更 涉及土地使用權(quán)過戶和建設(shè)手續(xù)的更名的手續(xù)，比較復(fù)雜 開發(fā)建設(shè)速度 效率高。最高院的有關(guān)案例對這個問題進行了明確說明和認定 ?如果文本合同中的印刷條款的內(nèi)容與手寫內(nèi)容不一致或在理解方面有歧義和矛盾。 律師的建議 ?將該條款的有關(guān)約定盡可能的細化 ?盡可能的約定所購商品房以及整個樓盤的相應(yīng)設(shè)計變更，只要從根本上講不影響房屋的質(zhì)量和使用功能的，開發(fā)商只要盡到通知義務(wù)之后，就不必承擔合同違約責任 （五）、合同第十三條：出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任 ?房產(chǎn)公司因融資的需要，將土地抵押給銀行 ?不及時聲明 ?辦不出產(chǎn)權(quán)證 ?買受人要求雙倍賠償 （六）、合同第十六條： 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 關(guān)于這一條的經(jīng)驗我們也是通過訴訟打出來的。 2023/2/112023/2/11Saturday, February 11, 2023 ?
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