【正文】 1 2023年 1， 2， 4 3， 4 2023年 1， 2， 3， 4， 5 3， 4， 5 成交量下降階段主要政策 其他階段主要政策 年度 2023年 政策分析 價格變動率 成交面積 2023年 1， 4， 5 3， 4， 5 直接影響類政策的影響程度分析：在具體的細則出臺后政策將迅速對成交量產(chǎn)生影響，一般影響周期為 23個月，成交量萎縮 40%60%，同時價格將出現(xiàn)小幅下降 8643839559108705562687797 5 %8% 2 %4%14% 3 %0%5% 1 %2%4% 1 0 %0204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 35453656385977232524 3461 6 %8% 1 %10%1%6%2%5% 8 % 4 %6%3%01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 0 % 5 %0%5%10%15%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 “ 新國八條 ” 細則出臺 成交量首月下降 26% 價格仍保持增長 連續(xù)下跌 3個月 成交量下降 42% 價格出現(xiàn)小幅下降 4個月后成交量、價格開始出現(xiàn)回升 吹風(fēng) /“ 舊國八條 ” 出臺 吹風(fēng) “ 國 l六條 ”“ 國十五條 ” 細則出臺 成交量首月下降 55% 價格仍保持增長 連續(xù)下跌 2個月 成交量下降 57% 價格出現(xiàn)小幅下降 3個月后成交量開始回升，但價格出現(xiàn)小幅下降 下降周期為 3個月 成交量下降 42% 價格小幅下降 下降周期為 2個月 成交量下降 57% 價格小幅下降 2023年 主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響 2023年 主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響 政策分析 數(shù)據(jù)：政策出臺后，成交量的下降周期為 23個月，成交量下降幅度為 40%60% 代理項目的成交量，在 2023年和2023年政策出臺前后與整個市場的情況非常相似：成交量在政策細則出臺后開始下降，下降周期為 23個月，下降幅度為 40%60% 政策的影響顯著 2023年代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降 3個月，成交量萎縮 39%； 2023年代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降 2個月，成交量萎縮 61% 圖 2 0 0 5 年世聯(lián)代理項目成交變化趨勢02004006008001000120014001600180020231月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月圖 2 0 0 6 年世聯(lián)代理項目成交變化趨勢020040060080010001200140016001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月下降周期為 3個月 成交量下降 39% 下降周期為 2個月 成交量下降 61% 政策分析 根據(jù)研究， 34月為政策出臺前的傳聞及醞釀期， 58月為政策的高發(fā)期，強力型政策一般都在這段時間內(nèi)出臺，其它時間為政策的消化期 2023 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶在 《 政府工作報告 》中明確提出抑制高房價。 這是住建部今年首次就房價問題進行公開表態(tài) 。 央行出臺管理辦法支持廉租房建設(shè) 國務(wù)院：改善性住房取消二套房貸限制 國務(wù)院：鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以合理價格促銷商品房 財政部： 90平米以下住房契稅下調(diào)至 1% 銀監(jiān)會下發(fā) 《 通知 》 ， 要求各銀行必須嚴格執(zhí)行此前制定的 “ 二套房 ” 的房貸政策 ， 即一旦認定購房者購買的是第二套房 ， 那么銀行必須執(zhí)行四成首付 、 率 。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文稱 將逐步取消毛坯房 建設(shè)部： 16日起下調(diào)個人住房公積金利率 溫家寶部署了落實中央政策 措施的七項工作中第三項增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障 性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)； 落實和完善促進合理住房消費的政策措施； 促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展； 加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。 2023. 7 深圳房貸緊縮政策 2023年房地產(chǎn)政策回顧 價格變動率 成交面積 政策分析 804652494736242%8%2% 2%19%3% 1 4 %01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2 0 % 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 價格變動率 成交面積 2023年政策分析： 07年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于間接影響，對成交量的影響較小，而后期金融政策直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大；“限外令”則直接限制了部分客戶的購房權(quán) 3 1 5 4 3 4 5 3 3 3 4 5 3 3 2 3 3 政策分析 2023. 中國人民銀行 、 中國銀監(jiān)會正式聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知 》 銀發(fā)? 2023? 214號 ， 明確把 “ 建筑面積在 90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè) ” 納入金融優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項目范疇 。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)。 自 2023年 7月 21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 嚴禁“炒賣樓花” 。 2023. 境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購買一套用于自住的商品房（住宅類） 未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認購、內(nèi)部登記、辦理 VIP卡認購書使用全市統(tǒng)一示范文本嚴禁“炒賣樓花”； 商品房項目必須實行明碼標價。 從 2023年 4月 16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點 。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。 從 2023年 1月 15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 從 2023年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點 2023. 2023. 從 2023年 6月 5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 分點。 2023. 十屆全國人大五次會議閉幕式上 ，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過 。 ,標準 》 自2023年 1月 1日起實施 。 2023. 一、用地預(yù)申請制度，二、國有土地協(xié)議出讓公示 五部委聯(lián)合發(fā)出緊急通知：要求各地在 1個月內(nèi)對今年以來的新開工項目進行全面清理，新開工項目至少滿足5個條件： 一年期存款基準利率上調(diào)，一年期貸款基準利率上調(diào)，個人住房貸款利率下限由貸款基準利率的 國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知 》 ，凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未取得 《 國有土地使用證 》 或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額 35%的，不得借用外債；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點 。境外機構(gòu)和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實名制。 2023. . 5 溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題 2023. 建設(shè)部等九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 一、近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標 9月底前公布 二、 90平方米以下住房須占項目總面積七成以上 三、購房不足 5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅 四、空置 3年以上商品房不得作為貸款抵押物 五、個人房貸首付比例不低于三成 六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型 七、土地閑置 2年將被收回使用權(quán) 八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度 2023. 一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實到具體項目 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開始銷售商品房 三、 5％土地出讓金用于廉租房 2023. 溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。 2023. 10 《 關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知 》 深圳開征土地增值稅 使用全市統(tǒng)一的示范文本 ；取得預(yù)售許可證后，必須全部即時上網(wǎng)公開銷售 ；不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式 ；嚴禁“炒賣樓花” 》 2023年房地產(chǎn)政策回顧 2023. 國稅局 強調(diào)要對 20% 個人所得稅進行一體化征收 2023. 11 財政部部長金人慶表示， “ 十一五 ” 期間將出臺物業(yè)稅 央行發(fā)布 《 2023 年中國房地產(chǎn)金融報告 》 ，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度 2023. 人民幣兌美元即日升值 2% 。 . 17 個人住房貸款利率從從 2023年 3月 17日起再次上調(diào) 2023. 七部門１１日聯(lián)合出臺《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 》 。 對本項目的屬性界定： 城市新 CBD//高容積率 //大體量都市綜合體 項目屬性定位 目標界定 目標下的問題 營銷總攻略 發(fā)展商目標 解決思路 思路與框架 市場分析 競爭分析 客戶分析 問題界定 形象攻略 展示、服務(wù)攻略 推廣攻略 客戶攻略 推售攻略 案例借鑒 策略總綱 項目本體分析 市場分析 宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響分析 大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定 近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析 政策分析 2023年房地產(chǎn)政策回顧 5410373575574736377785559 2 % 2 % 4 %8% 5 %4% 8 %4%6%4%3%0204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 0 % 8 % 6 % 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%成交面積 成交均價國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)由20%及以上提高到 35%及以上 國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā) 71號令，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地 國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓 出臺 《 經(jīng)濟適用房管理辦法 》 以及 《 關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知 》 國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費從 04年 10月1日起實行明碼標價 從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機構(gòu)存 貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮 要求全國國土部門以2023年 12月 31日為基準日期，到 2023年 3月 31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調(diào)查 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月