【正文】 %22.8%0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 % 3 5 . 0 % 4 0 . 0 % 4 5 . 0 %網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙電視親朋介紹參加活動(dòng)戶外包裝營(yíng)銷(xiāo)攻略：推廣 — 媒體選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷(xiāo)攻略：推廣 — 區(qū)域包裝和導(dǎo)示 東莞大道 四環(huán)路 銀樹(shù)路 新源路 陽(yáng)光澳園 中信東泰花園 中信凱旋城 中信陽(yáng)光假日一期 旗峰路 東江大道 莞太大道 廣告牌 道旗 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?利用中信社區(qū)建立區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) ?利用好中信其他項(xiàng)目的資源（東泰、陽(yáng)光一期） 形象墻 條幅 燈竿旗 導(dǎo)示系統(tǒng) 街區(qū)包裝 燈光工程 ? 路過(guò)和周邊的上門(mén)客戶量較大 世紀(jì)城：約 15％ 新天地：約 23％ 凱旋城：約 30％ ? 鮮明的區(qū)域市場(chǎng)形象的樹(shù)立有賴(lài)于戶外媒體的運(yùn)用 。 營(yíng)銷(xiāo)攻略：賣(mài)場(chǎng)（樣板房和清水房） 兩套實(shí)體樣板房 ， 主題分別為 1： “SUNNY HOUSE 陽(yáng)光盒子 ” ，現(xiàn)代感強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)光線的通透性，建議盡量少的采用隔斷，多運(yùn)用玻璃、不銹鋼，主要吸引偏愛(ài)現(xiàn)代生活的購(gòu)房者； 2： “CENTRal PARK — 中央公園 ” 強(qiáng)調(diào)實(shí)用、休閑、聚會(huì)的多重功能，建議運(yùn)用澳洲的原住民生活元素，如原木，主要針對(duì)偏向于傳統(tǒng)文化的消費(fèi)者； 樣板房 17號(hào)樓 007單元 2樓， 130平方米三房； 清水房 17號(hào)樓 007單元 2樓， 130平方米三房； 清水房： 一套為交樓標(biāo)準(zhǔn)；另一套為施工工藝、施工新材質(zhì)的展示；交樓標(biāo)準(zhǔn)；智能化的展示；戶型內(nèi)各個(gè)空間的尺度展示等等； 氛圍營(yíng)造： 陽(yáng)光、澳洲休閑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們的競(jìng)爭(zhēng)必殺技 中信陽(yáng)光澳園 景湖春天之必殺技 澳洲六大主題園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品品質(zhì)感、中信品牌社區(qū)的全面完善配套； 江南世家之必殺技 中信品牌社區(qū)的全面完善配套、區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)； 金地格林小鎮(zhèn)之必殺技 中信社區(qū)品牌和社區(qū)全面配套；家、生活氛圍營(yíng)造； ? 中信大社區(qū)品牌和資源的整合； ? 澳洲園林； ? 產(chǎn)品亮點(diǎn)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ? 利用廣告牌截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)客戶； ? 主要的推廣投入集中于賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的展示和銷(xiāo)售政策； ? 塑造全新的形象；制造與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鮮明的區(qū)別 。 本項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目的主要客戶群： 企業(yè)管理及技術(shù)人員（企業(yè)白領(lǐng)） 公務(wù)員 個(gè)體工商戶 來(lái)源 分類(lèi) 購(gòu)房特征 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 契合度 東城、 南城、 莞城 本地人 東莞土生土長(zhǎng)，向往高品位的大社區(qū)生活，希望改變自己的傳統(tǒng)居住方式，關(guān)注品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，關(guān)注物業(yè)保值增值性； 環(huán)境、戶型、配套設(shè)施、物管 10％ 企業(yè)中層管理 包括港臺(tái)企業(yè) 事業(yè)有一定基礎(chǔ)，受港臺(tái)影響較深，購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)集中于交通、配套和教育，希望家是能提升全家生活素質(zhì)的地方 環(huán)境、配套、教育、價(jià)格、保值增值性 70％ 企業(yè)技術(shù)人員 由于關(guān)注工作的持續(xù)和穩(wěn)定性，購(gòu)房更為看中環(huán)境、 環(huán)境、價(jià)格、配套、教育 50％ 個(gè)體工商戶 關(guān)心財(cái)富與機(jī)遇，購(gòu)房主要考慮生活和事業(yè)便利性，看中配套、居住舒適 環(huán)境、物管、保值增值性、教育 30％ 企事業(yè)單位員工 希望家是穩(wěn)步提升自己事業(yè)空間的場(chǎng)所，更關(guān)注品牌、環(huán)境等物業(yè)的綜合素質(zhì)； 品牌、升值潛力、景觀、配套 30％ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶購(gòu)房要素分析 ? 在市調(diào)中，被訪客戶購(gòu)房要素排序（按要素重要性），依次為：價(jià)格、發(fā)展商實(shí)力、景觀、朝向因素； 市調(diào)購(gòu)房看重要素0 10 20 30 40 50 60結(jié)構(gòu)戶型朝向園林價(jià)格景觀區(qū)域發(fā)展商實(shí)力升值潛力物管本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 戶型選擇集中在三房、四房，面積集中在 80150平方米，為洋房類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)主流戶型； ? 購(gòu)房目的主要是由基本實(shí)用向舒適型轉(zhuǎn)變 。 莞城洋房客戶分類(lèi) 港、臺(tái)商人 本地人 企業(yè)主 高級(jí)公務(wù)員 70萬(wàn)元以上 水景，社區(qū)園林景觀，高端項(xiàng)目的二、三線產(chǎn)品 港商、臺(tái)商 外資企業(yè)管理人員 中高級(jí)公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)主 5070萬(wàn) 園林景觀 社區(qū)人文氛圍 社區(qū)文化、休閑設(shè)施 總價(jià) 客戶類(lèi)型 產(chǎn)品資源 主力面積區(qū)間 160平方米以上 140 － 180平方米 35萬(wàn)－ 50萬(wàn) 企事業(yè)單位管理人員 外資企業(yè)技術(shù)人員 一般公務(wù)員 個(gè)體工商戶 企業(yè)一般員工 年輕白領(lǐng) 個(gè)體工商戶 來(lái)莞不久的公事人員 35萬(wàn)以下 社區(qū)文化資源，水景，園林，小品，游樂(lè)設(shè)施 100 － 140平方米 80－ 100平方米 園林、社區(qū)規(guī)模、健康休閑類(lèi)設(shè)施； 代表樓盤(pán) 凱旋城 新世紀(jì)花園 第一居 金月灣 新世界花園 東城中心 凱旋城 金月灣花園 景湖春天 盈彩美地 江南世家 東城中心六期 中信新天地 石竹新花園 蔚藍(lán)星湖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合對(duì)比分析表 樓盤(pán)名稱(chēng) 景湖春天二期 江南世家 金地格林小鎮(zhèn) 中信陽(yáng)光澳園 均價(jià) 3200 3150 預(yù)計(jì) 3600 3530 優(yōu)勢(shì) 周邊配套、規(guī)模較大、價(jià)格、實(shí)景園林展示充分； 規(guī)模大、價(jià)格、戶型、江南主題園林、配套標(biāo)準(zhǔn)高、依托大社區(qū)（宏遠(yuǎn)酒店、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校） 發(fā)展商品牌、高品質(zhì)的建筑和園林； 交通便利，配套完善；戶型設(shè)計(jì)南北通透，無(wú)浪費(fèi)面積；開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌資源；互動(dòng)休閑、高品質(zhì)的澳洲主題園林；物管； 劣勢(shì) 周邊環(huán)境、社區(qū)內(nèi)配套； 地理位臵及周邊環(huán)境、生活配套不全面； 小區(qū)規(guī)模；層高；噪音；無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)； 賣(mài)點(diǎn) 實(shí)景園林、戶型、現(xiàn)樓； 層高 ；江南園林；流動(dòng)水系；戶型亮點(diǎn)； 領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格 澳洲風(fēng)情園林、中信品牌、物管、產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 推廣語(yǔ) 城市精英白領(lǐng)社區(qū) 江南風(fēng)情園林 中國(guó)養(yǎng)生住宅 快樂(lè)的小城（本階段預(yù)熱期） 出自中信、源于澳洲 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理 陽(yáng)光澳園 江南世家 景湖春天二期中信物管 宏遠(yuǎn)物管 光大物管物管資質(zhì) 國(guó)家二級(jí)資質(zhì) 無(wú)物管資質(zhì)認(rèn)可 無(wú)物管資質(zhì)認(rèn)可管理項(xiàng)目 東泰花園、陽(yáng)光假日 活力康城、金豐花園 景湖春天一期物業(yè)顧問(wèn) 第一太平戴維斯 中海 無(wú)管理費(fèi) 管理費(fèi)：1 . 6 5 元/ 平方米 管理費(fèi)：1 . 6 5 元/ 平方米 管理費(fèi)：1 . 8 元/ 平方米02023400060008000中信物業(yè) 宏遠(yuǎn)物管 光大物管管理物業(yè)常住人口 中信物管優(yōu)勢(shì)： ?企業(yè)資質(zhì)和管理專(zhuān)業(yè)水平； ?社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)比宏遠(yuǎn)、光大物管豐富； ?管理費(fèi)； ?物業(yè)顧問(wèn)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林 —— 陽(yáng)光澳園 園林主要特色： ?澳洲風(fēng)情主題園林； ?注重互動(dòng)參與； ?休閑與運(yùn)動(dòng)完美結(jié)合； ?泳池結(jié)合水系營(yíng)造； ?高品質(zhì)（原生植物、花崗巖步道）； ?與建筑外立面和色調(diào)緊密結(jié)合； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景湖春天一期園林實(shí)景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林 —— 江南世家 ? 洋房組團(tuán)綠化率 33%左右； ? 借助江南園林主題，提升社區(qū)的人文價(jià)值； ? 組團(tuán)式布局，戶戶有景； ? 大量運(yùn)用流水布局，并充分借用南城運(yùn)河推廣其水景養(yǎng)生住宅概念； 運(yùn)用南城運(yùn)河宣傳其水景養(yǎng)生住宅生態(tài)觀念，項(xiàng)目特有21大景區(qū)、 48大景觀主題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)或面積偏小 ? 社區(qū)規(guī)模相對(duì)較小 。 金地項(xiàng)目概況 戶型特點(diǎn)： ?實(shí)用率高（ 87％以上，部分單位在 90％以上） ?三房廳寬基本在 4米以上 ?送面積處理（飄窗部分） ?主人房面積大（ 20M2左右） ?部分樓棟有觀光電梯 戶型 一期 總數(shù)兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 173 218三房?jī)蓮d一衛(wèi) 10 56三房?jī)蓮d二衛(wèi) 351 1174四房?jī)蓮d二衛(wèi) 252 536四房?jī)蓮d三衛(wèi) 10 10復(fù)式 4 6合計(jì)推出貨量 800 2023項(xiàng)目戶型配比?戶均面積