【正文】 雙拼別墅 6500 聯(lián)排別墅 6400 6000 6000 4+1花園洋房 裝修標準 獨體 1000元 /平米 由此，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品加權(quán)平均計算法的結(jié)果 別墅開盤均價為 /平方米 根據(jù)市場比較法的開盤價格定價建議為： 聯(lián)排別墅： 元 /平方米 雙拼別墅： 元 /平方米 獨體別墅： /平方米 注：雙拼別墅價格水平較聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格的最大上浮為 9%； 獨體別墅 主要考慮到其稀缺性，建議可高出京津新城產(chǎn)品 定價結(jié)論 產(chǎn)品 套數(shù) 總量 (平米 ) 獨棟 68 雙拼 564 聯(lián)排 450 合計 1082 備注：實際體量為 1024套，其中有 59套緩建 推售策略 一、整體產(chǎn)品盤點 E D G F H I 首期上市量 445套 D區(qū) 獨棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 220套 F、 G區(qū) 雙拼 220套 二期上市量 293套 D區(qū) 獨棟 5套 I區(qū) 聯(lián)排 120套 E、 F區(qū) 雙拼 168套 三期上市量 291套 D區(qū) 獨棟 5套 H、 I區(qū) 聯(lián)排 110套 E區(qū) 雙拼 176套 總體可售量 1029套 獨棟 15套 % 聯(lián)排 512套 % 雙拼 552套 % 整體產(chǎn)品分布及推盤計劃 E D G F H I 考慮到項目產(chǎn)品特點和前期客戶蓄水情況采取小體量出 貨，多頻次推售的模式。 定價依據(jù) —— 市場比較法 京津新城 野三坡花園 本案 盤龍谷文化城 北京 世外桃源 聯(lián)排： 6000 聯(lián)排： 6400 聯(lián)排： 6500 聯(lián)排： 6000 競爭市場狀況 區(qū)域 選擇項目 產(chǎn)品類型 價格水平 北京 世外桃源 聯(lián)排 聯(lián)排 6400（精裝） 野三坡花園 獨體 聯(lián)排 6000 獨體 7500 以北京客群 為主導(dǎo)的天津別墅大盤 京津新城 獨體、聯(lián)排、雙拼 獨體： 11000（精裝） 聯(lián)排： 6500 盤龍谷文化城 聯(lián)排、獨體 聯(lián)排： 6000 重要對比競爭項目針對性價格 系數(shù)計算價格 考慮到競爭市場與本案的主力別墅形態(tài)；本次加權(quán)平均計算法首先對于對聯(lián)排別墅的價格進行判斷，進而再通過定性條件的參考與別墅形態(tài)間特性的差異，提出全部類型產(chǎn)品價格建議。 第七部分：銷售物料 戶型手冊 — 封面封底 下拉頁 戶型手冊 — 總規(guī)展示 戶型手冊 — A戶型 戶型手冊 — B戶型 戶型手冊 — C戶型 戶型手冊 — 認購須知 戶型手冊 — 貸款須知、裝修標準 銷售折頁 — 正面 銷售折頁 — 背面 開盤請柬 請柬封套 第八部分：永久售樓部及現(xiàn)場包裝 銷售中心功能分區(qū) 簽約區(qū) 洽談區(qū) 自然資源及交通展示圖 洗手間 影視體 驗區(qū) 后臺服務(wù)區(qū) 材料設(shè)備性價比 展示區(qū) 單體模型 項目賣點展示區(qū) 六大中心酒店展示區(qū) 六大中心酒店展示區(qū) 六大中心單體升降模型 總規(guī)模型 現(xiàn)場銷售中心賣點展示 序號 賣點全展示 展示載體 展示方式 尺寸（單位：米） 1 自然環(huán)境 區(qū)域展板 懸掛 * 2 區(qū)位價值 區(qū)域展板 懸掛 * 3 交通 區(qū)域展板 懸掛 * 4 項目規(guī)模 總體規(guī)劃模型 擺放 *9 5 規(guī)劃設(shè)計 總體規(guī)劃模型 擺放 7*9 6 建筑特色 單體模型 擺放 * 7 皇家園林 項目現(xiàn)場實景展現(xiàn) —— —— 現(xiàn)場銷售中心賣點展示 序號 賣點全展示 展示載體 展示方式 尺寸（單位：米） 8 產(chǎn)品特色 展板 懸掛 * 9 品牌材料展示 品質(zhì)體驗區(qū) 擺放 **16個 10 六大中心、酒 店 六大中心、酒店單體升降模型 擺放 * 展板 懸掛 2* 11 物業(yè)管理 展板 擺放 2*1 12 品牌實力 3D宣傳片 播放 展板 擺放 2*1 13 性價比高 材料設(shè)備性價比展示區(qū) 擺放 /懸掛 **16個 展板 懸掛 2*1 14 文化 展板 懸掛 2*1 項目現(xiàn)場地盤包裝方案 道旗設(shè)計樣式 圍擋設(shè)計示意 導(dǎo)示設(shè)計樣式 戶型展板設(shè)計樣式 酒店、六大中心展示展板 園區(qū)及內(nèi)部導(dǎo)示設(shè)計樣式 第九部分：定價推售策略 核心價格策略 品質(zhì)形象、升值潛 力與價格的落差贏得 客戶，保障首開成功 低價入市，逐步提升 價格。 時間： 2023年 9月 29日。 預(yù)期效果：提高社會本項目各界關(guān)注度，從而吸引更多意向客戶。 形式：明星演藝表演。 ?參加展覽單位：盤山旅游局、戴德梁行、西門子、多樂士、 TOTO、亞細亞、摩恩、歐普、松下等國際著名品牌公司 ?時間： 2023年 9月 16日 ~9月 17日 ?地點：北京新世界大酒店 營銷事件三 —— 9月 29日盛大開盤活動 明星邀請建議 :英皇明星 謝霆鋒 房祖名 容祖兒 注： 通過“排隊”形式開賣，集中引爆前期大量認籌客戶； 通過“開盤當日采用 VIP優(yōu)惠”手段，促進新客成交。 ?優(yōu)惠卡數(shù)量：銀卡 1000張（通過各銷售展場免費發(fā)放給客戶），金卡 300張（根據(jù)恒大提供的貴賓名單進行免費發(fā)放）。 針對當?shù)負碛袃r格在 20萬以上汽車的車主進行定向宣傳。 在當?shù)馗叨巳巳壕奂兀ㄈ鐫O陽賓館、鼓樓商業(yè)中心）進行路演。 利用當?shù)貓髲V（如薊州報）進行全面覆蓋。 媒體渠道： 利用當?shù)仉娦啪?、移動、?lián)通的高端客戶資源進行短信精確覆蓋。 通過與旅游局的合作，“本項目業(yè)主享有免費游盤山的特權(quán)”為亮點進行蓄客。 營銷渠道： 在高端圈層人士聚集區(qū)（如奧城商業(yè)街、梅江家世界超市）組織薊縣盤山一日游活動來吸引客戶到現(xiàn)場參觀。 媒體渠道： 通過小眾傳媒（如 《 樓市 》 雜志、短信）進行圈層宣傳。 注： 建議以薊縣盤山一日游活動來吸引客戶到現(xiàn)場參觀。 在北京高端消費場所：如高檔商場、星級酒店及高級俱樂部等進行活動營銷。 營銷渠道： 針對北京 CBD區(qū)域進行資料派發(fā)。 大眾媒體（如 《 北京青年報 》《 京華時報 》 ）進行全面覆蓋。 紙巾盒設(shè)計方案 ?現(xiàn)階段準備情況說明： （ 1）媒體合作情況說明 （ 2）工程進展落定時間 北京區(qū)域蓄客通路 目標客戶： 易居會、北京東 CBD區(qū)域高端客戶群、高級俱樂部會員。 ? 實施計劃 1 —— 成功渠道方式； 京津薊三地油站紙巾盒廣告投放 實施計劃 2 —— 事件營銷 2023年中國十大超級豪宅評選新聞發(fā)布會； 天津看樓巡展帶看 實施計劃 3 —— 媒體配合 開盤兩周前媒體全面推廣 蓄客計劃戰(zhàn)略實施：京津薊三地油站紙巾盒廣告投放 ?目的：項目預(yù)期目標消費群體普遍為較高消費群體，同時擁有座駕，達到 展示項目形象，傳達項目信息的效果，對點邀約行動吸引大量目標 群體十一黃金周前 前往項目現(xiàn)場參觀。 蓄客計劃戰(zhàn)略實施 慢城 實施計劃 2 —— 定向直投 針對北京 CBD區(qū)域進行資料派發(fā) 實施計劃 3 —— 媒體配合 網(wǎng)絡(luò)、短信覆蓋 ? 現(xiàn)階段準備情況說明： （ 1）北京外展場富爾大廈撤場工作 （ 2）易居會會員的渠道拓展情況 （ 3）北京外展選址建議 ? 戰(zhàn)略第三步：積極準備現(xiàn)場展示工作，組織帶客活動 ? 實施論據(jù)：體驗式營銷成功案例 慢城 通過易居會的高端客戶資源積累意向客戶 。首期熱銷戶型以 5層以下 68㎡ 一室和 8789㎡ 兩室為主 ? 實施計劃 1—— 戶外搶占 薊縣當?shù)貞敉鈴V告位分布 津薊高速： 5塊戶外大牌；薊平省道： 12塊戶外大牌 實施計劃 2 —— 事件營銷 聯(lián)系縣政府官員、當?shù)孛鲄⑴c外展開放 剪彩活動 實施計劃 3 —— 定向直投 政府機構(gòu)、事業(yè)機關(guān)、廠礦企業(yè) DM直投計劃 實施計劃 4 —— 媒體配合 電視滾動字母配合、短信覆蓋 ? 現(xiàn)階段準備情況說明： 現(xiàn)場布局面演示展示效果 ? 戰(zhàn)略第二步：積極展開北京渠道拓展工作，同時 加快北京外展準備工作 ? 實施論據(jù)：盤龍谷及京津新城在京開設(shè)外展點 蓄客計劃戰(zhàn)略實施 盤龍谷 薊縣津薊高速至薊平高速文化產(chǎn)業(yè)園出口，盤山國家 5A級風(fēng)景區(qū)西坡五盆溝景區(qū)， 盤山國家 5A級風(fēng)景區(qū)西坡五盆溝景區(qū) 北京外展點 ：北京西大忘路溫特萊 B座 京津新城 天津?qū)氎鎱^(qū)沿津薊高速往薊縣方向 3號