【正文】 年收入在1030萬的客戶為主； 以 初次及二次 臵業(yè)為絕對主力 分布較分散 受區(qū)域發(fā)展驅(qū)動及資源品牌驅(qū)動兩大因素影響最大； 惠城各版塊客戶都占有一定比例； 居住需求為教育、結婚等純剛性需求和改善居住環(huán)境、體現(xiàn)身份等提升型需求為主 惠州客戶特征 投資型：周邊縣市客戶 以惠城為主體的改善型自住客 — 私營企業(yè)主或中高層管理人員、職業(yè)經(jīng)理人為主。 龍湖工業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè) 客戶 深圳客戶特征 ?深圳及三緣客戶占比例在 1040%之間； ?深圳客戶看中 獨特資源、大規(guī)模社區(qū)和大開發(fā)商的項目； 區(qū)域內(nèi)客戶產(chǎn)業(yè)客戶 ?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工廠搬遷到水口，希望購買在工作地附近的樓盤。 已入駐規(guī)模較大的企業(yè)有 統(tǒng)將、同健、天祥、天寶、國威等。 經(jīng)濟轉(zhuǎn)移方向圖 水口已被定位發(fā)展為“惠州東部（江東分區(qū)）區(qū)域性中心”，目前東部新城建立無煙工業(yè)區(qū)已正在實施。 、大規(guī)模社區(qū)和大開發(fā)商的項目， 深圳客戶所占比重較大。 惠州 客戶 置業(yè)次數(shù)統(tǒng)計23%56%17%4%一次二次三次四次及以上家庭年收入統(tǒng)計2%62%22%14%510萬1120萬2030萬30萬以 上年收入特征 臵業(yè)次數(shù) 地域特征52%5%10%2%21%4%3% 3%惠城惠東惠陽大亞灣深圳廣州東莞其他地區(qū)居住區(qū)域 山水華府 ﹒ 譽峰 —— 職業(yè)、收入、臵業(yè)次數(shù)、居住區(qū)域 職業(yè)特征統(tǒng)計7%27%22%14%15%6%7%2%高層管理者中層管理者普通職員私營企業(yè)主個體工商戶生意人公務員其他職業(yè)特征 居住需求為教育、結婚等純剛性需求和改善居住環(huán)境、體現(xiàn)身份等提升型需求為主。 上觀國際一期客戶來源分析 （擠出型客戶） 萬林湖洋房客戶來源分析 （享受型客戶）： 深圳22%淡水5%廣州5%惠東5%大湖溪5%馬安5%水口6%江北13%東平7%南壇下埔7%河南岸7%龍豐上排5%麥地8% 深圳10%淡水5%廣州5%惠東5%水口7%江北13%東平7%南壇下埔10%河南岸10%龍豐上排10%麥地18%各板塊客戶量所占徘徊在 1020%之間。 深圳客戶 特征 重新界定我們的客戶 產(chǎn)業(yè)客戶特征 惠州客戶 特征 目標客戶 —— 區(qū)域發(fā)展驅(qū)動（ 擠出型客戶 ）： 隨著惠州城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)土地資源開發(fā)有限，加之政府對新城區(qū)的規(guī)劃客戶購房表現(xiàn)“溢出效應”明顯； —— 資源品牌驅(qū)動（ 享受型客戶 ）： 老城區(qū)居住品質(zhì)、生活質(zhì)量提高的可能性受阻，企業(yè)高管、公務員及私企業(yè)主等實力派客戶多選資源型的高質(zhì)量品牌盤； 客戶受區(qū)域發(fā)展驅(qū)動及資源品牌驅(qū)動兩大因素影響較大 。 廚房 +生活陽臺 弧形落地窗 錯層 客房 vs 規(guī)模 產(chǎn)品 地段 形象 景觀 /資源 發(fā)展商品牌 合生 上觀國際 東江學府 金山湖花園 戶型與競爭項目差別不大 項目位臵最為偏遠，生活不便 項目 大 規(guī)模優(yōu)勢明顯 項目缺乏線上推廣，基本無市場聲音與形象 合生為全國知名品牌，競爭對手同樣為知名品牌 項目的自然資源，與競爭對手存在一定差距 與 競爭對手相比， 地段 及區(qū)域配套為 項目最大劣勢；大規(guī)模社區(qū)具備領先地位。 vs 金山湖花園VS上觀國際 ?帶入戶花園； ?主臥超大開間，折線形窗臺； ?。 廚房 +生活陽臺 弧形落地窗 錯層 客房 vs 入戶花園 基本指標： 開發(fā)商：隆生地產(chǎn) 占地： 82521平米 總建面： 210000平方米 容積率： 戶數(shù)： 818戶 頗具實力的本地開發(fā)商，地域影響力較深。 競爭對手：長湖苑 對手資源占優(yōu)，而且生活配套正在逐步完善中，本項目規(guī)模占優(yōu)。 占地面積 :328000平方米； 總建筑面積 :520220平方米； 戶型配比： 8090平米兩房 10%；100/110/120平米三房 70%； 140平米四房20%； 銷售情況：銷售速度一般， 2022年每月銷售量約 20套 /月； 客戶構成：以本地客戶為主。 廚房 +生活陽臺 弧形落地窗 錯層 客房 vs 營銷推廣力度小，本地影響力不足，成為康居物業(yè)的代名詞。 競爭對手：翡翠歐庭 項目名稱 翡翠歐庭 上觀國際 區(qū)位 金山湖六號小區(qū) 水口中心區(qū) 開發(fā)商品牌 惠州市富龍集團有限公司 合生創(chuàng)展 建筑面積 20萬平方米 總建筑面積 103萬平方米 周邊配套 市政配套、金山湖體育館、金山湖游泳跳水館 尚未發(fā)展成熟 景觀資源 無 有江景資源 主力戶型 150180— 252平方米 45房 130190、 260平方米三、四、五房 入市時間 20223 預計 20226/10 翡翠歐庭在 配套優(yōu)勢上突出；本項目在規(guī)模上優(yōu)勢明顯。 廚房 +生活陽臺 弧形落地窗 錯層 客房 vs 占地面積 :75655平方米 總建筑面積 :191899平方米 開發(fā)周期 :三期開發(fā) 開工時間 :202281 總戶數(shù) :735 停車位租價 :250元 /位 .月 開發(fā)商 :惠州市富龍集團有限公司 依靠產(chǎn)品品質(zhì)及休閑歐洲小鎮(zhèn)的生活方式吸引客戶，市場影響力弱。 vs 項目名稱 東江學府 上觀國際 區(qū)位 河南岸 南部新城 水口中心區(qū) 開發(fā)商品牌 浩盛集團 合生創(chuàng)展 建筑面積 總建筑面積 45萬平方米 總建筑面積 103萬平方米 周邊配套 一所 2800平米的高端幼兒園、一所占地 平米的九年義務學校和一所惠州第一名校 (惠州一中 ), 尚未發(fā)展成熟 景觀資源 無 有江景資源 主力戶型 100— 160平方米三、四房 130190、 260平方米三、四、五房 入市時間 2期 2022， 3期計劃 2022年 5月推出，現(xiàn)未推出 預計 20226/10 20228 東江學府 VS上觀國際 對手在戶型舒適性上占有一定優(yōu)勢 戶型對比 入戶花園 客廳 陽臺貫通 廚房 ?帶入戶花園，贈送一半面積； ?； ?； ?主陽臺、北陽臺貫通客廳與廚房，采光良好。 形象定位： 教育第一大盤 核心價值： 教育資源 營銷分析： 圍繞教育資源展開營銷。 2022年 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 山水江南：剩余約 109套， 145190㎡ 產(chǎn)品， 7月份二期推出 120230產(chǎn)品 南山公館二期：預計 5月份推出 257套， 120190三房和四房 萬林湖三期： 3月推出 230套洋房， 901 150190產(chǎn)品， 9月份加推 250套新品 山水華府四期 ： 10年 6月份推 200套洋房， 80二房 110三房 TCL香榭園 ： 10年 6月 180套洋房， 90二房 110150三房 翡翠歐庭： 3月份推售 300套 150180四房 五房 金山龍庭： 1月份推售 132套 120220三房 五房 金山湖花園剩余 +新推貨量 150250產(chǎn)品約 200套 東江學府剩余 +新推貨量 100150產(chǎn)品約 500套 翡翠灣剩余約 150套 +新推貨量 200套 南線版塊 金山湖版塊 其他版塊 推量 分析 金裕碧水灣 137230平米 3房至 6房 ,1600套 偉豪都市印記 ,80140平米兩至四房 萬象江山 102226平米 35房 ,10萬體量 競爭鎖定原則：推售周期＼產(chǎn)品素質(zhì)（面積）＼客戶相近 5房競爭對手：金山湖花園、 翡翠歐庭 4房競爭對手：金山湖花園、 翡翠歐庭、 長湖苑、東江學府 目標客戶一致 同一區(qū)域 銷售期重合 產(chǎn)品類似 鎖定競爭 競爭對手鎖定矩陣 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金山湖花園剩余 +新推貨量 150250產(chǎn)品約 200套 東江學府剩余 +新推貨量 100150產(chǎn)品約 500套 金山湖版塊 翡翠歐庭： 3月份推售 300套 150180四房 五房 長湖苑： 5月份推售 132套 120150三房 四房 競爭鎖定 翡翠歐庭 、東江學府、長湖苑 和金山湖花園在產(chǎn)品屬性和項目屬性上與本項目在同一個陣營，具有很強的競爭性。 惠新福 ,二房至多房， 25萬體量 東方威尼斯 180200平米四至五房 金裕碧水灣 137230平米 3房至 6房 ,1600套 偉豪都市印記 ,80140平米兩至四房 萬象江山 102226平米 35房 ,10萬體量 荷蘭水鄉(xiāng) ,192—252平米四至五房 升利項目 瓏湖項目 中信東江新城， 800套 沿海項目 龍光項目 300套 長湖苑 110—270平米三房至復式 德威項目 300套 盛世華府， 135178平米三至五房 山水項目，15萬體量 鵬達項目，15萬體量 隆生項目 南山公館，15萬體量 鴻昆 55114平米，二至三房， 364套 圖 例 近期將上市項目： 在售項目： 本圖為惠州主要住宅項目，實際包括但不限于本圖項目，近期將上市項目有變動可能。 競爭對手鎖定 點對點分析 競爭分析 競爭策略形成 樓盤形象： 與周邊樓盤間隔明顯 區(qū)域內(nèi)不存在直接競爭樓盤 2022年的住宅年供應量面臨由 500套到 2100套的突變，競爭激烈，但也使水口中心區(qū)成為市場關注熱點。 銷售 情況 項目名稱 占地面積 戶型面積區(qū)間 開盤時間 09年均價 月均銷售套數(shù) 山水華府 3期 25000 144171平米三房、四房 2022年 6月 5000 30 萬科金域華庭 150000 120140 平米三房 2022年 7月 5400 30 東江學府 2期 154558 180平米四房 2022年 5月 4300 30 帝景灣 202200 286500平米六房 2022年 8月 12022 20 麗港銀灣 58101 184平米三房、 285平米四房 2022年 4月 7500 25 翡翠灣 800000 192252平米四房、五房 2022年 6月 5700 16 東湖八區(qū) 39000 158238平米四房、五房 2022年 12月 5500 18 盛世華府 39660 130140平米三房 2022年 11月 5600 15 山水江南 70000 185平米五房復式 2022年 12月 5200 10 金山湖花園 82521 150170平米四房 2022年 3月 4700 15 名流印象 102285 130平米三房 2022年 11月 4500 18 熙龍小鎮(zhèn) 50000 184平米四房 2022年 9月 4300 14 金山湖國墅園 40375 170平米四房 2022年 10月 4000 15 南山詩意 46479 146181平米四房、五房 2022年 5月 4000 10 —— 政策調(diào)控時代，未來一年政策收緊； —— 2022年 水口成了低端樓盤的代表； —— 江北、東平、金山湖、南線、水口五大主流中高端豪宅板塊將進入全面競爭時代； —— 舒適居家型 3房、 4房是市場主流產(chǎn)品，面積區(qū)間在 110185 ㎡ ； —— 大戶型樓盤市場均價主要集中在 50006000元 / ㎡ ,價格偏高； —— 市場供應量較大，市場競爭激烈； —— 2022年 120180㎡ 產(chǎn)品銷售情況好于其他面積段產(chǎn)品； —— 月均 1030套； —— 品質(zhì)好、地段優(yōu)勢明顯、獨特資源、大開發(fā)商。 銷售 情況 2022年各面積段產(chǎn)品銷售情況 0 . 8 60 . 5 70 . 3 60 . 5 30 . 6 10 . 7 40 . 6 1050001000015000202202500030000350006 0 平以下 6 0 9 0 平 9 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上 合計0 . 0 00 . 2 00 . 4 00