【正文】 仍有 ％的增幅。（下同） Gemdale Corporation 整體市場 2 0 0 7 年全市存量消化套數(shù)05000100001500020230250003000035000400000 7 . 0 4 05 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 040%20%40%60%80%100%可售套數(shù)成交量（套）消化率2 0 0 7 年全市存量消化面積050000010000001500000202300025000003000000350000040000000 7 . 0 4 05 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 040%20%40%60%80%100%可售面積成交量（平米）消化率說明： 市場可售量是表示一段時間內(nèi)的市場可售規(guī)模，本月可售量等于上月底的市場存量加上本月新增供應(yīng)量； 市場存量是表示某一個時間點的市場可售量，本月底的市場存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。市場消化量 4月份市場可售套數(shù)為 34209套，成交 4250套，消化率為 %；市場可售面積為 ，成交 ，消化率為 %。 全市套數(shù)新增供求比020234000600080001000012023140000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應(yīng) 成交量 供求比新增供應(yīng) 3873 7697 4469 5939 4275 3047 4994 4784 12775 3871 945 2824 4883 成交量 5032 3748 6947 5489 2816 2240 2383 1726 2445 1871 792 3293 4250供求比 0 . 7 7 2 . 0 5 0 . 6 4 1 . 0 8 1 . 5 2 1 . 3 6 2 . 1 0 2 . 7 7 5 . 2 2 2 . 0 7 1 . 1 9 0 . 8 6 1 . 1 5 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8全市面積新增供求比02023004000006000008000001000000120230014000000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應(yīng) 成交面積 供求比新增供應(yīng) 488774 706728 431683 666923 416552 260671 422306 411835 1250872 409124 104433 329945 406343 成交面積 522056 401486 649889 575386 279198 165553 206108 146064 241570 169305 72356 264318 351816供求比 0 . 9 4 1 . 7 6 0 . 6 6 1 . 1 6 1 . 4 9 1 . 5 7 2 . 0 5 2 . 8 2 5 . 1 8 2 . 4 2 1 . 4 4 1 . 2 5 1 . 1 5 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8整體市場 這也在一定程度上解釋了，現(xiàn)在市場上呈現(xiàn)的大規(guī)模降價的現(xiàn)象，以及消費者觀望氣氛濃厚的特點。 第二部分：項目 下半年營銷策略 本報告是嚴(yán)格保密的。假設(shè)加息、上調(diào)存款儲備金率及信貸管制等政策相繼出臺，那么市場回暖的時間可能會進一步延后。 預(yù)計 09年 2季度起市場會逐漸明朗，首先各月成交量開始直線攀升，然后帶動價格小幅走高，跡象轉(zhuǎn)暖。總結(jié)： 價格判斷： 預(yù)計 08年尤其是 4季度 ， 成交價格可能進一步下挫 ；而價格的進一步下跌可能帶來成交量小幅攀升，預(yù)計 08年 4季度價格可能在買賣雙方互相博弈中逐步找到平衡點 。 Gemdale Corporation 本報告是嚴(yán)格保密的。 政府的基調(diào)： 央視經(jīng)濟半小時連續(xù) 4期對北京、武漢、深圳、浙江的樓市做了全面報道，其中對國家金融政策、銀行貸款審批、發(fā)展商降價等做了詳盡分析，最終希望各行業(yè)能夠以大局為重，防止國家金融風(fēng)險的出現(xiàn)。 嚴(yán)格審批信貸： 從銀行操作層面來看，自 審批政策后，事實上并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，在操作上仍有以個人為單位貸款的可能。目前的政策信息： 緊縮銀根： 隨著存款儲備金率上調(diào)至歷史高位 ％，央行繼續(xù)貫徹執(zhí)行從緊貨幣政策沒有出現(xiàn)松動的跡象。 Gemdale Corporation 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題 3： 09年房地產(chǎn)走勢？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?直到 2023年 3月開始，市場成交量全面上升，價格隨之回調(diào) Gemdale Corporation 深圳市場可類比于上海，預(yù)計經(jīng)過約 1年半橫盤調(diào)整時間（即 09年 2季度開始）市場會逐漸明朗； 參照上海市場“恢復(fù)期”特征：首先成交量開始明顯直線攀升，然后帶動市場價格小幅走高 65007000750080008500900095001000010500110002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月100000015000002023000250000030000003500000均價銷售面積市場轉(zhuǎn)暖 ?銀行貸款政策的逐漸松動，導(dǎo)致 2023年 2月開始上海房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步上升，到 6月份再次創(chuàng)造歷史最高，同時價格開始上調(diào)。開發(fā)商開始紛紛降價促銷，導(dǎo)致 05年底出現(xiàn)成交量上漲，價格下滑的局面。經(jīng)歷 1－ 2年的 房價暴漲期 ，調(diào)控當(dāng)年年前與年后房價短期暴漲 二次及以上置業(yè)者占絕大多數(shù)，投資客數(shù)量占市場總量的70－ 80%， 逼近警戒線 銀監(jiān)會發(fā)文，各城市大銀行配合， 銀根緊縮 ，限制多套置業(yè)，二手房營業(yè)稅征收落實政策 二手房市場成交量首先暴跌，一手房市場隨后成交量萎縮，開發(fā)商定價謹(jǐn)慎并展開促銷 類比上海市場，深圳此輪宏觀調(diào)控的起因、關(guān)鍵性政策因素及現(xiàn)象都十分相似，并且同屬中國一線城市，對后市的影響應(yīng)當(dāng)可以類比 Gemdale Corporation 宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)市場的影響從 2023年 3月開始，歷經(jīng) 1年半的橫盤調(diào)整期 65007000750080008500900095001000010500110002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月100000015000002023000250000030000003500000均價銷售面積? 2023年－ 2023年上海房地產(chǎn)市場 2年事件暴漲 100％以上。問題 3： 09年房地產(chǎn)走勢？ Gemdale Corporation 關(guān)鍵政策 城市特征 調(diào)控起因 短期現(xiàn)象 均為一級城市，城市經(jīng)濟總量大，經(jīng)濟活躍。 Gemdale Corporation 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題 2： 08年成交量走勢？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 5月 春交會帶動作用明顯，成交量又有所回升。 全市成交套數(shù)18717923293425002023400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年全市成交面積16930572356264318351816020230040000060000080000010000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年Gemdale Corporation 08年全市成交情況：自春節(jié)遭遇市場寒冷后，市場呈現(xiàn)短暫的回暖趨勢 08年受春節(jié)因素影響，成交量歷經(jīng)最慘淡的時期后， 4月 開始剛性自住需求釋放，全市成交量明顯攀升，迎來市場第一輪“小陽春”行情 ——月成交量已相當(dāng)于去年 79月平均水平； 5月 春交會帶動作用明顯，成交量又有所回升。 4月份全市成交 ，環(huán)比 3月份增加了 ％，同比去年 4月份減少了 ％。問題 2： 08年成交量走勢？ Gemdale Corporation 4月份全市成交 4250套，環(huán)比 3月份增加了 ％，同比去年 4月份減少了 ％。 Gemdale Corporation 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題 1： 08年價格走勢？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 Gemdale Corporation 維度 4：目前趨勢 07年 4月至 08年 4月深圳住宅市場價格走勢圖： 目前深圳住宅價格呈下降趨勢，價格已經(jīng)跌落回 07年初的水平 ? 從 07年 10月以后，深圳住宅價格呈現(xiàn)一路下降趨勢，目前價格已經(jīng)跌落回 07年初的水平。 ? 萬科第五園 4期： 分別于 08年 9月和 11月入市，可能會保守定價。 現(xiàn)場開盤 ，實收均價 9200元 /平米 。 Gemdale Corporation 萬科第五園：建筑風(fēng)格延續(xù)中式古典氣質(zhì)，與本項目差別顯著；四期 8284平米 2房與本項目存在競爭 萬科第五園 4期： 預(yù)計 2023年 11月中旬推出， 1000余套 產(chǎn)品： 82平米 2房為主 （全面家居），有贈送，但贈送面積不可改房 —— 預(yù)計戶型格局類似當(dāng)前 3期 2房產(chǎn)品，產(chǎn)品亮點集中于：裝修（如貯藏空間），自由拆卸的墻板等方面 萬科第五園 5期： 預(yù)計 2023年 8月推出， 產(chǎn)品： 120200平米大戶型（全面家居）， 500600套，非合拼戶型 3期 8186平 2房 Gemdale Corporation 占地 容積率 總建面 20萬平米 1期住宅 總計 10萬平米；高層 ；； 1期商業(yè) 幼兒園 萬科金域華庭：