【正文】 時(shí)間上具有相對滯后性， 由此得出的價(jià)格待入市時(shí)缺乏準(zhǔn)確性，因此，從前瞻性的角度出發(fā)，待項(xiàng)目入市時(shí)再根據(jù)市場情況進(jìn)行最終確定。u選擇競爭樓盤的原則 競爭樓盤是指與同類或同質(zhì)樓盤比較，爭取相同類型顧客購買物業(yè)所消費(fèi)資金的項(xiàng)目；u二期多產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，分類型定價(jià)原則u二期部分產(chǎn)品形態(tài)，總價(jià)定價(jià)，模糊單價(jià)的原則（比如：二期別墅洋房區(qū)的物業(yè)和凱旋城部分精裝物業(yè)的產(chǎn)品）33樓盤名稱 本案 比較案例樓盤價(jià)格 　 國際青年城 萊茵河畔 魯能鑫領(lǐng)寓3400元 /平米 4600元 /平米 4300元 /平米區(qū)域因素 區(qū)位 5 5 9 9周邊配套 5 5 9 8公共交通 5 5 8 8升值潛力 7 6 8 8地塊素質(zhì) 項(xiàng)目規(guī)模 9 6 9 9規(guī)劃設(shè)計(jì) 8 6 8 8建筑本體 建筑設(shè)計(jì) 7 6 7 7建筑品質(zhì) 8 7 8 8產(chǎn)品創(chuàng)新 7 6 6 6產(chǎn)品附加 企業(yè)品牌 6 6 8 8綜合得分 67 58 80 79修正后價(jià)格（二期高層電梯） 3790元 /平米項(xiàng)目價(jià)格策略—— 主要競品樓盤價(jià)格分析216。這類群體在此置業(yè)的目的多為改善居住購房。28目標(biāo)客群定位方法—— 宜賓市供應(yīng)共性層面研究u周邊縣份購房人群：目前周邊縣份置業(yè)客戶成為宜賓在售樓盤的主力目標(biāo)客群，一般樓盤郊縣客戶比重大約 30%40%左右 。縮小范圍，分析項(xiàng)目所處片區(qū)當(dāng)前可類比在售物業(yè)助理客群特征，得出項(xiàng)目可吸引客群特征 。隨著房產(chǎn)調(diào)控新政策，區(qū)域去化速度都有所降低，尤其地中海藍(lán)灣二期產(chǎn)品線升級(jí)后，產(chǎn)品去化速度和周期都有所調(diào)整；第四部分 項(xiàng)目營銷周期預(yù)測白沙區(qū)域典型物業(yè)銷售走勢26第四部分 項(xiàng)目營銷周期預(yù)測—— 本項(xiàng)目推售量及周期預(yù)測u地中海藍(lán)灣大二期總戶數(shù)約 2500多套，按正常推廣渠道和銷售速度為前提，則：以整體周期為 20個(gè)月推算，則每月消化量為： 130套以整體周期為 25個(gè)月推算，則每月消化量為： 104套以整體周期為 30個(gè)月推算，則每月消化量為： 86套以整體周期為 36個(gè)月推算，則每月消化量為： 72套初步結(jié)論：結(jié)合周邊項(xiàng)目的消化速率以及項(xiàng)目的實(shí)際情況（需要控制推貨速度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化）來看，本案整體周期初步定為 25—30 個(gè)月，月均消化量為 86—104 套；27第四部分 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位白沙片區(qū)物業(yè)客群分析需求市場調(diào)研結(jié)論驗(yàn)證本案目標(biāo)客群定位 宜賓市供應(yīng)共性層面研究 通過分析需求市場調(diào)研結(jié)論，驗(yàn)證預(yù)判目標(biāo)客群方向是否正確， 并為其特征梳理提供市場支撐。長江國際青年城白沙區(qū)域的率先亮相的樓盤，熱銷有著先天的優(yōu)勢；216。二期體量最大的高層電梯中央公園實(shí)景呈現(xiàn)來帶動(dòng)的價(jià)值提升，也能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化“ 高端先行，以點(diǎn)帶面 ” “ 循序漸進(jìn)，產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格交替上升 ”VS為此建議：基于對地中海藍(lán)灣整個(gè)項(xiàng)目的營銷目的理解和對市場的把握，建議二期整體采用 “ 循序漸進(jìn)，產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格交替上升 ” 的的推盤策略，通過中央公園實(shí)景呈現(xiàn)帶動(dòng)二期體量最大的高層電梯的價(jià)格快速提升，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目利潤最大化；第四部分 大二期兩種推貨方式思考25樓盤名稱 月度走勢：單位（套）地中海藍(lán)灣一期 每月平均消化量在 180套左右長江國際青年城 每月平均消化量在 140套左右成中太陽島 每月消化量在 80套左右216。但對二期景觀和別墅洋房區(qū)呈現(xiàn)效果要求比較高，否則適得其反；216。項(xiàng)目配套先行配的原則，利用其市場口碑，實(shí)現(xiàn)高效傳播 現(xiàn)場展示，體驗(yàn)營銷；通過二期 13000平米的中央山地公園和中軸景觀看房通道實(shí)景呈現(xiàn)，展開體驗(yàn)銷售活動(dòng)，寓銷售于生活體驗(yàn)，轉(zhuǎn)生活體驗(yàn)為銷售促進(jìn)；讓我們起點(diǎn)高些 …… 策略 1 策略 2 項(xiàng)目總體營銷策略21第四部分項(xiàng)目總體營銷策略讓我們起點(diǎn)高些 …… 策略 3 策略 4 策略 5 借勢臨港，通過區(qū)域形象提升，從而帶動(dòng)白沙區(qū)域整個(gè)板塊價(jià)值提升；同時(shí)可以聯(lián)合臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)政府做一些大型的區(qū)域炒作活動(dòng)在二期產(chǎn)品亮相時(shí)，通過大型活動(dòng)引爆市場，利用 SP圈層營銷活動(dòng)鎖定目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷；蓄客戶方式：精準(zhǔn)營銷的精確裝戶策略；所謂精確裝戶，即采取針對性聚客方式，以前期意向摸索和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)最好的成交率22第四部分 大二期兩種推貨思考之一 “ 高端先行，以點(diǎn)帶面 ”u推貨說明u結(jié)合項(xiàng)目工程和市場需求，凱旋城和地中海藍(lán)灣一期剩余產(chǎn)品將是率先推出；u重點(diǎn)： 在地中海藍(lán)灣二期中央公園和中軸景觀通道以及馬德里商業(yè)街氛圍包裝呈現(xiàn)后，首先啟動(dòng)的是別墅洋房區(qū)，樹立區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿，提升白沙區(qū)域的產(chǎn)品形象，帶動(dòng)二期高層電梯組團(tuán)價(jià)值提升后，再推出二期高層電梯組團(tuán)，最后居住氛圍成熟后，在推出馬德里商業(yè)街組團(tuán)；別墅洋房區(qū)高層電梯組團(tuán) 凱旋城 組團(tuán)一期剩余多層組團(tuán)馬德里商業(yè)街組團(tuán) 21534通過二期實(shí)景打造后，率先啟動(dòng)別墅洋房區(qū)，樹立價(jià)格標(biāo)桿，帶動(dòng)二期體量最大的高層電梯區(qū)域價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)二期整體利潤最大化；23第四部分 大二期兩種推貨思考之二 “ 循序漸進(jìn)，產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格交替上升”u推貨說明u結(jié)合項(xiàng)目工程和市場需求，凱旋城和地中海藍(lán)灣一期剩余產(chǎn)品將是率先推出；u重點(diǎn)： 在地中海藍(lán)灣二期中央公園和中軸景觀通道以及馬德里商業(yè)街氛圍包裝呈現(xiàn)后，根據(jù)二期產(chǎn)品價(jià)值形態(tài)從低往高走，首先推出二期高層電梯組團(tuán)，承接價(jià)格與一期循序漸進(jìn)逐步走高；再推出二期最為高端的別墅洋房區(qū)，然后等居住氛圍成熟以后，推出馬德里商業(yè)街；別墅洋房區(qū)高層電梯組團(tuán) 凱旋城 組團(tuán)一期剩余多層組團(tuán)馬德里商業(yè)街組團(tuán) 21453通過二期實(shí)景打造后，率先啟動(dòng)啟動(dòng)二期高層電梯組團(tuán)，產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格循序漸進(jìn)逐步走高；24216。媒體推廣、拓寬客戶渠道、價(jià)格及促銷等策略上在借鑒地中海藍(lán)灣一期成功經(jīng)驗(yàn)的，同時(shí)必須在項(xiàng)目自身體驗(yàn)配套和營銷方式上有所提升和突破，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化的目標(biāo)；問題一：宏觀環(huán)境的不確定性問題三：區(qū)域可售房源放量，競爭加劇問題四：項(xiàng)目 產(chǎn)品線繁雜，而特別分散問題二：高端客群對區(qū)域抗性地中海藍(lán)灣一期銷售、推廣及藍(lán)客會(huì)營銷成功經(jīng)驗(yàn)20以寅吾集團(tuán)的品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌形象的確立，完成市場的有效區(qū)隔；同時(shí)配合優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和天然不可復(fù)制的自然資源，打造宜賓最具價(jià)值的居住大盤， 確立項(xiàng)目高品質(zhì)的市場標(biāo)竿 ；結(jié)合住居新標(biāo)準(zhǔn)的推廣宣傳， 影響核心客戶和業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖 ，最終達(dá)到引領(lǐng)市場的目標(biāo)。2023年 8月 21日第五批次僅 56席美墅洋房和闊景小高層盛大開盤，至今銷售 23套，銷售率為 41%； 地中海藍(lán)灣一期銷售取得了非常良好的成績，但目前區(qū)域不成熟以及項(xiàng)目自身配套尚未呈現(xiàn)，隨著地中海藍(lán)灣產(chǎn)