【正文】 ；地面48—52％種植天鵝絨草坪。景觀綠化系統(tǒng)建議一期產(chǎn)品景觀用自然風(fēng)格，做到建筑與自然景觀的結(jié)合，同時(shí)提高環(huán)境的細(xì)致要求，提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)也做到銜接性差異化。寬面廚房和雙排布局設(shè)計(jì) D：儲(chǔ)藏間建議：建議一期做半地下儲(chǔ)藏間?！??！??！羧霊籼帒?yīng)設(shè)玄關(guān)及衣帽柜?！繇攲娱w樓、中空挑高◆雙陽(yáng)臺(tái)(含生活陽(yáng)臺(tái)）。◆ ?！??！?入戶處設(shè)玄關(guān)及衣帽柜?！?雙陽(yáng)臺(tái)(含工作陽(yáng)臺(tái)）。產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：1）產(chǎn)品形式：一期產(chǎn)品主體主力做18層親情小高層小戶型為主。四、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——以本區(qū)域性的市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)水苑大宅，景致生活，采取“穩(wěn)中求新”的策略?？蛻羧憾ㄎ唬喊霾菏蟹康禺a(chǎn)以中高層次客戶群為主，包含各行各業(yè)中層以上的領(lǐng)導(dǎo)，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶；周邊郊縣的私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員，因自身工作生活或子女學(xué)習(xí)生活產(chǎn)生購(gòu)買需要的客戶。二、相關(guān)前提保障項(xiàng)目整盤開發(fā)、推廣、銷售成功助推天澤地產(chǎn)企業(yè)品牌形成和壯大三、項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位水苑大宅，景致生活從目前蚌埠市購(gòu)房需求關(guān)注的角度逐漸從關(guān)注宣傳價(jià)格和開發(fā)地段到現(xiàn)房實(shí)景這些實(shí)處，眼見為實(shí)，結(jié)合現(xiàn)在蚌埠市在銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶分析得到以下結(jié)論：客戶群體范圍雖然在逐漸擴(kuò)大，購(gòu)房的需求也在不僅限于單一的居住層次，但是他們都在產(chǎn)品需求上具有一致的比例分配，在蚌埠市這個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部沒有明顯的差異性需求群體區(qū)域，80——120平米的兩室和小三室多層、小高層住宅是大眾熱捧產(chǎn)品，對(duì)居住環(huán)境的需求也列在必要需求之內(nèi)。在選用的針對(duì)項(xiàng)目的熱銷戶型均都是戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)，功能區(qū)間設(shè)計(jì)齊全，主、次臥分區(qū)明顯，私密性強(qiáng)，充分迎合社會(huì)高層人士對(duì)尊貴居家生活的追求。將項(xiàng)目整體形象打造成改變蚌埠市房地產(chǎn)格局的標(biāo)桿。二、建筑風(fēng)格建議 以歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，提升小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗(yàn)高瞻遠(yuǎn)矚胸懷，將時(shí)尚歐式簡(jiǎn)約環(huán)藝與歐式現(xiàn)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，彰顯品質(zhì)生活的領(lǐng)地。按照蚌埠市目前的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、人們對(duì)生活質(zhì)量水平的提高，在蚌埠市新城區(qū)已經(jīng)形成一批具有建筑風(fēng)格的地產(chǎn)項(xiàng)目。、建立具有蚌埠特色的公園旅游文化地產(chǎn)蚌埠居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，平均購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著向更高層次發(fā)展的市場(chǎng)呼喚和歷史契機(jī)。該風(fēng)景區(qū)水色俱佳，水面面積353公頃。湖東曹山又名雙龍山，相傳曹操曾在此屯兵。風(fēng)景區(qū)以自然山水為依托，兼有人文景觀，是具有綜合游憩功能的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。、公園的概念公園作為一個(gè)城市稀缺的旅游資源，如果其價(jià)值沒有被充分利用和挖掘利用，隨著時(shí)間的流逝和歲月的洗鉛，會(huì)變得陳舊，被人遺忘，退出城市的舞臺(tái)，這不僅是對(duì)游人，對(duì)城市規(guī)劃來說也是一種損失，天澤置業(yè)本著對(duì)社會(huì)強(qiáng)烈的高度的責(zé)任感，在蚌埠市大板樓的拆遷過程中，參與蚌埠市的形象改造，提升蚌埠市的居住品質(zhì)，通過對(duì)本項(xiàng)目的地段考察，賦予龍湖公園，曹山景觀新的生命力，將為城市規(guī)劃貢獻(xiàn)自己的力量。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，購(gòu)買住宅不僅僅為滿足居住生活的需要，而是將住宅定位為集景觀、休閑、旅游、文化、品質(zhì)為一體的一種精神享受過程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的住宅物業(yè)項(xiàng)目——天澤第五章 整體規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路本項(xiàng)目的整體定位是以“公園旅游文化地產(chǎn)”為主題，打造未來的居住模式：公園地產(chǎn)文化概念將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。 　o、風(fēng)臨左岸?！、萊茵飛瀑； 　l、凱旋門；m、圣母觀月； k、第戎天橋；I、法蘭西大觀園；j、天賜涼園；　h、嘎納之音；f、蓬皮杜藝苑；g、塞納鐘樓；e、愛麗舍商業(yè)街；c、百勝潭；d、凡爾賽會(huì)所；b、美泉玉池； 【景觀命名備選】：a、湖心島；雷恩座卡昂座梅斯座南錫座第戎座馬賽座里昂座尼斯座【組團(tuán)命名備選】：嘎納座巴黎行行色色的建筑、美不勝收的公園森林、雍容華貴的大街、琳瑯滿目的雕塑無一不彰顯神奇的魅力。巴黎春天【命名詮釋】： 因?yàn)榻ㄖ怀霈F(xiàn)代歐式建筑景觀風(fēng)格，故建議引用法國(guó)首都“巴黎”之名來作為本案命名的前綴，這樣能夠引起業(yè)主對(duì)項(xiàng)目整體風(fēng)格的聯(lián)想，也能加深其對(duì)產(chǎn)品的印象。塞納河畔命名既體現(xiàn)建筑的沉穩(wěn)不失輕盈，讀起來朗朗上口，易于記憶。賽納河畔【命名詮釋】：塞納河是法蘭西共和國(guó)首都巴黎的母親河，此命名主要突出社區(qū)建筑景觀風(fēng)格的特點(diǎn)，同時(shí)本案緊鄰風(fēng)景秀麗的龍湖，因此取名塞納河畔?！久忈尅浚簞?chuàng)是指開創(chuàng)之意，是第一的標(biāo)志，一個(gè)世紀(jì)是一百年，意味著百年建筑品質(zhì)，百年公園生活。 主力推薦案名：基于本項(xiàng)目開發(fā)商是實(shí)力雄厚的“天澤置業(yè)”，為使本項(xiàng)目以較為大器的感覺立足于蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合相應(yīng)的形象及主題，我司建議本項(xiàng)目命名為“天澤在龍湖岸邊的房子，不僅僅是有公園的房子，她還是會(huì)呼吸的房子，會(huì)省錢的房子，會(huì)省心的房子。⑶龍湖項(xiàng)目體現(xiàn)了城市功能的完善配套和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項(xiàng)目借山水的天然優(yōu)勢(shì)來表述“在這里，生活從此與眾不同”的住宅新概念。真正是依山傍水而居。會(huì)呼吸的房子：⑴天澤置業(yè)在蚌埠市地產(chǎn)界擁有至高地位，前期開發(fā)的豐澤園項(xiàng)目，正在開發(fā)的師范府邸項(xiàng)目都得到市場(chǎng)認(rèn)可，具備極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。在具有龍湖自然山水景觀，同時(shí)擁有完善配套功能和超高性價(jià)比的居住價(jià)值，那就是位于煙波浩淼的蚌埠市龍湖岸邊的置業(yè)項(xiàng)目——公園旅游文化地產(chǎn)?？v觀住宅的發(fā)展，從最初零星散落的居住形態(tài)，到講究圍合的封閉社區(qū)，到倡導(dǎo)鄰里關(guān)系的人文社區(qū)，再到提倡人與外部空間互動(dòng)的BLOCK街區(qū)，種種形態(tài)都展示著每個(gè)階段的地產(chǎn)文化與社會(huì)人文的演變。： 蚌埠市首席公園旅游文化地產(chǎn)將本項(xiàng)目規(guī)劃成集公園、旅游、文化、時(shí)尚、園林等功能于一身的現(xiàn)代化大型和諧人居社區(qū)，并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)量的建材和現(xiàn)代的物業(yè)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為大板樓生活圈甚至蚌埠市的標(biāo)志性建筑。大板樓生活圈已開始不再適合當(dāng)前多樣化、個(gè)性化、追求住宅品味以及時(shí)尚的消費(fèi)趨向。第四章、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合蚌埠市大板樓住宅生活圈的居住特性，可以看出，目前大板樓住宅生活圈中主要以老式多層住宅為主，缺乏小高層、高層的住宅物業(yè)類型。這跟本區(qū)域發(fā)展有關(guān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，多層社區(qū)以基本飽和，后期開發(fā)的項(xiàng)目將屬于小高層與高層，這符合城市發(fā)展規(guī)律。四、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售情況比較分析2007年蚌埠市多層商品住宅銷售均價(jià)為3500元/平方米，小高層銷售均價(jià)為3800元/平方米，高層銷售均價(jià)為4200元/平米。高層住宅社區(qū)規(guī)模較大，如阿爾卡迪亞總建筑面積達(dá)到50萬平米全高層建筑；多層較少，如紫荊名流一期有多層建筑，但后期也以小高層為主。三、重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)比較項(xiàng)目概況表：項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面積建筑形式綠化率寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司49萬平米空中別墅、Shopping mall、高層35%阿爾卡迪亞榮盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司50萬平米高層60%紫荊名流益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司33萬平米多層、小高層高層40%財(cái)富廣場(chǎng)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司18萬平米高層45%周邊幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查可以很明顯的看出，該區(qū)域住宅普遍以為高層為主，多層為輔，少量小高層、SOLO公寓空中別墅等。該項(xiàng)目由日本岡藤商事株式會(huì)社的子公司香港金億實(shí)業(yè)公司與上海漢旭置業(yè)有限公司共同出資，在蚌埠設(shè)立中外合資企業(yè)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。作為未來城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，對(duì)成功自我的展現(xiàn)。建筑紫荊名流花苑，由香港益興實(shí)業(yè)有限公司投資開發(fā)、益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司建設(shè)，總建筑面積為33萬平米，建筑密度為25%，綠地率為35%，分二期開發(fā)，至2008年底全面建成。紫荊名流紫荊名流花苑，位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的中心，西靠政府投資百億建設(shè)的淮河文化廣場(chǎng)，東鄰城市綠地，地理位置得天獨(dú)厚。多元色彩外立面，流暢簡(jiǎn)潔的外型納入更多、更美、更好的光線。從規(guī)劃開始，阿爾卡迪亞就已經(jīng)倍受省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同仁的密切關(guān)注，現(xiàn)在已被省、市政府列為新世紀(jì)人居生態(tài)、文化、現(xiàn)代及高質(zhì)量居住樣板小區(qū)。A設(shè)計(jì)集團(tuán)、馬丹拿公司、新加坡創(chuàng)意國(guó)際有限公司進(jìn)行建筑規(guī)劃、會(huì)所、景觀的設(shè)計(jì)，為阿爾卡迪亞打上了國(guó)際化烙印。有榮盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)，阿爾卡迪亞——極具可持續(xù)性發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地塊，占地約600畝，總投資達(dá)13億元人民幣，總建筑面積50多萬平方米，綠化率65%以上，小區(qū)將為熱愛生活并善于享受生活的人們提供一個(gè)極佳的居住環(huán)境。 總建筑面積7200平米大型連鎖餐飲店 總建筑面積16000－20000平米大型室內(nèi)游樂中心 大型家具家居廣場(chǎng) 總建筑面積6000平米大型連鎖家電數(shù)碼廣場(chǎng) —國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖生活超市 —寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：主力業(yè)態(tài)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名大型百貨 同時(shí)還配套建設(shè)有地下式長(zhǎng)達(dá)700米的地下商業(yè)街和“威尼斯”水景步行街和休閑廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的高標(biāo)準(zhǔn)30層空中別墅近可俯瞰淮河文化廣場(chǎng)的人世繁華，遠(yuǎn)可眺望龍子湖的萬頃碧波和蚌埠市城市全景。二、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析：寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司成立于2006年2月，是蚌埠“寶龍城市廣場(chǎng)”的開發(fā)商。第三章 蚌埠重點(diǎn)在售樓盤分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計(jì)，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。全國(guó)住房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，并沒有從根本上得到解決，部分房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開發(fā)和住房的不良貸款開始浮出水面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。由于近年來城市南區(qū)發(fā)展較為迅速，新建了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)我們有一定的威脅。針對(duì)市場(chǎng)需要，我們建議2007年12月份開始預(yù)熱，2008年中旬正式開盤銷售。（三）市場(chǎng)空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，人們的收入水平也快速提高，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)空間比較大，對(duì)于一些外來年輕居住者，中小戶型最符合市場(chǎng)需求，所以，這類戶型在蚌埠市場(chǎng)上仍有較大的空間。因此2007年?yáng)|部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)更好的發(fā)展趨勢(shì)，特別是建設(shè)以龍子湖為中心的旅游休閑度假區(qū)，促使區(qū)域交通的發(fā)展及商業(yè)的繁榮，將對(duì)本案有良好的促進(jìn)作用。（三）回遷戶對(duì)項(xiàng)目影響因?yàn)榛剡w戶生活水平較低，與商品房客戶容易產(chǎn)生矛盾，對(duì)項(xiàng)目銷售有一定負(fù)面影響。年齡均在50周歲以上，不具備購(gòu)買力。（五）品牌形象好，具有良好的市場(chǎng)美譽(yù)度 蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開發(fā)過多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)樹立了良好的市場(chǎng)美譽(yù)度。（四）交通便利蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長(zhǎng)途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過。（三）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（一）自然環(huán)境好本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榘霾菏邪錾絽^(qū)，近鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，該區(qū)域自然環(huán)境好，青山碧水、湖光山色，是居住的最佳選擇。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨(dú)具特色。項(xiàng)目地處蚌埠市東郊，且龍子湖風(fēng)景區(qū)座落于此，轄區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，主要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山組成，大體呈三山夾一湖的獨(dú)特地貌。該區(qū)域是蚌山區(qū)與龍子湖區(qū)交匯處，近年來依托龍子湖發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也隨之升溫，在該區(qū)域發(fā)展成功的樓盤有：湖景花園。拆遷現(xiàn)場(chǎng)四、項(xiàng)目的資源整合2006年?yáng)|海大道改造完成，建成龍子湖橋頭公園一期，啟動(dòng)了錐子山風(fēng)景區(qū)建設(shè)；全年完成興華街、國(guó)慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建前進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套；火車站廣場(chǎng)改造工程竣工，10月1日對(duì)外開放；完成南山公園開放式建設(shè)，6月1日對(duì)外免費(fèi)開放；加大城市綠化美化面積，增加城市綠地2000畝；城市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速。第二章 項(xiàng)目分析一、地理位置天澤創(chuàng)世紀(jì)本項(xiàng)目位于蚌埠市蚌山區(qū)緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，勝利路與永業(yè)路交匯處，交通便利，有108路，207路公交直接到達(dá)，距離美麗的龍子湖風(fēng)景區(qū)步行只需五分鐘，區(qū)域內(nèi)配套齊全，有大型超市，學(xué)校，醫(yī)院等。此兩類人群是項(xiàng)目的主要客戶群。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查我們得出以下結(jié)論：購(gòu)買人群分布特點(diǎn)：目前最迫切購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面第一、年齡在2135歲學(xué)歷較高，家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家的一般職員。被訪者購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素被訪者購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素提及次數(shù)提及率排名交通條件154%1綠化145%2保安144%3地段61%4配套45%5從表中可以了解，對(duì)于交通、空氣綠化及保安是最多被提及的，也是目前購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)考慮最多的因素；其次是周邊人文、購(gòu)物等生活配套及地段也是較為關(guān)注的重點(diǎn)。被訪者對(duì)單價(jià)的接受程度： 從上表中可以看出，在所調(diào)研的264位被訪者中，針對(duì)大板樓生活圈以內(nèi)的地理位置及面積，%，%、%，%四、客戶群分析被訪者對(duì)本項(xiàng)目接受率在所有訪問的消費(fèi)者中，%的客戶能夠接受在大板樓生活圈以內(nèi)的項(xiàng)目，%的客戶還是不會(huì)去購(gòu)買大板樓生活圈邊上的房子，主要的原因是因?yàn)殡x市區(qū)較為不方便，而且周邊的配套不夠完善。但沿湖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，據(jù)了解沿湖近兩年沒有新樓盤問世。龍子湖區(qū)：龍子湖區(qū)是全市旅游、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是蚌埠市改革開放和對(duì)外交流的“東窗口”。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展緩慢的主要原因。2007年8月17日蚌埠商品房銷售情況區(qū)域類型成交均價(jià)蚌山區(qū)住宅：商業(yè)：龍子湖區(qū)商業(yè)：商