【正文】 均價(jià)為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項(xiàng)目形象定位依據(jù) ※ 目標(biāo)客戶分析大多追求時(shí)尚，注重個(gè)性，樂(lè)于接受新鮮事物；認(rèn)同國(guó)際潮流、接受西方文化；※ 本項(xiàng)目定位要求全新的強(qiáng)勢(shì)概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項(xiàng)目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：國(guó)際人文示范社區(qū)※ 符合目標(biāo)客戶格調(diào)：時(shí)尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)：位置地貌、文化韻致……※ 配合項(xiàng)目的多功能性，包含辦公、服務(wù)、商業(yè)、安家、個(gè)性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強(qiáng)的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨(dú)創(chuàng)、新穎、易于聚集市場(chǎng)目光，引起消費(fèi)者好奇心。40%30%8015030％120㎡100㎡商業(yè)80㎡100％寫(xiě)字樓55％比 例100%45％5％5％30％20％15％15％10％60㎡左右比 例40㎡左右180㎡135160㎡130—140㎡110—120㎡90㎡80㎡65㎡SOHO面 積復(fù)式四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)二房二廳二房二廳比 例100%結(jié)構(gòu)名稱住宅：比 例100%※ 產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)（略）具體戶型比例建議如下： 類別各類物業(yè)檔次建議如下：辦公樓 ——智能化寫(xiě)字樓（最好5A級(jí)）SOHO酒店式公寓 ——商務(wù)型酒店式白領(lǐng)公寓住宅 ——中檔偏高居住型住宅酒店 ——產(chǎn)權(quán)式準(zhǔn)3星級(jí)商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——底商街鋪和步行街街鋪（兩層）產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；※市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品A、小高層住宅定位※ 本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主；大戶型（4房）和Townhouse（首層、頂層）物業(yè)為補(bǔ)充※ 創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園、空中Townhouse等；B、高層寫(xiě)字樓定位：※ 寫(xiě)字樓的戶型結(jié)構(gòu)以緊縮型80120平方米左右為單位戶型(可自由組合)，※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套；C、高層SOHO定位※ SOHO的面積以4060平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見(jiàn)面；子女希望孝敬老人、方便照顧；鄭州又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會(huì)有部分人士選擇來(lái)鄭州養(yǎng)老。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價(jià)格過(guò)高，高性價(jià)比的房子容易被接受?！?有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）在鄭州是個(gè)中原城市，與東北人在大連買房相同。離鄭州越近，離美好前景越近。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對(duì)價(jià)格不太敏感，購(gòu)買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對(duì)較大?！?需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買物業(yè)，可以用來(lái)自己居住或購(gòu)買辦公樓用來(lái)投資或自己使用。※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒(méi)必要。年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢是自己辛苦賺來(lái)的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）※※ 購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。鄭州移民白領(lǐng)——不是鄭州本地人，不管有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達(dá)，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛(ài)關(guān)系，他們已對(duì)生活、愛(ài)情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。定位分析：※ 抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主。（二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位客戶定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層（五）經(jīng)濟(jì)+美的原則：以住宅產(chǎn)品為例，說(shuō)明（BCG矩形分析）開(kāi)發(fā)性價(jià)比優(yōu)產(chǎn)品，具體講就是以“中檔價(jià)位銷售中高端產(chǎn)品”。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房?jī)蓮d，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級(jí)版（市場(chǎng)空缺）——小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場(chǎng)空缺），以戶型優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)朝向差。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：策略意義：開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散互為賣點(diǎn)，互為配套（二）適量原則：10萬(wàn)平米總量控制下，實(shí)現(xiàn)少而多的開(kāi)發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量見(jiàn)《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書(shū)》）策略意義：避免競(jìng)爭(zhēng)快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市機(jī)會(huì)的存在?！?利用營(yíng)銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營(yíng)銷手段，促使項(xiàng)目成功。鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國(guó)際等，包括其他區(qū)域的樓盤(pán)均會(huì)分流部分客戶。如：德億時(shí)代城、T 、 威脅因素※ 鄭州樓價(jià)持續(xù)走低，預(yù)計(jì)今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價(jià)位，質(zhì)素較好的樓盤(pán)，市區(qū)內(nèi)價(jià)位在2500元/m2左右的樓盤(pán)將是本項(xiàng)目的有力競(jìng)爭(zhēng)者。W、 劣勢(shì)分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。互動(dòng)功能本項(xiàng)目位于鄭州城東區(qū)，與2A級(jí)國(guó)家康居工程的德億時(shí)代城、鑫苑名家、圣地?cái)?shù)碼商務(wù)樓等項(xiàng)目位置距離較近，在本項(xiàng)目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補(bǔ) ，從而形成一個(gè)大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。在將來(lái)的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的107國(guó)道）將成為鄭州市的主要交通動(dòng)脈，同時(shí)項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與CBDR過(guò)渡地段，同時(shí)對(duì)鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，政府可能會(huì)大力整頓該片區(qū)的市場(chǎng)與市容，但可能還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能完成。項(xiàng)目位于107國(guó)道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場(chǎng)和常砦村的流動(dòng)人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。（六）街區(qū)功能目前形象學(xué)校教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，規(guī)劃拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)相臨，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。周邊居民文體設(shè)施 缺乏大型的公眾活動(dòng)的文體場(chǎng)所，除購(gòu)物外，市民戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)比較少。居民習(xí)慣的日常購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槟壳班嵵菔谐鞘羞吘?，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，這和區(qū)位樓價(jià)在全市范圍內(nèi)偏高的市場(chǎng)不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達(dá)超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國(guó)際廣場(chǎng)有“金搏大”百貨商場(chǎng)。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成