【正文】 生命在于回歸自然，天澤?創(chuàng)世紀注重社區(qū)內(nèi)、外園林的營造，尊重自然，在保留社區(qū)原有景觀的基礎(chǔ)上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設(shè)計，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為珠城增添一道美麗的風景線；3）繽紛的（設(shè)施）社會越往前發(fā)展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，天澤?創(chuàng)世紀充分尊重客戶的需要，在社區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會所、商業(yè)街等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求，純粹的休閑居所，真正的公園旅游文化地產(chǎn)。6）情趣的、人文的（文化品味）天澤?創(chuàng)世紀提倡的是高品質(zhì)、高品味，巧妙的將中國傳統(tǒng)人文文化融入社區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機的實現(xiàn)人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，如詩如畫，如夢入境，妙不可言?？蛻舳ㄎ灰?045歲私營業(yè)主、高層管理人員（社會精英人士）為主，3035歲一般白領(lǐng)階層為輔。人性化規(guī)劃設(shè)計，氣宇軒昂的樓宇外觀，戶戶朝南，窗窗有景。所以本項目在推廣高層時，應(yīng)盡量降低甚至消除其負面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項目營銷推廣采用實景營銷、情景營銷的手法，在整個高層社區(qū)環(huán)境布置完成后再對外開售或項目開售時通過銷售物料將項目入住后的情景再現(xiàn)在市場面前，讓客戶提前直接的了解本項目。創(chuàng)世紀的示范單位，建議以尊貴豪華型、時尚簡約型、現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風格、讓買家感覺是我在住這房子，而不是用它來被人觀賞和展示給人看的功能，當然要滿足引導、刺激成交的功能。藝術(shù)化的朋友式銷售方式（反方向銷售）銷售時，我們不急于正面介紹物業(yè)的情況，而重在和他們溝通對休閑生活的看法與體會，首先我們會帶客戶參觀我們的會所，分享我們對各藝術(shù)品、對周邊環(huán)境的體會，待客戶認可后我們再向他們推介紹我們的產(chǎn)品說明書，從認可高層的生活模式、藝術(shù)氛圍再達致認可我們的高層、購買高層。（以另一種手法表現(xiàn)品質(zhì)）支 持：以項目的細部設(shè)計來表現(xiàn)其品質(zhì)。并將景觀引入室內(nèi)，組團式的布局恰好構(gòu)成互相支持、互相促進的完美居住經(jīng)典?！爸槌翘鞚?創(chuàng)世紀，蚌埠名流俱樂部”的形象定位與其他樓盤的形象相比具有鮮明的差異特性，所以在包裝手法的應(yīng)用上也應(yīng)具備鮮明的特性。、廣告主賣點訴求：在宣傳推廣上，我們將規(guī)避高層以下劣勢：a)高層建筑成本高，樓價高；由于高層有電梯，電梯等候間，需分攤的公用面積多，實用率低； 高層整體建筑面積小，活動面積?。桓邔邮褂秒娞?，分攤費用及物業(yè)管理費高；高層供水、消防、防雷的缺陷；容易形成風口、遮陽；宣揚高層以下優(yōu)勢：位于小區(qū)最佳位置，觀山觀水觀城；采用剪力墻設(shè)計，抗震、抗風、抗壓能力強；房型十分合理，大開間設(shè)計，滿足個性化裝修需要，實用性強；居住環(huán)境好，蚊蟲少，視野開闊；所以，在推廣本項目時我們將依次推廣以下重點：自然環(huán)境之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)自然的 b)生態(tài)的 c)和諧的 e)罕有的 f)舒適的 g)優(yōu)雅的；居?。ㄆ焚|(zhì)）之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)創(chuàng)新的 b)環(huán)保的 c)人文的 d)互動性 f)藝術(shù)的；生活休閑之尊――天澤?創(chuàng)世紀是：a)健康的 b)休閑的 c)唯美的 e)繽紛的 f)時尚的 g)完全的h)高尚的 I)高貴的 j)享受的 (4)社區(qū)文化之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)和睦的 b)超前的 c)世界的 e)豐富的 f)深厚的；（5）社區(qū)服務(wù)之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)貼心的 b) 放心的 c)省心的 c)誠心的 d)一站式的(6) 交通之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)便捷的 b)快速的；(7) 住宅科技之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a)高效的 b)實用的 c)多功能的 d)方便的 e)經(jīng)濟的 f)安全的（8）社區(qū)多樣之尊——天澤?創(chuàng)世紀是：a) 可安居的 b)可觀景的 c)可商務(wù)的 d)可娛樂的 e)可發(fā)展的f) 可增值的重點表現(xiàn)項目的成就、優(yōu)越、享受、尊貴、繽紛、時尚與文化感。在以主題活動為核心的前提下，可重點借助電視片和系列新聞稿的形式向社會推廣本項目所獨有的外環(huán)境、內(nèi)庭園林、主題園林、泛會所、文化沙龍講座等方面的優(yōu)勢?；春映靠阂曰顒有麄?、報道、綜合開盤預熱為主。蚌埠電臺：除少量廣告片外，主要是聯(lián)辦大型聯(lián)誼活動的預告。（2）文娛活動，會所開放日、小高層樣板園林開放，大客戶聯(lián)誼活動，龍湖兩日游活動。采用低開高走的入市方式，在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高，以保證項目投資保值的基本功能。、宣傳推廣策略（1）加大廣告投放力度，集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)現(xiàn)在是信息時代，房地產(chǎn)市場競爭激烈，特別是高層項目的競爭更趨殘酷，如果廣告投放達不到一定量，則無法使受眾迅速、有效地接受到項目信息，高層物業(yè)的廣告戰(zhàn)已在所難免，根據(jù)項目的工程進度和銷售時機，集中火力在每一個銷售階段加大廣告投放力度，使項目在當期市場上形成聲勢浩大的宣傳效果，強勢塑造項目形象，制造購買熱點和銷售高潮。高層項目物業(yè)的購買行為最為理性，通過策劃組織舉辦客戶喜聞樂見的公關(guān)活動、營銷事件，能有效配合廣告宣傳為銷售推波助瀾、打動購房者。（6）銷售人員培訓在項目的銷售過程中，雖然銷售人員做了大量工作，其實最有效的工作并不是接待了多少個客戶，銷售人員實際上只是在客戶猶豫不決的時才起到?jīng)Q定性作用，通過有效的溝通促成與客戶的成交。B、銷售人員專業(yè)培訓銷售人員應(yīng)集中進行整個培訓過程，完成整個培訓過程預計需要兩個星期，在每一個階段結(jié)束前，應(yīng)對受訓人員進行測驗，對未能掌握的培訓內(nèi)容及時補課，在完成全部課程后進行綜合考核和評估，考核成績作為銷售人員評定職級、評定工資標準的重要依據(jù)。我司深信憑籍豐富的專業(yè)經(jīng)驗和無比的工作熱誠，在項目的推廣銷售工作中必定會全力以赴，做到最好，以達到項目利潤的最大化。因準備的時間比較倉促，本案中還有許多細節(jié)，有待雙方共同溝通，才能最后確定。銷售人員的培訓要制度化、規(guī)范化、靈活化，重點是幫助銷售人員確立正確的職業(yè)態(tài)度，通過培訓熟悉銷售流程，教導銷售人員怎樣解決現(xiàn)場的疑難問題，培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力，提高銷售人員的銷售技巧和業(yè)務(wù)熟練程度，評估銷售人員的工作表現(xiàn)和培訓效果。我們提出媒體策略的原則是：運用媒體優(yōu)勢進行綜合造勢，實施媒體組合推廣。（2）豐富多樣的宣傳資料，讓目標客戶掌握更多銷售信息客戶掌握項目資料和銷售信息越多，則越容易做出購買決策，為了讓目標客戶了解更多資料，還需要制作精美的銷售說明書，樓書、宣傳單張、在銷售過程中，還要根據(jù)住宅銷售進度和銷售策略調(diào)整，不定期更新宣傳資料，保證將項目最新、最詳盡的銷售信息傳達給目標客戶。作為高層單位，我們甚至還可以使用議價的方式與準業(yè)主進行溝通。、單位推售策略由于高層項目規(guī)模大，套數(shù)多，市場容量有限，所以在推售時應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價格差推動、景觀推動和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢。、主題活動策略：（1）舉行大客戶聯(lián)誼活動，外地會員招募活動，高層產(chǎn)品推介會、唯美生活開放日活動。（2）電視媒體蚌埠市電視臺：以廣告片形式不斷宣傳品牌、環(huán)境、物業(yè)、工程，結(jié)合推廣節(jié)奏預熱。（1）平面媒體以蚌埠日報、淮河晨刊為主，輔以金陵晚報。主廣告語——發(fā)現(xiàn)、感受、享受天澤?創(chuàng)世紀副廣告語——天澤?創(chuàng)世紀至尊生活珠城天澤?創(chuàng)世紀，創(chuàng)蚌埠首個公園宮寓；珠城天澤?創(chuàng)世紀，首選龍湖岸邊安個家；家園綠色而易居； 在生態(tài)陽臺上擁抱生態(tài)山水； 珠城天澤?創(chuàng)世紀 家景甲天下； 我的家，也是我的公園； 觀山觀水觀天下； 窗外，是風景更是成就； 一個看得見風景的房間； 智者，自會高瞻遠矚； 價值，在于發(fā)現(xiàn)； 盡現(xiàn)高品質(zhì)生活； 居住品質(zhì)的空中革命； 高人自有高見，高人就要住高的地方； 君臨天下，獨享壯麗湖景；、媒體宣傳策略：針對蚌埠市目前媒體及客戶瀏覽狀況分析得知，本地無一家或兩家媒體成為主流媒體，消費者對媒體關(guān)注程度較低。（2）售樓處包裝為增加項目的真實性，建議：制作高比例項目實景沙盤（園林及建筑外觀模型），展現(xiàn)項目環(huán)境；制作整體與各主要局部細節(jié)（建筑外觀、景點）的項目效果圖片，加快內(nèi)庭院的布置工程，爭取開設(shè)小高層樣板園林區(qū)并盡早開放；增加樣板房數(shù)量，其位置在高層的第18層做天澤（4）盡顯品牌實力和誠信的“先有公園后建房”、“先見服務(wù)后見房”，打消業(yè)主對高層住宅的疑惑和不放心，為本項目塑造與眾不同的全新賣點。建筑樓體：全開放式的通道設(shè)計，電梯大堂、中庭、弓形陽臺、錯層圍欄、造形、建筑局部外立面等，無處不洋溢著現(xiàn)代、優(yōu)越的藝術(shù)氛圍。 為加強準業(yè)主對項目的認同度，每個看完高層的客戶不管是否購買我們都將贈送一份天澤?創(chuàng)世紀的紀念品，利用他們再向社會宣揚與提高天澤?創(chuàng)世紀的文化概念，給我們帶來更多的客戶。2）、封閉式銷售方式會所大堂作為高層的專用洽談區(qū)，平時是封閉的，只對合乎條件的準客戶開放（特殊活動期間除外），而且在銷售開放期間，一個時段只對經(jīng)認可的某一預約看房客戶開放，未到預約時間，預約看房客戶只能在售樓處參觀或休息，到時間后方可入內(nèi)。建議位置設(shè)在會所大堂，現(xiàn)場配置專業(yè)服務(wù)人員（如酒保、會所服務(wù)人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調(diào)與以客戶為尊、全員為您（五星級服務(wù)）的服務(wù)方式打動客戶。提倡健康休閑的生活模式，無所不在的運動設(shè)施，文化小品，充滿生機的高雅文化社區(qū)。原因：項目優(yōu)美的外環(huán)境——山水景觀，不可替代的自然資源（龍湖風景、曹山美景）。8）立體的（景觀）天澤?創(chuàng)世紀景觀應(yīng)該是立體的，第一層山水景觀，第二層社區(qū)主軸景觀，第三層組團景觀，第四層庭前屋后景，處處有景，方方有勝。天澤?創(chuàng)世紀提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早上您可以到龍湖岸邊健身跑跑步，或者去曹山爬爬山；傍晚時分，您可以陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日之美，生活是多么的休閑與愜意。在本案中，“天澤?創(chuàng)世紀”定位解釋如下：是一個美好的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)外景觀優(yōu)美，野趣橫生，富具情趣，給人以各種不同的美的享受（季節(jié)、時點、材質(zhì)、園林、規(guī)劃構(gòu)思之美），能令人享受“詩意棲居的上層生活”；社區(qū)鄰里關(guān)系和睦，生活模式健康，社區(qū)文化高雅，注重可持續(xù)發(fā)展，能給人身心方面雙重享受，是一個生活繽紛、充滿生機、夢想與追求的好地方；居住在本社區(qū)，能實現(xiàn)人生各種夢想（居住、生活、健康、休閑、增值、教育等）。在銷售持續(xù)階段，提出“文化住宅”計劃，制造新的新聞炒作熱點，迅速擴大住宅的銷售。第六章 總體營銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路根據(jù)天賜公司市場研究部對大板樓生活圈的市場調(diào)研，對于現(xiàn)時蚌埠市房地產(chǎn)及城市中心區(qū)住宅樓市的狀況與變化，我司建議天澤?創(chuàng)世紀（暫定名）項目在營銷推廣時制定以下的總體營銷推廣方案：總體策劃思路：在項目的原始積累階段，成立策劃銷售公司，采取“策劃公司提前進入”的策略，為本項目的順利銷售做好鋪墊工作，并在此時包裝項目現(xiàn)場，來提高項目的認知度。6．3輔助性服務(wù)設(shè)施⑴休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的是緩解業(yè)主一天上班工作的勞累感，回到社區(qū)有一種放松感，并延長其在社區(qū)的逗留時間，增加鄰里的互相交流意愿，以做到和諧社區(qū)的人文典范，一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道。5．1物業(yè)管理提前介入的工作⑴就項目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備配置和功能分布提出建議⑵擬定管理項目、服務(wù)內(nèi)容⑶參與工程監(jiān)理⑷參與設(shè)備購置⑸參與工程驗收⑹擬定管理文本⑺擬定管理公司財務(wù)預算⑻確定管理費用標準六．住宅其他規(guī)劃建議6．1人流引導⑴地下車庫人流：車庫管理處設(shè)在垂直電梯旁，方便駕車人士停車后順利進入社區(qū)，這樣分開管理有助于管理的安全。⑵實用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費。另外，建議在社區(qū)的恰當部位，安放油畫和小型藝術(shù)雕塑，以增強社區(qū)的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂相融相襯，構(gòu)筑一個典雅、舒適的現(xiàn)代和諧居住社區(qū)（如合肥的元一名城），建立許多西班牙的精神堡壘。除了可增強居住的動感和生機外，還可創(chuàng)造一個更悠閑、舒適的居住環(huán)境。 生活運用設(shè)施：設(shè)置區(qū)域配套健身活動器材。景觀綠化系統(tǒng)建議一期產(chǎn)品景觀用自然風格，做到建筑與自然景觀的結(jié)合，同時提高環(huán)境的細致要求，提升項目品質(zhì)的同時也做到銜接性差異化?！??！羧霊籼帒?yīng)設(shè)玄關(guān)及衣帽柜?！??！?入戶處設(shè)玄關(guān)及衣帽柜。產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計：1）產(chǎn)品形式：一期產(chǎn)品主體主力做18層親情小高層小戶型為主。客戶群定位：蚌埠市房地產(chǎn)以中高層次客戶群為主，包含各行各業(yè)中層以上的領(lǐng)導，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購買需要的客戶；周邊郊縣的私營業(yè)主、政府公務(wù)員，因自身工作生活或子女學習生活產(chǎn)生購買需要的客戶。在選用的針對項目的熱銷戶型均都是戶型方正，實用性強，功能區(qū)間設(shè)計齊全，主、次臥分區(qū)明顯，私密性強，充分迎合社會高層人士對尊貴居家生活的追求。二、建筑風格建議 以歐式現(xiàn)代建筑風格，提升小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗高瞻遠矚胸懷，將時尚歐式簡約環(huán)藝與歐式現(xiàn)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化，現(xiàn)代建筑風格，彰顯品質(zhì)生活的領(lǐng)地。、建立具有蚌埠特色的公園旅游文化地產(chǎn)蚌埠居民人均收入及消費支出持續(xù)增長，平均購買力不斷增強，住宅房地產(chǎn)市場正面臨著向更高層次發(fā)展的市場呼喚和歷史契機。湖東曹山又名雙龍山，相傳曹操曾在此屯兵。、公園的概念公園作為一個城市稀缺的旅游資源，如果其價值沒有被充分利用和挖掘利用，隨著時間的流逝和歲月的洗鉛，會變得陳舊，被人遺忘，退出城市的舞臺，這不僅是對游人，對城市規(guī)劃來說也是一種損失，天澤置業(yè)本著對社