【正文】 客戶的使用角度出發(fā)，充分詮釋項(xiàng)目已有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。對(duì)后期住宅的需求： 小三房、環(huán)境好、周邊的配套要齊全、最好是成規(guī)模的大型小區(qū)消費(fèi)群體指標(biāo) 消費(fèi)特征年齡 27—4 ５歲收入 家庭年收入 6—10 萬元來源 企事業(yè)單位中層精英、私營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體商家老板現(xiàn)在生活形態(tài) 事業(yè)處于二次發(fā)展階段 ,對(duì)未來充滿信心購(gòu)房動(dòng)機(jī) 追求生活品質(zhì)、改善生活環(huán)境生活特征 渴望獲得社會(huì)的高度認(rèn)可，追求品位 ,開始承擔(dān)責(zé)任目標(biāo)客戶提煉 了解他們符號(hào)化定義： 新 中 產(chǎn)行為特征： 穩(wěn)重、安逸、享受、責(zé)任、夢(mèng)想u有夢(mèng)想但不會(huì)遙不可及，有追求卻不會(huì)煞費(fèi)苦心；u生活穩(wěn)定殷實(shí)、事業(yè)平穩(wěn)、家庭和睦，渴望獲得進(jìn)一步的發(fā)展和社會(huì)的承認(rèn)；u崇洋卻不媚外，可以住進(jìn)歐式的住宅，卻購(gòu)置中式的家具，然后享受精神上的國(guó)際化；u多元化的接受并掌握新鮮事物，骨子里流淌著中庸的思想u是懂得享受生活的社會(huì)階層，但現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不足以讓他們徹底放心享受物質(zhì)生活 ,唯有身著名牌、出入高檔場(chǎng)所、談?wù)撁嚨纫燥@示自己的與眾不同，他們是該城市的為數(shù)不多的中產(chǎn)一族。阜陽新潁州區(qū)政府附近，現(xiàn)在是全市購(gòu)房的熱點(diǎn)地區(qū)，未來的居住環(huán)境較好，回來住自然要選最好的位置，畢竟這邊的房?jī)r(jià)還在接受范圍內(nèi)。對(duì)后期住宅的需求：三 房、小區(qū)環(huán)境要好、戶型合用目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識(shí)他們陶磊年齡： 28歲居住區(qū)域： 上海工作： 上海購(gòu)房目的： 結(jié)婚選擇理由： 在外工作也有幾年了。目標(biāo)客戶定義阜陽地區(qū)多次置業(yè)自住兼投資型中高層次消費(fèi)群項(xiàng)目區(qū)域：核心客戶游離客戶偶得客戶區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位中高層管理者 ,如稅務(wù)局、區(qū)政府市區(qū)內(nèi)生意戶周邊市內(nèi)其它區(qū)域中高層收入家庭阜陽下屬縣市及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人群目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識(shí)他們于清輝年齡： 41歲居住區(qū)域： 太和 工作： 私營(yíng)老板購(gòu)房目的： 更換居住環(huán)境選擇理由： 縣城生活水平及配套服務(wù)已不能滿足自己的居住需求，為了生意管理的便利性和孩子讀書的環(huán)境，決定搬至阜陽居住。一品 麗豐 項(xiàng)目 SWOT 分析推導(dǎo)出核心問題點(diǎn)區(qū)域成熟度較差 充分挖掘區(qū)域遠(yuǎn)景價(jià)值待拆遷建筑及較長(zhǎng)的開發(fā)周期 妥善安置、人性服務(wù)、明確前景項(xiàng)目周邊居民支付能力不高 面向全阜陽地區(qū)鎖定目標(biāo)客群直接面臨周邊多層房源的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 知已知彼、避重就輕、借力打力規(guī)劃超前，客戶接受需過程 深度貫徹未來居住趨勢(shì)，做阜陽居住的先行者項(xiàng)目需要站在更高、更全面的角度來解決問題，充分整合項(xiàng)目的價(jià)值核心賣點(diǎn)演繹比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目賣點(diǎn) 1客戶需求價(jià)值項(xiàng)目賣點(diǎn) 2規(guī)模 /區(qū)位規(guī)劃價(jià)格分析架構(gòu)環(huán)境建筑 /戶型配套 /服務(wù)物質(zhì)層面房子 \戶型 \商業(yè)升值潛力精神層面生活方式產(chǎn)品力分析規(guī)模 /區(qū)位 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)企業(yè) 立足本地 十年蓄勢(shì) 品牌意味著生活質(zhì)量、安全、信譽(yù)度等搶占先機(jī)、引爆市場(chǎng)整合資源、以高打低規(guī)模 56萬平米大規(guī)模 城市心脈綜合體 引領(lǐng)城市居住消費(fèi)區(qū)位 一道河中路 城南熱力板塊 未來城市發(fā)展方向 區(qū)域定位、區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)位（交通） 未來城市政務(wù)區(qū)輻射圈 升之有 “道 ”硬件城市設(shè)施商業(yè)前景規(guī)劃產(chǎn)品力分析規(guī)劃 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)規(guī)劃理念 阜陽城市地標(biāo) 好東西源于好的構(gòu)想 新城市主義 健康人居交通組織 人車分流分層次交通 散步就是觀風(fēng)景 步行系統(tǒng)結(jié)合景觀接點(diǎn)物業(yè)類型 高層、小高層 高層、小高層，仍需引導(dǎo)或 者價(jià)格促進(jìn)才可接受高造價(jià)的建筑成本和后期的高成本居住，這些需要價(jià)格與心理的引導(dǎo)人居尺度 科學(xué)人居、新建材應(yīng)用 除了別人有的，這里還有一 線城市才有的套內(nèi)配備 突出項(xiàng)目的新建筑理念產(chǎn)品力分析環(huán)境 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)生態(tài)化 三河環(huán)繞、街區(qū)公園 詩(shī)意的棲居 充分借勢(shì)、挖掘公園、水 景價(jià)值人性化樹種選擇、路邊停車、水景設(shè)計(jì)、商業(yè)街景設(shè)計(jì)、電梯設(shè)備等均要考慮人的因素住得舒適、購(gòu)物輕松 展示區(qū)體驗(yàn)未來生活人文化 會(huì)所、泛會(huì)所獨(dú)特社區(qū)文化 圈子 豐富社區(qū)文化活動(dòng)友鄰?fù)愃囆g(shù)追求精神層面全面對(duì)接產(chǎn)品力分析建筑 /戶型 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 代表身份、品位 注重細(xì)節(jié)處理加強(qiáng)材料質(zhì)感建筑創(chuàng)新 目前在區(qū)內(nèi)獨(dú)樹一幟，但面臨多層的高壓競(jìng)爭(zhēng) 城市未來價(jià)值生活率先應(yīng)用建筑新技術(shù)加強(qiáng)產(chǎn)品科技含量提升賣點(diǎn)炒作戶型尺度 易雷同、易模仿結(jié)合目標(biāo)客群需求 氣派、多功能、高實(shí)用率個(gè)性功能、高附加值如入戶花園、空中庭院等戶型配比 一期 40110㎡中小戶型 更追求生活的舒適性 贈(zèng)送面積強(qiáng)化性價(jià)比后期產(chǎn)品可適當(dāng)增加高端住宅產(chǎn)品力分析配套 /服務(wù) 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)學(xué)校 清河路一小、十五中等 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)孩子贏在起跑線 國(guó)際雙語幼兒園全程無憂教育體系泛會(huì)所 自帶泳池打造露天泛會(huì)所概念 內(nèi)容豐富活動(dòng)多樣 客戶調(diào)查針對(duì)性設(shè)置會(huì)所功能商業(yè) 13萬平米商業(yè)街區(qū)，樂購(gòu)進(jìn)駐 滿足日常所需 品牌商業(yè)聚焦財(cái)富服務(wù) 高端物管 品牌物業(yè)管理更放心、舒心前期低價(jià)高服務(wù)尋求品牌物業(yè)公司的品牌輸出品牌力分析品牌力 市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 推廣主題 訴求點(diǎn) 知名度 美譽(yù)度易景國(guó)際花園 締造阜城傳奇開啟浪漫生活 凸顯項(xiàng)目整體規(guī)模主訴后期居住環(huán)境港利上城國(guó)際 我的上城生活阜陽國(guó)際名流生活樣板 主推城市上層生活中央豪景中央廣場(chǎng)皖西北 領(lǐng)地 市中心繁華生活電力明園 尚層庭院領(lǐng)地 傳世洋房社區(qū) 庭院、洋房高品質(zhì) 居住生活天筑逸景 上層視野 上層境界 上層生活外灘國(guó)際城 中心城市生活品牌力 品牌資產(chǎn)品牌力分析麗豐集團(tuán)下轄的麗豐房產(chǎn)、麗豐物業(yè)、同仁油漆、國(guó)會(huì)娛樂會(huì)所等七家子公司 。n 調(diào)控 —— 政府對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的影響加大，但有些政策尚不明朗。n 政府導(dǎo)向 —— 雖有導(dǎo)向新市政府搬遷地的大致方向，但為落實(shí)的政策永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候才能兌現(xiàn)。n 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 目前項(xiàng)目周邊樓盤功能單一，產(chǎn)品均以多層住宅為主導(dǎo)，本項(xiàng)目及住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體，復(fù)合功能強(qiáng)，可以從規(guī)劃、建筑、園林等方面以高起點(diǎn)契入，高調(diào)亮相，為本項(xiàng)目細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)。項(xiàng)目 SWOT 分析SWOT 機(jī)會(huì)n 市場(chǎng)趨勢(shì) —— 與 08年以來阜陽地產(chǎn)大勢(shì)相比，自 09年年后以來，尚有回暖返春趨勢(shì)。n 配套 —— 項(xiàng)目周邊多為 06年以來已建、在建、或未建項(xiàng)目，目前周邊居住氛圍不濃厚，現(xiàn)有生活配套資源欠缺，成熟度低。SWOT 劣勢(shì)n 規(guī)劃 —— 近 56萬方城市綜合體，開發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)較大。n 業(yè)態(tài) —— 項(xiàng)目為近 56萬方，集公寓、酒店、大型商業(yè)為一體的城市綜合體，帶動(dòng)政務(wù)中心。n 景觀 —— 兩軸一心多組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)，規(guī)劃均衡，三水環(huán)繞后期居住價(jià)值高。n 地段 —— 地處新區(qū)政務(wù)軸線的中心，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。u高品味城市綜合體形象建立。u立面時(shí)尚新穎，符合新城氣質(zhì)。的轉(zhuǎn)角凸窗室內(nèi)觀景陽臺(tái)戶型小結(jié)：全明設(shè)計(jì)、南北對(duì)流、功能劃分合理，人流動(dòng)線明確。項(xiàng)目概況戶型分析多陽臺(tái)設(shè)計(jì)南北對(duì)流人流動(dòng)線清晰空間尺寸舒適戶型小結(jié)：適合三口之家居住的 E3套型，力求各房間均有居住價(jià)值最大化，全明設(shè)計(jì)、南北對(duì)流戶型功能劃分合理。戶型分析入戶花園、花壇贈(zèng)送餐廳面積局促走道預(yù)留較寬雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)滿足日常所需大面積轉(zhuǎn)角凸窗，放大戶型景觀價(jià)值戶型小結(jié)：大面積的贈(zèng)送，弱化了部分客戶對(duì)高層公攤大的抗性，大幅度提升了戶型附加值。u 2樓下方即為商業(yè)裙樓，后期購(gòu)物便利。u東臨城市規(guī)劃次干道， 2樓后期存在親睹噪音污染。項(xiàng)目概況127u據(jù)甲方提供信息，即將推出的樓宇為 7樓。大面積沿街 4層商業(yè)建筑大型星級(jí)酒店28棟高層、小高層住宅項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況石材結(jié)合外墻涂料的外立面色彩鮮明，線條明朗，屬海派風(fēng)格。n交通：地處南二環(huán)道河路核心地段，兩分鐘直抵城市南北主干道潁州路， 5分鐘抵達(dá)市中心繁華商圈。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶型主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析列表案名　 開發(fā)商 實(shí)力 規(guī)模 戶型面積 價(jià)格 物業(yè)類型 位置 配套 景觀 建筑風(fēng)格易景國(guó)際花園阜陽易景置業(yè)（有一定品牌力）50萬方，規(guī)模大，易于營(yíng)造大盤氣勢(shì)80兩房、108120三房、戶型適中，有一定的亮點(diǎn)（多層）35004700有一定優(yōu)勢(shì)多層（一層贈(zèng)送近 45平米院子）阜王路與穎南路交匯，二環(huán)以外，緊鄰規(guī)劃新政務(wù)區(qū)，城市向西、向南發(fā)展方向，前景廣闊緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內(nèi)小學(xué)、雙語幼兒園、近 7萬方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬方天然景觀（濱河森林公園二道河水景簡(jiǎn)歐風(fēng)格環(huán)球外灘國(guó)際城阜陽環(huán)球置業(yè)100萬方（住宅 54萬方）40平米公寓 114—240平米三房、四房戶型面積跨度較大，均價(jià) 4000高層（市中心 50100米濱水高層）市中心地標(biāo)建筑清穎路與勝利北路交口，老城中心商業(yè)區(qū)核心地段，寸土寸金，區(qū)域升值、投資潛力巨大周邊緊鄰國(guó)貿(mào)、千百意、大樓等大型商場(chǎng) ；青潁公園，政要機(jī)關(guān)、醫(yī)院、書店、酒店、休閑娛樂場(chǎng)所、高檔寫字樓等配套齊聚左右，配套一應(yīng)俱全青潁公園，東城河水景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約麗豐一品阜陽麗豐集團(tuán)（有一定的品牌力）56萬方40110一房、兩房、戶型有一定跨度，戶型缺乏亮點(diǎn)，但有贈(zèng)送面積高層 3500，阜陽首席純高層社區(qū)，超大體量，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一道河路，毗鄰潁州區(qū)政府，二環(huán)線（城市主干道）以內(nèi)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，未來發(fā)展?jié)摿薮?3萬方商業(yè)配套，樂購(gòu)超市運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，社區(qū)會(huì)館、規(guī)劃星級(jí)酒店一道河天然景觀水景社區(qū)內(nèi)部人工景觀水景環(huán)繞現(xiàn)代海派建筑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析案名　 開發(fā)商實(shí)力