xxxx年永州時代廣場項目定位及建筑規(guī)劃設計-文庫吧資料
2025-01-19 05:16本頁面
【正文】 格施工投資近3000萬元。在永州市內達到四星級水平的酒店就有 4家 .但是因為永州人的消費文化，使的酒店業(yè)生意火爆 紅太陽大酒店 紅太陽大酒店 湖南紅太陽投資集團有限公司投資興建的四星級旅游飯店。 規(guī)避風險策略 如何化解風險 首先得找出風險所在 根據我們以往多次操作此類項目的經驗分析，有以下幾點 1商業(yè)部分，主力店是否能引進？ 2主力店引進了，能否經營成功？ 3商業(yè)部分銷售了，如 5年返租期到了，這么辦？ 4產權式酒店是否有市場，能否銷售成功，品牌能否引進？ 規(guī)避風險策略 商家能否引進 根據我們多年和品牌商家的接觸，沒有招不到的商，只有租價和免租期的優(yōu)惠情況，因此我們可以根據主力超市和百貨及餐廳品牌店（如肯德基）給予良好招商政策，也可采取品牌輸出（給予品牌使用費），和投資加盟的形式，達到目的。 二、一至四層打造現代主題購物商場 考慮因素： 考慮到芝山現有商業(yè)競爭格局，以及永州大道、和二橋拉通、周邊良好交通到達，和高消費人流量增加等因素，本項目商業(yè)需要通過定位清晰、特色經營來包裝和經營 現代主題式經營給予經營者及投資者信心 三、全面提升售價措施 引進品牌商業(yè)管理公司 商業(yè)部分先招商，后銷售 (與返租模式、回購模式結合 ) 住宅部分以高端住房，結合精裝公寓進行銷售 四、整體包裝、創(chuàng)新模式下的價格提升 臨街門面：均價 /平方米 二樓均價 700010000元 /平方米，三樓均價 40005000元 /平方米 3 、住宅部分售價也將在酒店 /品牌百貨及超市的拉動下，售價將創(chuàng)芝山房價新高：均價 2500/2600元平方米 核心策略： “高端住宅 +主題式購物城 +投資性產權酒店”提升項目價值，拉動整個商圈升級。 我們選擇創(chuàng)新 非常規(guī)模式 考慮到項目與城中其他同規(guī)模樓盤相比，如按傳統(tǒng)模式操作，定位做傳統(tǒng)住宅項目操作，會使項目在、環(huán)境、配套等方面沒有優(yōu)勢可言，客戶心理距離遠，同時造成和市面上的高層產品同疊，沒有差異化，商業(yè)銷售難，項目利潤也會有所降低 創(chuàng)造賣點、創(chuàng)造價值 采用 非常規(guī) 非常規(guī)使 利潤最大化？ 項目產品規(guī)劃支撐：高端住宅 +現代商業(yè) +投資性星級產權酒店 給商業(yè)項目轉換成 永州首個城市綜合體 側重賣地段和“未來價值”，以新區(qū)城市綜合體規(guī)劃出現，既吻合新區(qū)未來的發(fā)展大勢，同時以新區(qū)龍頭形象出現，提升項目的區(qū)域價值附加值和建立項目形象高度 借力 引進品牌超市和百貨 非常規(guī) 措施一 主炒項目首席城市綜合體，借品牌超市和百貨入駐，提升項目地塊價值，達到高價成功銷售商業(yè)和住宅去化最終目的 借力 星級酒店品牌如華天 非常規(guī) 措施二 主炒項目首席城市綜合體，借品牌酒店提升項目地塊價值， 五星級銷售部啟用 非常規(guī) 措施三 形象包裝與硬件支持并重 主要硬件支持措施 建議廣場位置對面入口處做大氣售樓部 前面空地做成休閑廣場、配合項目建筑風格的小品 打造市場“超值”印象 非常規(guī) 措施四 形象高端 大盤龍頭地位 價格中端 首期入市優(yōu)勢 項目首推高層住房契合項目的方向根據市場 VIP發(fā)放情況可配商業(yè)銷售 一、項目目標 商業(yè)在目前的市場租金水平下，只有通過整體包 裝和借助品牌百貨和超市炒作，散租散售模式才能提高售價， 。 ，包括圣世陽光、 BOBO新天地等商業(yè)街一直沒有做旺，多達 4條步行街區(qū) 現在的步行街已變成 不行街了 如何解決本地段商圈不成熟影響銷售的問題 一、 價格挑戰(zhàn) 一樓市場價格參考 奧海云天預計成交平均價格： 臨街門面： 8000元 /平方米 內街門面： 4100元 /平方米 二樓上商業(yè)難以銷售 周邊心海岸商鋪基本上處于有價無市狀況 商業(yè)整租整售常規(guī)模式面臨的挑戰(zhàn) 如通常模式下本案商業(yè)一樓較高成交價預計 臨街門面： 10000 元 /平方米 次街門面： 5000元 /平方米 三、商業(yè)二至三樓四樓租售之比面臨挑戰(zhàn) 售價水平 在二樓租金 25元 /平方米 /月都難以達到的水平下，售 價達到 6500市場已經難以接受 整租整售 商家難以招商，銷售率難以保證 ,會出現推后幾年 ,周邊臨街項目商業(yè)情況就如此 . 總結分析： 按照正常的操作模式 （無論選擇規(guī)劃設計方案 1或2/3） 一、住宅：價格只能水漲船高、一支獨秀難度大；銷售速度也受工程進度影響。 如何突破零陵高層銷售去化率慢的問題 常規(guī)模式商業(yè)面臨的挑戰(zhàn) ，底商空置率比較高。 2023元的競爭，而高層的成本沒有競爭優(yōu)勢； （翰林苑、中山城）在現樓沒有建好時，銷售一直停滯不前，給開發(fā)商帶來很大資金壓力。（主要以公務員學校各企事業(yè)單位等，高端消費人群為主，） 本項目與周邊幾個項目一起打造芝山商業(yè)新核心圈 對芝山住宅市場的觀點： 小樓盤多、多層多，導致價格上不去 多層、小高層受歡迎，高層銷售難度加大 隨著耀江文景苑、香樟綠城、香水灣、中山城等規(guī)模項目一期進入交樓
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