xxxx年永州時代廣場項目定位及建筑規(guī)劃設計-預覽頁
【正文】 本體分析總結(jié) 本項目地塊位處聯(lián)城大道核心位置，城市主道交匯之地，周邊各項配套完善，發(fā)展?jié)摿臻g大，但項目同樣面臨地塊小，地價高， 造成項目的價值利潤點和難點在商業(yè)部分，住宅部分去化難度不高 第三部分 我們的思路 思路決定出路 項目定位建議及操作模式選擇 如何利潤最大化 跳出項目看項目 站在城市運營和這個城市缺什么的高度去考慮 時代廣場 定位創(chuàng)造價值（一） 在有所高度的同時也要具備對項目地塊自身分析 和消費習貫 ,購買力以及周邊城市規(guī)劃和交通等因素 項目能給城市帶來什么？ 解決項目做什么的問題 常規(guī)住宅項目 中式或歐式建筑風格定位市場差異化不明顯 價值點 意向定位方案 1 高端住宅 +投資性產(chǎn)權(quán)式酒店 +現(xiàn)代商業(yè)綜合體 新區(qū)龍頭、永州首席城市綜合體 差異化明顯 價值點 意向定位方案 2 我們推薦方案 相同的地塊，不同的開發(fā)商理念，不同的團隊參與，所產(chǎn)生的價值也不一樣，因此項目地塊前期規(guī)劃十分重要 規(guī)劃設計創(chuàng)造價值（二） 規(guī)劃設計創(chuàng)造價值 （意向設計方案 1） 規(guī)劃創(chuàng)造價值 （意向設計方案 2） 規(guī)劃創(chuàng)造價值 （意向設計方案 3） 根據(jù)我們近 10年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，項目除了解決準確市場定位和良好商業(yè)建筑規(guī)劃設計外，一個項目要實現(xiàn)高回報銷售還遠遠不夠的，這還需要創(chuàng)新的操作模式 如何實現(xiàn)項目住宅商業(yè)利潤最大化？ 正常模式下實現(xiàn)目標面臨的挑戰(zhàn)？ 常規(guī)操作 非常規(guī)操作 操作模式創(chuàng)造價值（三） 創(chuàng)新模式 常規(guī)模式住宅面臨的挑戰(zhàn) （ 25F以上）在整體市場以小高層和多層為主力市場的情況下，如何解決銷售價格問題。 ，價格和銷售很難走高。 住宅通過 “高端住宅 +產(chǎn)權(quán)酒店和精裝投資公寓 ” 提升價值。 規(guī)避風險策略 商家經(jīng)營是否能成功 做為品牌超市或百貨商家，它們有自己完善而系統(tǒng)的選址，經(jīng)驗和評估經(jīng)驗，對于時代廣場項目而言，如此優(yōu)越的地段和發(fā)展?jié)摿?，以及方便的交通網(wǎng)點和到達率，（據(jù)我們了解未來三年周邊常住人口將達 5萬以上）我們只需根據(jù)主力商家需求指標，規(guī)劃建設好項目產(chǎn)品，提前采取意向性定單開發(fā)模式，解決炒作和項目商業(yè)規(guī)劃的事情，（后期商業(yè)經(jīng)營和推廣上給予一定支持和配套）最后能否經(jīng)營成功是主力店自己的事情， 規(guī)避風險策略 返租期到以后這么辦 從項目的角度出發(fā)，開發(fā)商投資項目計劃做短線還是長線，根據(jù)我們多次接觸，應當是短平快高價銷售項目，因此第一要素應當是如何解決銷售，使資金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有資金資本運作，第三步有主力店的拉動也解決了，商業(yè)部分招商和經(jīng)營的難題，對做旺商場，拉升項目商業(yè)價值有利，而商鋪投資者也十分清楚，投資自然會有風險，只能跟定品牌能使風險降低，而開發(fā)商只做好返租期內(nèi)，所返還給投資者的錢就行，五年之后也是給風險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)管理公司或業(yè)主委員會， 為何規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店是否有市場？能否銷售成功？品牌能否引進？ 三大問題 芝山高檔酒店的市場空間 通過酒店拉動區(qū)域價值，配合商業(yè)提升項目住宅價值 引進酒店利于發(fā)展商區(qū)域深度開發(fā)，規(guī)模開發(fā) 產(chǎn)權(quán)式酒店對銷售、利潤的貢獻 產(chǎn)權(quán)式酒店出發(fā)點和市場分析 不僅是撬動點，也是利潤點 區(qū)域酒店業(yè)市場分析 永州酒店業(yè)在進入到 2023年得到了迅猛發(fā)展，競爭日趨激烈，全市二區(qū)上檔次和規(guī)模的大小有近 30家 ,特別是高星級酒店。全方位進行了新建和裝修改造，全部按三星級標準，經(jīng)過一年緊張有序的建設，永州柳子大酒店于 2023年 9月 29日正式開業(yè)運營。 永州星級酒店業(yè)調(diào)查結(jié)論 結(jié)論 1: 冷水灘區(qū)星級酒店密度較大，各個酒店的地理位置相對集中，這都使得冷區(qū)高星級酒店供略大于求。 45平方米 /間 =1136(元 /年 /平方米 ) 一般酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占 50% 年度單位建筑面積客房凈利潤 =年單位面積客房經(jīng)營收入 *（ 150%） = 568(元 /年 /平方米 ) 返租后收益 =568400=168(元 /年 /平方米 ) 返租后收益預計 對比分析： 按照 5000平方米的較高售價，減去返租后還有約 28%的凈利潤收益，給予酒店較大的操作空間 關于三層或四樓商業(yè)體 聯(lián)合大型品牌超市（主題百貨）、各行業(yè)主力店 ,打造一站式現(xiàn)代商業(yè)體，作為新區(qū)商業(yè)配套出現(xiàn)。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :10:5908:10:59January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 上午 8時 10分 59秒 上午 8時 10分 08:10: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:10:5908:10:5908:10Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 31日星期二 8時 10分 59秒 08:10:5931 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :10:5908:10Jan2331Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時 10分 59秒 08:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提
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