xxxx年永州時代廣場項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)(存儲版)
【正文】 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 08:10:5908:10:5908:10Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時 10分 59秒 上午 8時 10分 08:10: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 08:10:5908:10:5908:101/31/2023 8:10:59 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :10:5908:10Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 08:10:5908:10:5908:10Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 項(xiàng)目包租與不包租樓層分布界定 不包租 包租 4層 20層 27層 除包租方式外 ,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管 ,每年享受固定回報(bào) ,而不須簽定租賃合同 . 產(chǎn)權(quán)酒店增加成本預(yù)計(jì) 項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價建議 與裝修設(shè)計(jì)初步溝通，初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價的情況： ?裝修造價： 不超過 1000元 /㎡ ； ?家電價格： 控制在 10000元以內(nèi)； ?全屋家私、家具價格： 12023元以內(nèi)； 軟裝及設(shè)施細(xì)項(xiàng)： 增加的成本 注釋：考慮到返租及模式帶來的銷售溢價，售價可向 45005000元單價靠攏并造勢提高售價，從總價及投資回報(bào)看， 25萬以內(nèi)的總價市場操作空間大 銷售單價預(yù)計(jì) 返租后收益預(yù)計(jì) ——客房價格 萬喜登酒店 紅太陽酒店 年度單位面積客房經(jīng)營收入 =單間客房平均房價 *年度自然營業(yè)天數(shù)（ 365） *年入住率 單間建筑面積 =200元 /間 /夜 *365天 *70%247。 2023七月被桂林江河水電責(zé)任公司整體收購后，嚴(yán)格施工投資近3000萬元。 我們選擇創(chuàng)新 非常規(guī)模式 考慮到項(xiàng)目與城中其他同規(guī)模樓盤相比，如按傳統(tǒng)模式操作，定位做傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目操作，會使項(xiàng)目在、環(huán)境、配套等方面沒有優(yōu)勢可言，客戶心理距離遠(yuǎn)，同時造成和市面上的高層產(chǎn)品同疊，沒有差異化，商業(yè)銷售難，項(xiàng)目利潤也會有所降低 創(chuàng)造賣點(diǎn)、創(chuàng)造價值 采用 非常規(guī) 非常規(guī)使 利潤最大化？ 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃支撐：高端住宅 +現(xiàn)代商業(yè) +投資性星級產(chǎn)權(quán)酒店 給商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成 永州首個城市綜合體 側(cè)重賣地段和“未來價值”，以新區(qū)城市綜合體規(guī)劃出現(xiàn)，既吻合新區(qū)未來的發(fā)展大勢，同時以新區(qū)龍頭形象出現(xiàn)，提升項(xiàng)目的區(qū)域價值附加值和建立項(xiàng)目形象高度 借力 引進(jìn)品牌超市和百貨 非常規(guī) 措施一 主炒項(xiàng)目首席城市綜合體，借品牌超市和百貨入駐，提升項(xiàng)目地塊價值，達(dá)到高價成功銷售商業(yè)和住宅去化最終目的 借力 星級酒店品牌如華天 非常規(guī) 措施二 主炒項(xiàng)目首席城市綜合體，借品牌酒店提升項(xiàng)目地塊價值， 五星級銷售部啟用 非常規(guī) 措施三 形象包裝與硬件支持并重 主要硬件支持措施 建議廣場位置對面入口處做大氣售樓部 前面空地做成休閑廣場、配合項(xiàng)目建筑風(fēng)格的小品 打造市場“超值”印象 非常規(guī) 措施四 形象高端 大盤龍頭地位 價格中端 首期入市優(yōu)勢 項(xiàng)目首推高層住房契合項(xiàng)目的方向根據(jù)市場 VIP發(fā)放情況可配商業(yè)銷售 一、項(xiàng)目目標(biāo) 商業(yè)在目前的市場租金水平下，只有通過整體包 裝和借助品牌百貨和超市炒作，散租散售模式才能提高售價， 。（主要以公務(wù)員學(xué)校各企事業(yè)單位等，高端消費(fèi)人群為主，） 本項(xiàng)目與周邊幾個項(xiàng)目一起打造芝山商業(yè)新核心圈 對芝山住宅市場的觀點(diǎn)： 小樓盤多、多層多，導(dǎo)致價格上不去 多層、小高層受歡迎，高層銷售難度加大 隨著耀江文景苑、香樟綠城、香水灣、中山城等規(guī)模項(xiàng)目一期進(jìn)入交樓并實(shí)景出現(xiàn)，再加上市場對工程要求的提高，新開規(guī)模項(xiàng)目的入市要求將更加提高 整個市場營銷水平上了臺階，樓盤競爭已變成綜合因素的競爭 競爭更全面 區(qū)域市場綜合總結(jié) : 現(xiàn)有業(yè)態(tài)： 步行街、專業(yè)市場、大型超市、批發(fā)市場、傳統(tǒng)街鋪、個性小店并行發(fā)展，基本商業(yè)業(yè)態(tài)日趨完善。 5. 住房銷售競爭加劇，以前求大于供的需求逐漸打破。 永州時代廣場項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 建議擬案 利潤最大化 風(fēng)險最小化 永州時代廣場項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議擬案 一個項(xiàng)目的成功，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初集合發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、代理方三方專業(yè)共同溝通是確保項(xiàng)目成功暢銷的基礎(chǔ)和保障。 1. 項(xiàng)目規(guī)模愈來愈大，檔次愈來愈高； 2. 二次置業(yè)人群比重增加（但隨著新政的出
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