xxxx年永州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)(已修改)
2025-01-23 05:16 本頁(yè)面
【正文】 永州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 建議擬案 利潤(rùn)最大化 風(fēng)險(xiǎn)最小化 永州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議擬案 一個(gè)項(xiàng)目的成功，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初集合發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、代理方三方專業(yè)共同溝通是確保項(xiàng)目成功暢銷的基礎(chǔ)和保障。 前期規(guī)劃決定項(xiàng)目成敗 前言 作為專業(yè)代理公司的作用主要在于挖掘項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行包裝、整合推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。但項(xiàng)目的價(jià)值除了地段、環(huán)境條件等基本要素外，通過(guò)前期策劃公司的介入與建筑設(shè)計(jì)院合力做好規(guī)劃，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化的比較優(yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)后期的銷售。 規(guī)劃能提升項(xiàng)目地塊的潛在價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目如何利潤(rùn)最大化 【 如何化解風(fēng)險(xiǎn) 】 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 本報(bào)告將就以下幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)著重深度剖析 第一部分 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好 ,GDP生產(chǎn)總值保持在 8%平均水平 ,但房產(chǎn)新政的出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)再次逐漸進(jìn)入觀望期。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 全國(guó)市場(chǎng) 房地產(chǎn)調(diào)控政策影響預(yù)判： 加息、擴(kuò)大限購(gòu)、首付比例提高等調(diào)控政策的影響正在擴(kuò)大、一線城市和二線城市成交量下跌，量?jī)r(jià)格局將發(fā)生變化 政策影響會(huì)降低客戶的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，進(jìn)而影響到三四線城市的成交及價(jià)格增幅 政策影響將擴(kuò)大 區(qū)域市場(chǎng)分析 永州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，得益于本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化的進(jìn)程加快，自 2023年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)已成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 2023年，永州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大 ,開(kāi)發(fā)總量迅速增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 永州房地產(chǎn)市場(chǎng) ： 開(kāi)發(fā)總量增大，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)正常，市場(chǎng)趨于理性。 1. 項(xiàng)目規(guī)模愈來(lái)愈大，檔次愈來(lái)愈高； 2. 二次置業(yè)人群比重增加（但隨著新政的出臺(tái)，抑制了部分消費(fèi)者投資熱情）； 3. 從前期的期樓銷售向現(xiàn)樓銷售過(guò)渡； 4. 逐漸進(jìn)入電梯房房時(shí)代 。 5. 住房銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇，以前求大于供的需求逐漸打破。 永州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ： 住宅總體分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)供量及產(chǎn)品分析 住宅類 據(jù)我們對(duì)永州芝山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)了解共有在建在售樓盤(pán)近 20個(gè)，房源總面積供應(yīng)量在 70萬(wàn) 100萬(wàn)平方之間。 市場(chǎng)貨量充足，以小高層和多層為主，逐步向高層建筑進(jìn)化 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品對(duì)手預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有 :（ 25F以上高層） 以后主要潛在對(duì)手上海花園、 垠地中山城 、東門(mén)一號(hào)公館、翰林院、澳海云天高層 項(xiàng)目部分對(duì)手分析 012345678910地段 規(guī)模 規(guī)劃 價(jià)格本項(xiàng)目上?；▓@中山城一號(hào)公館本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中優(yōu)勢(shì)不明顯 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究小結(jié) 1. 在全國(guó)大的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式和銷售模式壓力很大； 2. 期樓在市場(chǎng)上的銷售阻力愈來(lái)愈大； 3. 規(guī)劃、物業(yè)管理、工程形象等決定未來(lái)的銷售； 一句話概括：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和營(yíng)銷模式將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以成功。唯有通過(guò)創(chuàng)新模式，才能使本項(xiàng)目從市場(chǎng)眾多樓盤(pán)脫穎而出 達(dá)到 高價(jià) 高去化率 高回報(bào)率 商圈分析 永州商業(yè)地產(chǎn)總體研究： 商業(yè)環(huán)境分析 : 芝山區(qū)老商圈 城標(biāo)次商圈 新城區(qū)，新興核心商圈（因幾大高檔小區(qū)的開(kāi)發(fā)，居住人群劇增，周邊常住約 5萬(wàn)人，是良好契機(jī)） 商業(yè)主要由老核心商圈、次商圈、新興商圈共同發(fā)展 核心老商圈 —— 起至老百貨大樓到電影院 這兩年，核心老商圈因以商業(yè)城、步步高超市、時(shí)代旺角，圣世陽(yáng)光等步行街構(gòu)成，有完善商業(yè)之勢(shì)。商業(yè)環(huán)境有所改善，但周邊總體商業(yè)環(huán)境并不理想，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)還是以中低檔為主，欠缺現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和配套，如車(chē)位及街道太窄，也沒(méi)大型品牌和百貨支撐，高檔商業(yè)發(fā)展和吸引力不大。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) —— 超市、小商品、珠寶、餐飲、品牌服飾、娛樂(lè)等 …… 經(jīng)營(yíng)檔次一般、以中低檔搭配 次商圈 — 城標(biāo) （包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)） 由于城市發(fā)展方向北移，次商圈周邊欠缺大量高端居住人群商業(yè)以紅太陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)為龍頭帶動(dòng)效應(yīng)并不明顯，但目前商業(yè)還處于升級(jí)階段，主要是沿街店面和對(duì)面的小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主。 新興商圈強(qiáng)勢(shì)崛起 —— 建材市場(chǎng) 衛(wèi)校附近 與次商圈相比，新興商圈受城市北移和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)效應(yīng)明顯，區(qū)政府也將遷移，周邊以香樟綠城、澳海云天商業(yè)、及商業(yè)城北遷，永州大道聯(lián)城及二邊地塊開(kāi)發(fā)。帶動(dòng)了大量高端居住人流，同時(shí)也具有明顯的后起規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，將極大地帶動(dòng)商業(yè)活力，全面提升芝山商業(yè)環(huán)境。（主要以公務(wù)員學(xué)校各企事業(yè)單位等，高端消費(fèi)人群為主，） 本項(xiàng)目與周邊幾個(gè)項(xiàng)目一起打造芝山商業(yè)新核心圈 對(duì)芝山住宅市場(chǎng)的觀點(diǎn)： 小樓盤(pán)多、多層多，導(dǎo)致價(jià)格上不去 多層、小高層受歡迎，高層銷售難度加大 隨著耀江文景苑、香樟綠城、香水灣、中山城等規(guī)模項(xiàng)目一期進(jìn)入交樓并實(shí)景出現(xiàn)，再加上市場(chǎng)對(duì)工程要求的提高，新開(kāi)規(guī)模項(xiàng)目的入市要求
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