xxxx年永州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 1月 31日星期二 上午 8時(shí) 10分 59秒 08:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 31日星期二 8時(shí) 10分 59秒 08:10:5931 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 8時(shí) 10分 59秒 上午 8時(shí) 10分 08:10: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 永州星級(jí)酒店業(yè)調(diào)查結(jié)論 結(jié)論 1: 冷水灘區(qū)星級(jí)酒店密度較大，各個(gè)酒店的地理位置相對(duì)集中，這都使得冷區(qū)高星級(jí)酒店供略大于求。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)策略 商家經(jīng)營(yíng)是否能成功 做為品牌超市或百貨商家，它們有自己完善而系統(tǒng)的選址，經(jīng)驗(yàn)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，如此優(yōu)越的地段和發(fā)展?jié)摿?，以及方便的交通網(wǎng)點(diǎn)和到達(dá)率，（據(jù)我們了解未來(lái)三年周邊常住人口將達(dá) 5萬(wàn)以上）我們只需根據(jù)主力商家需求指標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)好項(xiàng)目產(chǎn)品，提前采取意向性定單開(kāi)發(fā)模式，解決炒作和項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的事情，（后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)和推廣上給予一定支持和配套）最后能否經(jīng)營(yíng)成功是主力店自己的事情， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)策略 返租期到以后這么辦 從項(xiàng)目的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目計(jì)劃做短線還是長(zhǎng)線，根據(jù)我們多次接觸，應(yīng)當(dāng)是短平快高價(jià)銷(xiāo)售項(xiàng)目，因此第一要素應(yīng)當(dāng)是如何解決銷(xiāo)售，使資金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有資金資本運(yùn)作，第三步有主力店的拉動(dòng)也解決了，商業(yè)部分招商和經(jīng)營(yíng)的難題，對(duì)做旺商場(chǎng)，拉升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有利，而商鋪投資者也十分清楚，投資自然會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，只能跟定品牌能使風(fēng)險(xiǎn)降低，而開(kāi)發(fā)商只做好返租期內(nèi)，所返還給投資者的錢(qián)就行，五年之后也是給風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)， 為何規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店是否有市場(chǎng)？能否銷(xiāo)售成功？品牌能否引進(jìn)？ 三大問(wèn)題 芝山高檔酒店的市場(chǎng)空間 通過(guò)酒店拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值，配合商業(yè)提升項(xiàng)目住宅價(jià)值 引進(jìn)酒店利于發(fā)展商區(qū)域深度開(kāi)發(fā)，規(guī)模開(kāi)發(fā) 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)銷(xiāo)售、利潤(rùn)的貢獻(xiàn) 產(chǎn)權(quán)式酒店出發(fā)點(diǎn)和市場(chǎng)分析 不僅是撬動(dòng)點(diǎn)，也是利潤(rùn)點(diǎn) 區(qū)域酒店業(yè)市場(chǎng)分析 永州酒店業(yè)在進(jìn)入到 2023年得到了迅猛發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，全市二區(qū)上檔次和規(guī)模的大小有近 30家 ,特別是高星級(jí)酒店。 ，價(jià)格和銷(xiāo)售很難走高。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) —— 超市、小商品、珠寶、餐飲、品牌服飾、娛樂(lè)等 …… 經(jīng)營(yíng)檔次一般、以中低檔搭配 次商圈 — 城標(biāo) （包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)） 由于城市發(fā)展方向北移，次商圈周邊欠缺大量高端居住人群商業(yè)以紅太陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)為龍頭帶動(dòng)效應(yīng)并不明顯，但目前商業(yè)還處于升級(jí)階段，主要是沿街店面和對(duì)面的小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主。 2023年，永州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大 ,開(kāi)發(fā)總量迅速增長(zhǎng)。但項(xiàng)目的價(jià)值除了地段、環(huán)境條件等基本要素外，通過(guò)前期策劃公司的介入與建筑設(shè)計(jì)院合力做好規(guī)劃，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化的比較優(yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)后期的銷(xiāo)售。 市場(chǎng)貨量充足，以小高層和多層為主，逐步向高層建筑進(jìn)化 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品對(duì)手預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有 :（ 25F以上高層） 以后主要潛在對(duì)手上?；▓@、 垠地中山城 、東門(mén)一號(hào)公館、翰林院、澳海云天高層 項(xiàng)目部分對(duì)手分析 012345678910地段 規(guī)模 規(guī)劃 價(jià)格本項(xiàng)目上海花園中山城一號(hào)公館本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中優(yōu)勢(shì)不明顯 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究小結(jié) 1. 在全國(guó)大的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式和銷(xiāo)售模式壓力很大； 2. 期樓在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售阻力愈來(lái)愈大； 3. 規(guī)劃、物業(yè)管理、工程形象等決定未來(lái)的銷(xiāo)售； 一句話概括：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以成功。 2023元的競(jìng)爭(zhēng)，而高層的成本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； （翰林苑、中山城）在現(xiàn)樓沒(méi)有建好時(shí)，銷(xiāo)售一直停滯不前，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大資金壓力。 二、一至四層打造現(xiàn)代主題購(gòu)物商場(chǎng) 考慮因素： 考慮到芝山現(xiàn)有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，以及永州大道、和二橋拉通、周邊良好交通到達(dá)，和高消費(fèi)人流量增加等因素，本項(xiàng)目商業(yè)需要通過(guò)定位清晰、特色經(jīng)營(yíng)來(lái)包裝和經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)代主題式經(jīng)營(yíng)給予經(jīng)營(yíng)者及投資者信心 三、全面提升售價(jià)措施 引進(jìn)品牌商業(yè)管理公司 商業(yè)部分先招商，后銷(xiāo)售 (與返租模式、回購(gòu)模式結(jié)合 ) 住宅部分以高端住房，結(jié)合精裝公寓進(jìn)行銷(xiāo)售 四、整體包裝、創(chuàng)新模式下的價(jià)格提升 臨街門(mén)面：均價(jià) /平方米 二樓均價(jià) 700010000元 /平方米，三樓均價(jià) 40005000元 /平方米 3 、住宅部分售價(jià)也將在酒店 /品牌百貨及超市的拉動(dòng)下，售價(jià)將創(chuàng)芝山房?jī)r(jià)新高：均價(jià) 2500/2600元平方米 核心策略： “高端住宅 +主題式購(gòu)物城 +投資性產(chǎn)權(quán)酒店”提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉動(dòng)整個(gè)商圈升級(jí)。展現(xiàn)在永州人民而前的是 — 座現(xiàn)代化氣息濃厚的園林式酒店，酒店擁有豪華別墅套房、行政貴賓房、標(biāo)準(zhǔn)房等 145間 (套 )，綠化覆蓋面積達(dá) 40%，是目前零陵區(qū)接待國(guó)內(nèi)外貴賓的重要場(chǎng)所。 從區(qū)域的發(fā)展來(lái)說(shuō)，超市和主題商業(yè)，服裝及飾品肯定能引進(jìn)，到時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到該階段時(shí)根據(jù)實(shí)情可進(jìn)行增加或縮減。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時(shí) 10分 59秒 08:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 :10:5908:10:59January 3
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