xxxx年永州時代廣場項目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計-全文預(yù)覽
【正文】 5000元 /平方米 3 、住宅部分售價也將在酒店 /品牌百貨及超市的拉動下，售價將創(chuàng)芝山房價新高：均價 2500/2600元平方米 核心策略： “高端住宅 +主題式購物城 +投資性產(chǎn)權(quán)酒店”提升項目價值，拉動整個商圈升級。 ，包括圣世陽光、 BOBO新天地等商業(yè)街一直沒有做旺，多達(dá) 4條步行街區(qū) 現(xiàn)在的步行街已變成 不行街了 如何解決本地段商圈不成熟影響銷售的問題 一、 價格挑戰(zhàn) 一樓市場價格參考 奧海云天預(yù)計成交平均價格： 臨街門面： 8000元 /平方米 內(nèi)街門面： 4100元 /平方米 二樓上商業(yè)難以銷售 周邊心海岸商鋪基本上處于有價無市狀況 商業(yè)整租整售常規(guī)模式面臨的挑戰(zhàn) 如通常模式下本案商業(yè)一樓較高成交價預(yù)計 臨街門面： 10000 元 /平方米 次街門面： 5000元 /平方米 三、商業(yè)二至三樓四樓租售之比面臨挑戰(zhàn) 售價水平 在二樓租金 25元 /平方米 /月都難以達(dá)到的水平下，售 價達(dá)到 6500市場已經(jīng)難以接受 整租整售 商家難以招商，銷售率難以保證 ,會出現(xiàn)推后幾年 ,周邊臨街項目商業(yè)情況就如此 . 總結(jié)分析： 按照正常的操作模式 （無論選擇規(guī)劃設(shè)計方案 1或2/3） 一、住宅：價格只能水漲船高、一支獨秀難度大；銷售速度也受工程進(jìn)度影響。 2023元的競爭，而高層的成本沒有競爭優(yōu)勢； （翰林苑、中山城）在現(xiàn)樓沒有建好時，銷售一直停滯不前，給開發(fā)商帶來很大資金壓力。 新興商圈強勢崛起 —— 建材市場 衛(wèi)校附近 與次商圈相比，新興商圈受城市北移和房地產(chǎn)開發(fā)帶動效應(yīng)明顯，區(qū)政府也將遷移，周邊以香樟綠城、澳海云天商業(yè)、及商業(yè)城北遷，永州大道聯(lián)城及二邊地塊開發(fā)。 市場貨量充足，以小高層和多層為主，逐步向高層建筑進(jìn)化 項目住宅產(chǎn)品對手預(yù)測分析 項目直接競爭對手有 :（ 25F以上高層） 以后主要潛在對手上?；▓@、 垠地中山城 、東門一號公館、翰林院、澳海云天高層 項目部分對手分析 012345678910地段 規(guī)模 規(guī)劃 價格本項目上海花園中山城一號公館本項目在競爭對手中優(yōu)勢不明顯 區(qū)域住宅市場研究小結(jié) 1. 在全國大的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)開發(fā)模式和銷售模式壓力很大； 2. 期樓在市場上的銷售阻力愈來愈大； 3. 規(guī)劃、物業(yè)管理、工程形象等決定未來的銷售； 一句話概括：市場競爭越來越激烈，傳統(tǒng)的開發(fā)模式和營銷模式將在市場競爭中難以成功。 經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場走向 永州房地產(chǎn)市場 ： 開發(fā)總量增大，行業(yè)發(fā)展趨勢正常，市場趨于理性。但項目的價值除了地段、環(huán)境條件等基本要素外，通過前期策劃公司的介入與建筑設(shè)計院合力做好規(guī)劃，能實現(xiàn)項目差異化的比較優(yōu)勢，從而帶動后期的銷售。 前期規(guī)劃決定項目成敗 前言 作為專業(yè)代理公司的作用主要在于挖掘項目的價值進(jìn)行包裝、整合推廣，實現(xiàn)項目的順利銷售。 2023年，永州市房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模不斷擴大 ,開發(fā)總量迅速增長。 永州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ： 住宅總體分析 房地產(chǎn)市場供量及產(chǎn)品分析 住宅類 據(jù)我們對永州芝山區(qū)域房地產(chǎn)市場了解共有在建在售樓盤近 20個，房源總面積供應(yīng)量在 70萬 100萬平方之間。 經(jīng)營業(yè)態(tài) —— 超市、小商品、珠寶、餐飲、品牌服飾、娛樂等 …… 經(jīng)營檔次一般、以中低檔搭配 次商圈 — 城標(biāo) （包括農(nóng)貿(mào)市場） 由于城市發(fā)展方向北移，次商圈周邊欠缺大量高端居住人群商業(yè)以紅太陽購物廣場為龍頭帶動效應(yīng)并不明顯，但目前商業(yè)還處于升級階段，主要是沿街店面和對面的小型商業(yè)經(jīng)營為主。 橫向發(fā)展較充分 豎向發(fā)展有空間 農(nóng)貿(mào)市場 傳統(tǒng)街鋪 專業(yè)市場 超市 集中性零散商業(yè) 步行街 商業(yè)中心 芝山商業(yè)地產(chǎn)市場綜合總結(jié)： 業(yè)態(tài)空白：現(xiàn)代主題購物商城 如何在同質(zhì)化競爭的環(huán)境下做到本項目脫穎而出，創(chuàng)造利潤最大化，創(chuàng)造佳績！ 是我們上誠機構(gòu)和盛德地產(chǎn)共同的目標(biāo)！ 因此新政加息房產(chǎn)稅來臨及樓市竟?fàn)幖觿≈挛覀兒稳ズ螐? 第二部分 項目本體分析 知己知彼方能常勝 本項目 老城區(qū)商圈 新城區(qū)次商圈 雙城核心區(qū) 項目處于老商業(yè)區(qū)與新城區(qū)交匯處，地段優(yōu)越，隨著永州大道的拉通，勢必成為新的居家投資熱點，而老城區(qū)因為道路窄，車流量大，居家購物環(huán)境不理想 項目地塊區(qū)位分析（一） 從城市總體規(guī)劃和交通規(guī)劃分析地塊 項目所處城市發(fā)展位置（二） 本項目 新城中央核心圈 臨街面寬 雙城核心區(qū) 利于規(guī)劃設(shè)計 地段優(yōu)越 位于永州大道龍頭位置 價值 優(yōu)勢 臨一中大學(xué)城 教育資源和人文資源厚重 項目 SWTO分析（三） 規(guī)模： 規(guī)模適中，但受容積率和地塊特征限制，園林景觀賣點難有吸引，對比周區(qū)域幾個項目，如耀江，香樟綠城等 園林綠化吸引力不強 短板 路橋拉通良好的發(fā)展?jié)摿?，?yōu)越的自身條件 本項目必須是一個高附加值、高利潤回報項目 潛力
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