上海寶山寶蓮城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-53ppt-文庫(kù)吧資料
2025-01-17 04:57本頁(yè)面
【正文】 世界 ，在行業(yè)客源的基礎(chǔ)上擴(kuò)大高端關(guān)聯(lián)行業(yè)客源 推廣重點(diǎn) 引入 寶鋼重點(diǎn)部門或核心企業(yè) ； 建立鋼鐵交易中心 ，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實(shí)體交易中心 建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè) 信息交流平臺(tái) ，提供企業(yè)做生意的機(jī)會(huì)； 針對(duì)鋼鐵企業(yè)提供 稅收優(yōu)惠政策 ； 利用項(xiàng)目北塊開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，增加酒店、展示、商業(yè)等高級(jí)配套 ，完善項(xiàng)目鋼鐵新世界的結(jié)構(gòu)功能； 完善鋼鐵企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的法律、融資、商務(wù)咨詢等 高級(jí)服務(wù)支持 實(shí)現(xiàn)手段 接下來(lái)， 就看看請(qǐng)我們的實(shí)操方案 …… 定價(jià)策略 指導(dǎo)思想 依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展； 寶山的區(qū)域優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步發(fā)揮出來(lái)，房地產(chǎn)的增值潛力較大， 未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍保持“穩(wěn)中有升”的走勢(shì)； 因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案原故，致使本項(xiàng)目的定價(jià)缺乏參考、對(duì)比的依據(jù)。 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的區(qū)域客戶，且其所報(bào)出的市場(chǎng)價(jià)格建立了新的市場(chǎng)頂線，這對(duì)于本項(xiàng)目而言也是有利的，暫時(shí)探明了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格承受上限位置 寶蓮城與安信有著不同的 產(chǎn)品屬性 、不同的 項(xiàng)目定位 ，決定了我們有 不同的目標(biāo)客戶群 ，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通??！ 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在項(xiàng)目概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。 此外， ，也增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)削弱了其 15000元 /㎡的單價(jià)抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。 4月 28日開(kāi)盤銷售， 2023年年底可交房。 因此，安信并不是我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場(chǎng)吸納后，在中高端客戶爭(zhēng)奪上必然與之形成互為競(jìng)爭(zhēng)！ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) —— 社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合項(xiàng)目 占地 8364平方米，總建筑面積 25199平方米。 只租不售的運(yùn)作模式： 財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商最適合經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營(yíng)的方式，過(guò)慮掉了投資客， 品牌經(jīng)營(yíng)原則： 安信對(duì)于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，體現(xiàn)了要做強(qiáng)商業(yè)品牌的開(kāi)發(fā)理念。 項(xiàng)目定位特色： 區(qū)域地標(biāo)性的大型商業(yè)中心。 發(fā)展商背景： 安信置地（中國(guó)）有限公司成立于 1994年，是安信集團(tuán)的全資附屬企業(yè)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀 安信商業(yè)廣場(chǎng) —— 大型商業(yè)廣場(chǎng) 、未來(lái)區(qū)域商消費(fèi)娛樂(lè)中心 項(xiàng)目商場(chǎng)效果圖 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 安信商業(yè)廣場(chǎng)占地約 57000平方米，總建筑面積超過(guò)１ 4萬(wàn)平方米。在寶蓮城的營(yíng)銷策略中需要針對(duì)這一現(xiàn)象制定對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略。天； 微觀市場(chǎng)： 寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀 項(xiàng)目名稱 巴黎時(shí)光（淞 南商城） 安信商業(yè)廣場(chǎng) 豐鼎國(guó)際 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 寶鋼商務(wù)大 廈 新寶山大廈 寶輕商務(wù)樓 寶楊路鋼材 交易中心 地址 淞南路 459號(hào) 牡丹江路 1211號(hào) 淞濱路 135號(hào) 盤古路 388弄 1號(hào)，近牡丹江路口 友誼路、牡 丹江路口 友誼路 199號(hào)（友誼路、牡丹江路口） 密山路、牡丹江路口 寶楊路、牡丹江路口 開(kāi)發(fā)商 上海江豪置業(yè) 有限公司 安信置地 湘騰房地產(chǎn) 上海祥騰房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 隸屬于寶鋼 —— —— 隸屬于寶鋼 聯(lián)系電話 66148141/66147279 66592203 56848657 56690220 —— —— —— —— 基 本 資 料 建筑面積 11540㎡，可售 8999㎡ 約 5萬(wàn)㎡ 3000㎡左右 25199㎡ 辦公 2500㎡左右 4800㎡左右，層面積 600㎡左右 總約 480㎡，單套 20㎡ 層面積 300㎡左右，總1200㎡左右 建筑類型 1棟 6層，層高，復(fù)式小戶形公寓 1棟 18層， 1棟19層 1棟 18層， 3－ 7層為辦公，8－ 18層為住宅 4棟， 8－ 10層， 1－ 2層商業(yè)用房，其余是辦公用房 1棟 8層，筒子樓形式 1棟 8層，有一層地下室 1棟 3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓 1棟 4層建筑，老式筒子樓 總套數(shù) 179套 未分割 105套左右 ，可自由分 割 120套左右 30套左右 24套 60套左右 車位量 無(wú) 機(jī)動(dòng)車 806個(gè)，自行車 1580個(gè) 無(wú) 有地下車庫(kù)，車 位量不定 較多，且對(duì) 外 門口廣場(chǎng)免費(fèi)停 車，約 30個(gè) 無(wú) 院內(nèi)有可免 費(fèi)停車 得房率 —— —— 61% 75% —— —— —— —— 物業(yè)管理公司 —— 高力國(guó)際 —— 三湘物業(yè) —— —— —— —— 交房日期 現(xiàn)房 預(yù)計(jì) 2023年底 現(xiàn)房， 94年建成 2023年底 建于 20世紀(jì)80年代 建于 2023年左 建于上個(gè)世紀(jì) 80年代 建于上個(gè)世 紀(jì) 80年代 面 積 分 析 主力面積 ㎡ 未分割 46㎡ 50㎡左右 20㎡ ㎡ 20㎡ 面積范圍 46－ 92㎡ 27－ 100㎡ 單套 50－ 140㎡ 20－ 100㎡ － 150㎡ 20㎡ 15－ 20㎡ 各類面積套數(shù) —— 層面積 1400㎡左右，單套面積未分割 46㎡ 45套，27㎡ 25套 50㎡左右約 100套，100㎡左右的 32套，140㎡左右的 32套 20㎡約 120套 100㎡左右 25套 單套面積 20㎡，每層有 8間左右 積 15－ 20㎡，每層約 15間 項(xiàng)目名稱 巴黎時(shí)光（淞 南商城） 安信商業(yè)廣場(chǎng) 豐鼎國(guó)際 祥騰國(guó)際 寶鋼商務(wù)大廈 新寶山大廈 寶輕商務(wù)樓 寶楊路鋼材交易中心 價(jià)格 分析 價(jià)格范圍 報(bào)價(jià) 8500（含裝修） 未開(kāi)盤，銷售價(jià) 格不詳 980012023 均價(jià) 15000，實(shí)行一房一價(jià) 租賃 3000元 /20㎡ /月， 5元 /㎡ /天 /㎡ /天 1000/20㎡ /月 5萬(wàn) /15㎡ /年 主力價(jià)位 6500（除裝修費(fèi)） —— 9800－9900 —— —— —— —— —— 成交均價(jià)
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