偉業(yè)顧問項目整體營銷策略-文庫吧資料
2025-01-17 03:25本頁面
【正文】 Question 5：營銷推廣 偉業(yè)的營銷目標是什么？ 如何更快、更準地鎖定目標客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷目標 我們的目標 ： 11個月完成銷售額 實現(xiàn)全盤均價 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價 :16300元 /平方米 ,平層銷售均價 :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 更高、更強、更快 整體營銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國展發(fā)展區(qū) ?機場和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點，樹立價格標桿 ? 以平層公寓價格促進 LOFT公寓銷售 整體營銷策略 43 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 強力推廣 ? 在關鍵節(jié)點，形成短時間內(nèi)廣告集中轟炸，強化客戶對項目的認識； ? 強化資源營銷 ? 強化 LOFT公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 確立高端產(chǎn)品力，抓住北京購房人群對于求新求變得需求偏好； 整體營銷策略 44 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 快速反應 ? 對 08市場作出快速反應，通過推廣、定價、偉業(yè)營銷優(yōu)勢快速推出，快速積累客源 ? 快速銷售，樹立市場信心； 整體營銷策略 45 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 推售原則 在產(chǎn)品細分的基礎上，逐步開放房源 在客戶細分的基礎上實現(xiàn)客戶與產(chǎn)品的精確定位 以“前低后高”的價格變動實現(xiàn)市場價格優(yōu)勢和升值空間 重要產(chǎn)品在奧運節(jié)點上進行“跳躍增長” 達到“合理價格快速去化”的價量整體目標 46 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷重點 常規(guī)的推廣手段和方式在這里不再重復論述，本項目的推廣方式在運用常規(guī)手段的基礎上，結(jié)合偉業(yè)獨有的資源優(yōu)勢 ，完成項目的營銷目標 47 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 本項目要在快速、安全的前提下實現(xiàn)利潤最大化，由于預計今年 5月份開盤，如果等到項目售樓處建成時在蓄客，時間顯得有些緊迫，可用偉業(yè)代理的名都園項目作為 臨時售樓處 來積累目標客戶。 預計購買比例： 40% 35 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 地緣性客戶 首都機場的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務人員 新國展與國航基地的商務工作人士 項目客戶定位 購買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級的住房需求。 項目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟上的抗性； 市場濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 項目銷售前期處于時間上和空間上的競爭真空； 無論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領袖項目； 突破現(xiàn)有市場傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風格的產(chǎn)品可能與目標客群產(chǎn)生共鳴。 隨著市中心土地的稀缺和人口居住承受力的飽和，中心城市外擴現(xiàn)象不可避免 順義區(qū)域解讀 順義城市化進程的加速和交通的改善必將帶動中心城市人口向本區(qū)域的遷移 19 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 空港工業(yè) B區(qū) 空港工 業(yè) B區(qū) 進出 口產(chǎn) 品加 工區(qū) 新國展 首都機場 國門商務區(qū) 機場家屬區(qū) 物流 龍灣 龍湖滟瀾山 名都園 優(yōu)山美地 嘉浩 觀唐 歐陸苑 水木蘭亭 麗宮 美林香檳小鎮(zhèn) 麗高王府 香花畦 水青庭 麗京花園 麗嘉花園 麗斯花園 莫奈花園 白露雅園 棕櫚灘 萊蒙湖 香江花園 德國印象 長島瀾橋 蘭苑別墅 大湖山莊 遠洋花園 萬科城花 聚通嘉浩 阿凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬科四季花城 金漢綠港 東方太陽城 京順路 京承高速 機場高速 后沙峪出口 機場北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 20 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 后沙峪區(qū)域解讀 首都國際機場 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國展 國航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來 早期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的帶動和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價值已經(jīng)遠遠高于順義其它區(qū)域 隨著新國展和國航基地的建設完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價值將實現(xiàn)爆發(fā)性增長，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經(jīng)濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 21 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ?價格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購買力較強 ?發(fā)展：項目稀缺，升值潛力大 ?產(chǎn)品：中低密度 以高端居住和空港經(jīng)濟為龍頭帶動下的國際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 22 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 23 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 24 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場分析 26 提案演示版 香
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