【正文】 態(tài)租金測算商圈的分類v 商業(yè)區(qū) 商業(yè)集中的地區(qū) ,其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)A 比較參照 法C 租金收益 法B 預(yù)期利潤 法項(xiàng)目周邊缺少可以參照的同類型商業(yè)適用于無收益且不交易的不動(dòng)產(chǎn)符合項(xiàng)目情況項(xiàng)目售賣模式分析 — 核心售賣模式香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。 通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)?？赡軐?dǎo)致整個(gè)賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，規(guī)模大的賣場后果將更嚴(yán)重。在利益沖突面前，決定利益沖突如何解決的是老板而不是專業(yè)人才，所以，首先解決好利益沖突問題，對專業(yè)認(rèn)可并給予充分的信任，并且為專業(yè)人才或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)建立一個(gè)操作的平臺，堅(jiān)定不移地執(zhí)行。售賣本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤空間。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問題，其中商鋪的定價(jià)是關(guān)鍵。租售模式分析出租分析一方面來說：?出租能夠較為真實(shí)體現(xiàn)物業(yè)商業(yè)價(jià)值?出租能夠較為長期的帶來收益一方面來說：?出租不利于資金的快速再分配?出租不利于開發(fā)商資金的流通租售模式分析出售分析一方面來說：?出售可以迅速套現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)?出售可以緩解資金壓力?出售具備較好的商業(yè)環(huán)境一方面來說：?出售無法榨取更高的利益?出售會給商業(yè)管理造成一定的困擾?購買商鋪的投資客會嚴(yán)重透支下游利益租售模式分析 — 隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運(yùn)營賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。 開發(fā)商由于還貸的壓力，將商鋪天價(jià)賣給投資客，投資客為了獲得既得的利益回報(bào)，將下游利益鏈給嚴(yán)重透支了，而投資客的收益就是商家成本的大頭，一旦外部消費(fèi)市場疲軟，商家經(jīng)營必然慘淡，收入無法保證，加之成本高企，所以往往難以逃避死亡的厄運(yùn)。尤其是室內(nèi)商業(yè)，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營管理，由于商業(yè)的售賣使開發(fā)商往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營無法實(shí)現(xiàn)。v 從壞的方面來講167。167。167。租售模式分析 — 出售v 從好的方面來講167。 出租不利于快速回籠資金，會造成短期的資金壓力。 出租不利于資金的快速再分配，相對來講將受益限制在特定的方面。 對于商業(yè)前景朦朧的物業(yè)來講，出租不能確保商業(yè)能夠如愿發(fā)達(dá)，如果商業(yè)經(jīng)營失敗，將造成無租可收的后果。167。167。167。租售模式分析 — 出租v 從好的方面來講：167。 項(xiàng)目需要車位數(shù)量為 135個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營模式從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營以及良好形象的維護(hù)來看，需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營。商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對區(qū)域人群為輔，兼顧流動(dòng)人群從人口來看從商業(yè)氛圍來看從項(xiàng)目自身來看 從人口來看? 項(xiàng)目本身人口一萬人以上? 周邊項(xiàng)目人口 13萬人? 流動(dòng)人口規(guī)模 68千人 從商業(yè)氛圍來看? 交通狀況一般? 周邊商業(yè)低檔? 針對日常消費(fèi) 從項(xiàng)目自身來看? 永州高端住宅? 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理? 具備銜接功能（ 無關(guān) 的）（有 關(guān) 的）（ 無差異化的 ）（ 差異化的 ）項(xiàng)目屬性定位 經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競爭狀況 顧客的需要（市 價(jià) ） （ 溢價(jià) ）價(jià)格 定位提取初級產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧 客 定制 化商品化商品化商品化顧 客 定制 化顧 客 定制 化項(xiàng)目定位 — 結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長的趨勢和市政規(guī)劃來看：需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看：市場上存在一個(gè)完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來，項(xiàng)目綜合看來，項(xiàng)目需要一個(gè)需要一個(gè) 具備完具備完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城市綜合體市綜合體項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)休閑購物樂園2項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)中高端購物首選3項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要城市綜合體4業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 — 商品頻繁購買商品針對區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。項(xiàng)目定位 — 商業(yè)氛圍v 從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在消費(fèi)者實(shí)施經(jīng)常性購買的行業(yè)包括餐飲和煙酒特產(chǎn)、水果花卉占 27%；服務(wù)類占據(jù)了 21%；而鞋帽服飾類結(jié)構(gòu)性商品又占據(jù)了 20%左右；總體看來行業(yè)眾多，業(yè)態(tài)豐富，遺憾的是這些業(yè)態(tài)中業(yè)態(tài)豐富的部分主要靠近大轉(zhuǎn)盤附近，對三多亭社區(qū)附近的居民所能提供的服務(wù)有限。這三部分加起來占據(jù)了育才路 70%的商業(yè)業(yè)態(tài)。眾多的人口卻沒有一個(gè)好的休閑娛樂購物場所，這些人口需要一個(gè)商品結(jié)構(gòu)齊全、能夠滿足頻繁購買和結(jié)構(gòu)性購買商品的需求；綜合來看需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能。需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系。項(xiàng)目周邊配套兩大公園，又有大量的流動(dòng)人口；作為很好的休閑娛樂場所，公園本身只具備自然景觀，需要好的商業(yè)氛圍與之配套形成一個(gè)良好的休閑娛樂購物場所。永州市冷水灘區(qū)市級購物中心規(guī)模及條件支持思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對較差，可行但利益受限項(xiàng)目定位思考v 3萬平米的商業(yè)做成什么v 思路一：類似于萬象城輻射全市的購物中心不可行v 思路二：輻射本區(qū)域的購物中心。發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格任務(wù)開發(fā)商預(yù)期價(jià)格 周期任務(wù)均價(jià)銷售總價(jià)價(jià)格期望開始銷售時(shí)間招商周期銷售周期時(shí)間起止溝通 — 目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：?盡早進(jìn)入銷售階段?獲得較好的市場認(rèn)可。167。167。167。167。從各個(gè)方面看來，項(xiàng)目面臨以下狀況：面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢非核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性較差競爭對手 受眾v 綜合看來，項(xiàng)目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點(diǎn)在競爭對手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理想的位置項(xiàng)目自有消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公園帶來的流動(dòng)人群項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)v 項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：167。 項(xiàng)目形象支撐，且地理位置被認(rèn)可周邊商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商業(yè)現(xiàn)在包括 10個(gè)項(xiàng)目，總體供應(yīng)面積在 10萬平米以上華源府第時(shí)代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8大院頤園金盾大廈龍興凱旋城周邊商業(yè)供應(yīng)分析v 項(xiàng)目周邊的商業(yè)