【正文】 三月 21三月 2122:13:5822:13:58March 29, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2110:13 下午 三月 2122:13March 29, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。Thank You !Add your pany slogan靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。v 目前百貨區(qū)租金尚在討論中；v 建材區(qū)租金在 3050元 /平米不等v ITAT服飾區(qū)目前經(jīng)營(yíng)狀況不理想，顧客寥寥，銷售人員數(shù)倍于顧客v 日雜區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)項(xiàng)目分析 — 第一街v 第一街位于瀟湘步行街斜對(duì)面v 第一街 1樓售價(jià)平均為 右，減去前兩年的租金返還，實(shí)際售價(jià)降低至 ；二層實(shí)際售價(jià)甚至低于 2500元。 形象塑造成功，合作商家選擇較為精當(dāng)167。 4層：運(yùn)動(dòng)休閑，牛仔休閑，健身器材，美食城金水灣優(yōu)劣分析v 金水灣主要優(yōu)勢(shì)在于：167。 吸引力相對(duì)偏弱，無(wú)特色，無(wú)亮點(diǎn)。 周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，有較好的商業(yè)氛圍167。 1層：男女服飾，運(yùn)動(dòng)休閑，皮鞋皮具，精品，珠寶首飾167。216。（按銷售面積計(jì)算）按照商業(yè)項(xiàng)目 30%40%的公攤計(jì)算項(xiàng)目整體回顧v 項(xiàng)目屬性定位： 城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所v 項(xiàng)目形象定位： 頂級(jí)時(shí)尚、極致體驗(yàn)v 項(xiàng)目命名：皇家財(cái)富廣場(chǎng)v 項(xiàng)目功能定位及比例：v 娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物 =15%： 25%： 60%v 出售 /出租比例： 大致在 80%85%v 售賣模式： 帶租約銷售 +核心售賣模式 + 直接銷售v 項(xiàng)目收益： 小結(jié)：項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益主要來(lái)自于項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，短期收益相對(duì)較少?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬于多元化的消費(fèi)習(xí)性。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。 在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。對(duì)于資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商，不妨租售結(jié)合，這個(gè)思路的核心，一是通過(guò)賣鋪實(shí)現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動(dòng)壓力；二是堅(jiān)持通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利益。 金融體制讓開(kāi)發(fā)商得不到長(zhǎng)期金融工具的支持，只好通過(guò)迅速開(kāi)發(fā)銷售變現(xiàn)來(lái)歸還銀行貸款 。167。 出租的價(jià)值體現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)存活過(guò)程中，尤其是潛力越大的商業(yè)越不能在運(yùn)營(yíng)初期體現(xiàn)其完全價(jià)值。區(qū)域內(nèi)需要一個(gè)較為完整成體系的商業(yè)結(jié)構(gòu)。從周邊發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目和公園的結(jié)合將直接面對(duì)河?xùn)|區(qū)所有具有休閑娛樂(lè)購(gòu)物等需求的人群。 項(xiàng)目所處區(qū)域目前人口較少，也不處在商業(yè)核心區(qū)。4. 育才路北段商業(yè)有較多汽車售賣及售后維修改裝等5. 育才路南段商業(yè)主要是建材家居等項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型樓盤分別都自帶底商，部分底商面積還較大招商所包含業(yè)態(tài)：百貨店及大型超市為核心，兼顧其他業(yè)態(tài)項(xiàng)目對(duì)手 受眾綜合來(lái)講，項(xiàng)目區(qū)域的大型樓盤本身都具有一定面積的商業(yè)，和我們存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在提升區(qū)域商業(yè)范圍這一點(diǎn)上又和我們存在共同的利益。巴厘南華 v 根據(jù) 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài) 估算項(xiàng)目應(yīng)填補(bǔ)的 商業(yè)空白和面臨的競(jìng)爭(zhēng) 。目標(biāo)界定及溝通目標(biāo)的界定和溝通解決的問(wèn)題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣建議167。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略167。v 根據(jù)項(xiàng)目 周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 確定項(xiàng)目的 商業(yè)類型 。富臨錦江遠(yuǎn)志 從各個(gè)方面看來(lái)，項(xiàng)目面臨以下?tīng)顩r：面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性較差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 受眾v 綜合看來(lái)，項(xiàng)目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理想的位置項(xiàng)目自有消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公園帶來(lái)的流動(dòng)人群項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)v 項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：167。167。需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系。商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來(lái)，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對(duì)區(qū)域人群為輔，兼顧流動(dòng)人群從人口來(lái)看從商業(yè)氛圍來(lái)看從項(xiàng)目自身來(lái)看 從人口來(lái)看? 項(xiàng)目本身人口一萬(wàn)人以上? 周邊項(xiàng)目人口 13萬(wàn)人? 流動(dòng)人口規(guī)模 68千人 從商業(yè)氛圍來(lái)看? 交通狀況一般? 周邊商業(yè)低檔? 針對(duì)日常消費(fèi) 從項(xiàng)目自身來(lái)看? 永州高端住宅? 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理? 具備銜接功能（ 無(wú)關(guān) 的）（有 關(guān) 的）（ 無(wú)差異化的 ）（ 差異化的 ）項(xiàng)目屬性定位 經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)狀況 顧客的需要（市 價(jià) ） （ 溢價(jià) ）價(jià)格 定位提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧 客 定制 化商品化商品化商品化顧 客 定制 化顧 客 定制 化項(xiàng)目定位 — 結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來(lái)：需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)和市政規(guī)劃來(lái)看：需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來(lái)看：市場(chǎng)上存在一個(gè)完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來(lái)，項(xiàng)目綜合看來(lái)，項(xiàng)目需要一個(gè)需要一個(gè) 具備完具備完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城市綜合體市綜合體項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)休閑購(gòu)物樂(lè)園2項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)中高端購(gòu)物首選3項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要城市綜合體4業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 — 商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。167。 出租不利于快速回籠資金，會(huì)造成短期的資金壓力。v 從壞的方面來(lái)講167。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問(wèn)題，其中商鋪的定價(jià)是關(guān)鍵。 通過(guò)聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。 v 住宅區(qū) 住宅區(qū)住戶數(shù)量至少 1000戶以上。 167。營(yíng)銷推廣建議商鋪入市的策略銷售時(shí)機(jī)選擇： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約 34家主力大商家先預(yù)熱后認(rèn)籌： 主體部分的外裝修及商家準(zhǔn)備工作完成之后再登記咨詢推售節(jié)奏： 商鋪分 3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完熱點(diǎn)制造： 不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度銷售時(shí)機(jī) 預(yù)熱認(rèn)籌 推售節(jié)奏 熱點(diǎn)營(yíng)造招商目的分析引進(jìn)商家，為社區(qū)提供服務(wù)，增加社區(qū)人氣帶租約銷售，提升項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值項(xiàng)目商業(yè)部分和住宅部分同時(shí)啟動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌招商目的分析 攏人氣 旺財(cái)氣 樹(shù)品牌工作思路原則：精心準(zhǔn)備，切實(shí)合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容：圍繞招商和銷售目標(biāo)的徹底解決方案運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：招商達(dá)到 90%，為銷售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)戰(zhàn)略目標(biāo)：打造區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)街，提升項(xiàng)目及企業(yè)形象項(xiàng)目定位：區(qū)域型要商業(yè)街區(qū)