【正文】 三月 21三月 2122:13:5822:13:58March 29, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2110:13 下午 三月 2122:13March 29, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。Thank You !Add your pany slogan靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。v 目前百貨區(qū)租金尚在討論中；v 建材區(qū)租金在 3050元 /平米不等v ITAT服飾區(qū)目前經(jīng)營狀況不理想，顧客寥寥，銷售人員數(shù)倍于顧客v 日雜區(qū)經(jīng)營狀況較差商業(yè)項目分析 — 第一街v 第一街位于瀟湘步行街斜對面v 第一街 1樓售價平均為 右，減去前兩年的租金返還，實際售價降低至 ；二層實際售價甚至低于 2500元。 形象塑造成功，合作商家選擇較為精當167。 4層：運動休閑，牛仔休閑，健身器材，美食城金水灣優(yōu)劣分析v 金水灣主要優(yōu)勢在于：167。 吸引力相對偏弱，無特色，無亮點。 周邊商業(yè)發(fā)達，有較好的商業(yè)氛圍167。 1層：男女服飾，運動休閑，皮鞋皮具，精品，珠寶首飾167。216。（按銷售面積計算）按照商業(yè)項目 30%40%的公攤計算項目整體回顧v 項目屬性定位： 城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所v 項目形象定位： 頂級時尚、極致體驗v 項目命名：皇家財富廣場v 項目功能定位及比例：v 娛樂、休閑：餐飲：購物 =15%： 25%： 60%v 出售 /出租比例： 大致在 80%85%v 售賣模式： 帶租約銷售 +核心售賣模式 + 直接銷售v 項目收益： 小結：項目的長期收益主要來自于項目的成功經(jīng)營，短期收益相對較少?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬于多元化的消費習性。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色。 在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。對于資金壓力較大的開發(fā)商，不妨租售結合，這個思路的核心，一是通過賣鋪實現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動壓力；二是堅持通過運營來創(chuàng)造價值，以實現(xiàn)長期利益。 金融體制讓開發(fā)商得不到長期金融工具的支持，只好通過迅速開發(fā)銷售變現(xiàn)來歸還銀行貸款 。167。 出租的價值體現(xiàn)在整個商業(yè)存活過程中，尤其是潛力越大的商業(yè)越不能在運營初期體現(xiàn)其完全價值。區(qū)域內需要一個較為完整成體系的商業(yè)結構。從周邊發(fā)展趨勢來看，項目和公園的結合將直接面對河東區(qū)所有具有休閑娛樂購物等需求的人群。 項目所處區(qū)域目前人口較少，也不處在商業(yè)核心區(qū)。4. 育才路北段商業(yè)有較多汽車售賣及售后維修改裝等5. 育才路南段商業(yè)主要是建材家居等項目面臨現(xiàn)狀項目對手受眾項目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費基礎區(qū)域內幾個大型樓盤分別都自帶底商，部分底商面積還較大招商所包含業(yè)態(tài)：百貨店及大型超市為核心，兼顧其他業(yè)態(tài)項目對手 受眾綜合來講，項目區(qū)域的大型樓盤本身都具有一定面積的商業(yè)，和我們存在著一定的競爭關系，在提升區(qū)域商業(yè)范圍這一點上又和我們存在共同的利益。巴厘南華 v 根據(jù) 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài) 估算項目應填補的 商業(yè)空白和面臨的競爭 。目標界定及溝通目標的界定和溝通解決的問題項目自身建議營銷推廣建議167。 項目營銷策略167。v 根據(jù)項目 周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢 確定項目的 商業(yè)類型 。富臨錦江遠志 從各個方面看來，項目面臨以下狀況：面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項目優(yōu)勢項目劣勢非核心商業(yè)區(qū)項目可達性較差競爭對手 受眾v 綜合看來，項目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點在競爭對手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎處在較為理想的位置項目自有消費人群項目臨近公園帶來的流動人群項目現(xiàn)狀總結v 項目現(xiàn)狀總結：167。167。需要項目具備完善的商業(yè)體系。商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項目商業(yè)部分應當立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對區(qū)域人群為輔，兼顧流動人群從人口來看從商業(yè)氛圍來看從項目自身來看 從人口來看? 項目本身人口一萬人以上? 周邊項目人口 13萬人? 流動人口規(guī)模 68千人 從商業(yè)氛圍來看? 交通狀況一般? 周邊商業(yè)低檔? 針對日常消費 從項目自身來看? 永州高端住宅? 規(guī)劃設計合理? 具備銜接功能（ 無關 的）（有 關 的）（ 無差異化的 ）（ 差異化的 ）項目屬性定位 經(jīng)濟價值遞進競爭狀況 顧客的需要（市 價 ） （ 溢價 ）價格 定位提取初級產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務展示體驗引導轉型顧 客 定制 化商品化商品化商品化顧 客 定制 化顧 客 定制 化項目定位 — 結論從項目所處位置看來：需要項目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長的趨勢和市政規(guī)劃來看：需要項目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看：市場上存在一個完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來，項目綜合看來，項目需要一個需要一個 具備完具備完善商業(yè)結構的城善商業(yè)結構的城市綜合體市綜合體項目形象定位項目形象：永州市河東區(qū)重要商業(yè)中心1項目形象：永州市河東區(qū)休閑購物樂園2項目形象：永州市河東區(qū)中高端購物首選3項目形象：永州市河東區(qū)重要城市綜合體4業(yè)態(tài)構成分析 — 商品頻繁購買商品針對區(qū)域內所有消費者，主要滿足消費者日常生活需求，吸引眾多消費者聚攏人氣。167。 出租不利于快速回籠資金，會造成短期的資金壓力。v 從壞的方面來講167。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問題，其中商鋪的定價是關鍵。 通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權。 v 住宅區(qū) 住宅區(qū)住戶數(shù)量至少 1000戶以上。 167。營銷推廣建議商鋪入市的策略銷售時機選擇： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示，已簽約 34家主力大商家先預熱后認籌： 主體部分的外裝修及商家準備工作完成之后再登記咨詢推售節(jié)奏： 商鋪分 3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完熱點制造： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度銷售時機 預熱認籌 推售節(jié)奏 熱點營造招商目的分析引進商家，為社區(qū)提供服務，增加社區(qū)人氣帶租約銷售，提升項目現(xiàn)有價值項目商業(yè)部分和住宅部分同時啟動，樹立項目品牌和企業(yè)品牌招商目的分析 攏人氣 旺財氣 樹品牌工作思路原則：精心準備，切實合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內容：圍繞招商和銷售目標的徹底解決方案運營目標：招商達到 90%，為銷售打下堅實基礎戰(zhàn)略目標：打造區(qū)域內主要商業(yè)街，提升項目及企業(yè)形象項目定位：區(qū)域型要商業(yè)街區(qū)