【正文】 上突破 從消費模式上突破突破的可能性建筑意向經(jīng)典、尊貴兩大公園理想人文居住永州市河東區(qū)建材家居家具專業(yè)市場聚集重要區(qū)域周邊還有永州市汽車銷售行業(yè)聚集區(qū)域本項目從外部環(huán)境到項目本身具備突破的可能性項目功能定位 — 位置角度從項目所處位置來看，項目位于河東居住區(qū)核心位置。 項目目前建設(shè)進度不很理想，項目自身工程進度和緊鄰項目的瀟湘公園的現(xiàn)狀目前均不太理想，需要進一步改善。 湘永路和育才路都具備一定的商業(yè)氛圍，育才路商業(yè)銜接較好，湘永路相對銜接較差。 項目本身處在高端社區(qū)臨近，具備一定的人口基礎(chǔ)，且周邊有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 公園臨近，具有人文優(yōu)勢和流動人口優(yōu)勢167。新外灘本案舜德 v 根據(jù)項目的業(yè)態(tài)確定項目所 針對的人群 。v 根據(jù)項目 周邊人口的狀況和人口消費水平分析 確定 項目的檔次 。 項目的租售方式市場調(diào)研內(nèi)容地理位置 商業(yè)氛圍項目受眾 終端消費者–項目商業(yè)適宜受眾–項目商業(yè)受眾業(yè)態(tài)–項目受眾現(xiàn)狀分析–受眾租金承擔估算 項目所處區(qū)塊 項目交通情況 周邊設(shè)施情況 人文地理情況–周邊商業(yè)分布–周邊商業(yè)業(yè)態(tài)–周邊商業(yè)租金–周邊商業(yè)空置率 . 消費者消費水平消費者消費觀念消費者消費習慣市調(diào)主要針對市場現(xiàn)狀進行分析，了解市場業(yè)態(tài)和市場容量，便于項目精準定位主要調(diào)研內(nèi)容思路分析v 根據(jù) 可類比商業(yè)租金水平 ，使用比較法估算項目商業(yè) 租金水平 。 項目推廣策略167。 項目分析167。任務(wù)分析167。 項目的定位問題167。v 根據(jù)項目租金水平估算 項目價值 。v 根據(jù) 人口發(fā)展的狀況和城市規(guī)劃狀況 確定項目的長期 戰(zhàn)略形態(tài) 。目標的溝通及界定世紀濱江印象 城市 Mall第一街 步行街永州商業(yè)布局v 永州市新舊商業(yè)中心v 舊商業(yè)中心在湘江北側(cè)，以舊商業(yè)中心為依托，在零陵路建設(shè)的新型商業(yè)中心包括第一街、步行街、舜德城市 Mall等v 湘江南側(cè)有百業(yè)街v 人民政府在瀟湘公園南側(cè)舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項目項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析v 總建面積 :余平米v 分層面積：v 商業(yè)面積： 30000余平米v 停車位：v 項目四至情況：項目東靠育才路，南鄰瀟湘公園東門，西鄰瀟湘公園，北接湘永路。 項目形象支撐，且地理位置被認可周邊商業(yè)現(xiàn)狀 項目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商業(yè)現(xiàn)在包括 10個項目，總體供應(yīng)面積在 10萬平米以上華源府第時代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8大院頤園金盾大廈龍興凱旋城周邊商業(yè)供應(yīng)分析v 項目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括：周邊商業(yè)現(xiàn)狀123451. 大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不佳，毫無規(guī)劃章法2. 三多亭社區(qū)附近商業(yè)以滿足周邊居民日常生活需求為主3. 雙洲路商業(yè)主要滿足日常生活兼具部分結(jié)構(gòu)性商品。167。167。發(fā)展商給我們的任務(wù)價格任務(wù)開發(fā)商預(yù)期價格 周期任務(wù)均價銷售總價價格期望開始銷售時間招商周期銷售周期時間起止溝通 — 目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：?盡早進入銷售階段?獲得較好的市場認可。項目周邊配套兩大公園，又有大量的流動人口；作為很好的休閑娛樂場所，公園本身只具備自然景觀，需要好的商業(yè)氛圍與之配套形成一個良好的休閑娛樂購物場所。眾多的人口卻沒有一個好的休閑娛樂購物場所，這些人口需要一個商品結(jié)構(gòu)齊全、能夠滿足頻繁購買和結(jié)構(gòu)性購買商品的需求；綜合來看需要項目具備綜合商業(yè)體的功能。項目定位 — 商業(yè)氛圍v 從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在消費者實施經(jīng)常性購買的行業(yè)包括餐飲和煙酒特產(chǎn)、水果花卉占 27%；服務(wù)類占據(jù)了 21%；而鞋帽服飾類結(jié)構(gòu)性商品又占據(jù)了 20%左右；總體看來行業(yè)眾多，業(yè)態(tài)豐富，遺憾的是這些業(yè)態(tài)中業(yè)態(tài)豐富的部分主要靠近大轉(zhuǎn)盤附近，對三多亭社區(qū)附近的居民所能提供的服務(wù)有限。 項目需要車位數(shù)量為 135個項目經(jīng)營模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項目整體的經(jīng)營模式從項目的定位、持續(xù)經(jīng)營以及良好形象的維護來看，需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營。167。167。 出租不利于資金的快速再分配，相對來講將受益限制在特定的方面。租售模式分析 — 出售v 從好的方面來講167。167。尤其是室內(nèi)商業(yè)，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運營管理，由于商業(yè)的售賣使開發(fā)商往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運營無法實現(xiàn)。租售模式分析出租分析一方面來說：?出租能夠較為真實體現(xiàn)物業(yè)商業(yè)價值?出租能夠較為長期的帶來收益一方面來說：?出租不利于資金的快速再分配?出租不利于開發(fā)商資金的流通租售模式分析出售分析一方面來說：?出售可以迅速套現(xiàn)降低風險?出售可以緩解資金壓力?出售具備較好的商業(yè)環(huán)境一方面來說：?出售無法榨取更高的利益?出售會給商業(yè)管理造成一定的困擾?購買商鋪的投資客會嚴重透支下游利益租售模式分析 — 隱藏的要點1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運營賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。售賣本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤空間?？赡軐е抡麄€賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，規(guī)模大的賣場后果將更嚴重。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。項目的價格定位 — 靜態(tài)租金測算商圈的分類v 商業(yè)區(qū) 商業(yè)集中的地區(qū) ,其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但果汁類飲品購買率高。 v 混合區(qū) 分為住商混合、住教混合、工商混合等。167。動態(tài)價格 =靜態(tài)價格 +溢價空間收益法計算市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素 內(nèi)部溢價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領(lǐng)先溢價品牌信譽溢價經(jīng)過溢價，首層均價區(qū)間 [1530016000] 元 /平方米項目的價格定位 — 經(jīng)過溢價后的動態(tài)價格項目的價格定位項目一層外鋪 價格為 [15300， 15900] 元 /平方米（按套內(nèi)面積計算）項目一層內(nèi)鋪 價格約為 外鋪價格的 60%，約在 9200元 /平方米 左右（按套內(nèi)面積計算）項目二層內(nèi)鋪 價格約為 一層內(nèi)鋪價格的 70%，約在 6400元 /平方米（按套內(nèi)面積計算）項目 45層若直接銷售， 因面積較大，通常價格不會很高， 建議在 2500元 /平方米。 項目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理n項目進行整體招商。主力店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。 1層：大型生活超市，電器超市（目前已經(jīng)引進國美電器，處于裝修階段）167。 4層：中西餐廳，風味美食，咖啡茶吧，網(wǎng)吧沙龍，電玩游戲，休閑娛樂，臺球