商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書(存儲(chǔ)版)
【正文】 招商流程分析 招商流程招商人員的招聘招商機(jī)制的構(gòu)建終極目標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作各種文本招商手冊(cè)人員出動(dòng)媒介配合委托代理租賃調(diào)節(jié)1. 團(tuán)隊(duì)構(gòu)建 4. 物業(yè)配合* 始終堅(jiān)持統(tǒng)一的項(xiàng)目形象* 始終堅(jiān)持誠(chéng)摯的服務(wù)態(tài)度樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。主力店的位置需要預(yù)留；216。 2層：兒童服飾，母嬰用品，個(gè)性服飾，韓日服飾，牛仔，個(gè)性飾品；167。 人流量較大v瀟湘步行街劣勢(shì)分析167。商業(yè)項(xiàng)目分析 — 金水灣v 金水灣位于核心商圈的重要銜接地點(diǎn)，項(xiàng)目是目前永州市運(yùn)營(yíng)最為成功的高端商業(yè)案例。 核心商圈的核心位置。 運(yùn)作成功，運(yùn)營(yíng)商能力較強(qiáng)v 金水灣的劣勢(shì)在于：167。v 第一街目前開業(yè)的商鋪并不嚴(yán)格按照規(guī)劃v 第一街是婚慶商品為主題的專業(yè)類商業(yè)街區(qū)第一街分析v 第一街獨(dú)辟蹊徑，專注于婚慶禮品主題；但是永州市人口基數(shù)較小，需要考慮婚慶用品和日常生活用品（如煙酒糖茶方面）的共通產(chǎn)品作為銜接和過(guò)度，是否采用這一思路需要觀察其后期運(yùn)營(yíng)。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 10:13:58 下午 10:13 下午 22:13:58三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 29 三月 202310:13:58 下午 22:13:58三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 29 三月 202310:13:58 下午 22:13:58三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 2110:13 下午 三月 2122:13March 29, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。在宣傳對(duì)象和受眾上顯得稍有脫節(jié)。商業(yè)項(xiàng)目分析 — 舜德 Mallv 舜德 Mall位于永州市零陵路和鳳凰路十字，城市交通核心地段。 人流量大，167。 3層：精品男裝，休閑男裝，針織服飾，男士精品167。 不留人，可供休息區(qū)域過(guò)少167。 地段占優(yōu)，位于城市核心商圈167。 1層：大型生活超市，電器超市（目前已經(jīng)引進(jìn)國(guó)美電器，處于裝修階段）167。主力店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)價(jià)格 +溢價(jià)空間收益法計(jì)算市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過(guò)溢價(jià)，首層均價(jià)區(qū)間 [1530016000] 元 /平方米項(xiàng)目的價(jià)格定位 — 經(jīng)過(guò)溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪 價(jià)格為 [15300， 15900] 元 /平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目一層內(nèi)鋪 價(jià)格約為 外鋪價(jià)格的 60%，約在 9200元 /平方米 左右（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目二層內(nèi)鋪 價(jià)格約為 一層內(nèi)鋪價(jià)格的 70%，約在 6400元 /平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目 45層若直接銷售， 因面積較大，通常價(jià)格不會(huì)很高， 建議在 2500元 /平方米。 v 混合區(qū) 分為住商混合、住教混合、工商混合等。項(xiàng)目的價(jià)格定位 — 靜態(tài)租金測(cè)算商圈的分類v 商業(yè)區(qū) 商業(yè)集中的地區(qū) ,其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧?？赡軐?dǎo)致整個(gè)賣場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。租售模式分析出租分析一方面來(lái)說(shuō)：?出租能夠較為真實(shí)體現(xiàn)物業(yè)商業(yè)價(jià)值?出租能夠較為長(zhǎng)期的帶來(lái)收益一方面來(lái)說(shuō)：?出租不利于資金的快速再分配?出租不利于開發(fā)商資金的流通租售模式分析出售分析一方面來(lái)說(shuō)：?出售可以迅速套現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)?出售可以緩解資金壓力?出售具備較好的商業(yè)環(huán)境一方面來(lái)說(shuō)：?出售無(wú)法榨取更高的利益?出售會(huì)給商業(yè)管理造成一定的困擾?購(gòu)買商鋪的投資客會(huì)嚴(yán)重透支下游利益租售模式分析 — 隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運(yùn)營(yíng)賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。167。 出租不利于資金的快速再分配，相對(duì)來(lái)講將受益限制在特定的方面。167。項(xiàng)目定位 — 商業(yè)氛圍v 從湘永路的商業(yè)氛圍來(lái)看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在消費(fèi)者實(shí)施經(jīng)常性購(gòu)買的行業(yè)包括餐飲和煙酒特產(chǎn)、水果花卉占 27%；服務(wù)類占據(jù)了 21%；而鞋帽服飾類結(jié)構(gòu)性商品又占據(jù)了 20%左右；總體看來(lái)行業(yè)眾多，業(yè)態(tài)豐富，遺憾的是這些業(yè)態(tài)中業(yè)態(tài)豐富的部分主要靠近大轉(zhuǎn)盤附近，對(duì)三多亭社區(qū)附近的居民所能提供的服務(wù)有限。項(xiàng)目周邊配套兩大公園，又有大量的流動(dòng)人口；作為很好的休閑娛樂場(chǎng)所，公園本身只具備自然景觀，需要好的商業(yè)氛圍與之配套形成一個(gè)良好的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所。167。 項(xiàng)目形象支撐，且地理位置被認(rèn)可周邊商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商業(yè)現(xiàn)在包括 10個(gè)項(xiàng)目，總體供應(yīng)面積在 10萬(wàn)平米以上華源府第時(shí)代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8大院頤園金盾大廈龍興凱旋城周邊商業(yè)供應(yīng)分析v 項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括：周邊商業(yè)現(xiàn)狀123451. 大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不佳，毫無(wú)規(guī)劃章法2. 三多亭社區(qū)附近商業(yè)以滿足周邊居民日常生活需求為主3. 雙洲路商業(yè)主要滿足日常生活兼具部分結(jié)構(gòu)性商品。目標(biāo)的溝通及界定世紀(jì)濱江印象 v 根據(jù)項(xiàng)目租金水平估算 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 。任務(wù)分析167。 項(xiàng)目推廣策略167。v 根據(jù)項(xiàng)目 周邊人口的狀況和人口消費(fèi)水平分析 確定 項(xiàng)目的檔次 。新外灘本案舜德 項(xiàng)目本身處在高端社區(qū)臨近，具備一定的人口基礎(chǔ)，且周邊有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度不很理想，項(xiàng)目自身工程進(jìn)度和緊鄰項(xiàng)目的瀟湘公園的現(xiàn)狀目前均不太理想，需要進(jìn)一步改善。商業(yè)業(yè)態(tài)定位便利店 社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng) 區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物中心即時(shí)性，應(yīng)急性有目的購(gòu)買客戶日常小額消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成商品結(jié)構(gòu)齊全，高頻率購(gòu)買物品為主商品結(jié)構(gòu)齊全，大眾化實(shí)用品為主滿足一次性購(gòu)物以百貨店或超級(jí)市場(chǎng)為核心，配以專營(yíng)店、餐飲店及其他生活配套等Shoppingmall 城市綜合體，滿足絕大部分人群和商家的購(gòu)物中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，購(gòu)物中心比較適合項(xiàng)目的整體定位項(xiàng)目功能定位 — 人口角度從周邊居住人口的角度看來(lái)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)（河?xùn)|居住區(qū) +馬路街居住區(qū)）人口數(shù)量將達(dá)到 13萬(wàn)左右。頻繁購(gòu)買商品頻繁購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品針對(duì)所有人群；針對(duì)不同的人群應(yīng)該有不同的檔次結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)中高端消費(fèi)者，主要滿足中高端消費(fèi)者進(jìn)階需求，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)經(jīng)常購(gòu)買商品經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：快餐食雜、水果生鮮，煙酒等日常消費(fèi)品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝服飾、文體玩具、辦公用品，中高檔餐飲等專賣店、超級(jí)市場(chǎng)
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