【正文】 店， 服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項目整體經(jīng)營必需的補充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。u針對品牌店， 它是項目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源，租金可考慮以接近面價或略低于面價 5%～ 15%作為招租標準。租金價格可根據(jù)前期準備階段看市場情形做相應(yīng)調(diào)正。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。示范經(jīng)營區(qū)主力引進外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進項目本地的招商。本項目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底粉碎他們的對項目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達到預(yù)期的目標。在市場發(fā)布信息，項目某一區(qū)域整體出租 ,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠遠低于市場預(yù)計的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。本項目的主力商戶、重點商戶都需要通過定向招商的方式將其引進本項目經(jīng)營。定向招商是指我司招商人員主動上門與目標商戶聯(lián)系，向目標商戶推介本項目，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。加盟招商方式國際國內(nèi)品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟的，而永德及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達到滿足雙方需求以至雙贏的目的。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經(jīng)營需求，促進本項目的招商。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動效應(yīng)。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動線。第二，與主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應(yīng)付繁瑣冗長的拉鋸式談判。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固點，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。招商核心策略主力商戶優(yōu)先招商本項目應(yīng)采取 “ 先確定主力店，再全面招商 ” 的基本策略。u通過項目招商的成功，達到整體機能的完善，帶動項目區(qū)域土地價格及租賃價格的提升，使本項目大業(yè)主、小業(yè)主和經(jīng)營者均能獲得良好的回報。建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運作建議本項目建立宣傳推廣專項基金，多途徑、多方式的推廣項目，同時推廣場內(nèi)各經(jīng)營品牌，目標是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其是利益捆綁、同舟共濟的，從而增強經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。完善政策本項目應(yīng)完善經(jīng)營服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和保障上，提升軟環(huán)境的市場競爭力，并同時強化商戶統(tǒng)管措施，提高經(jīng)營管理和物業(yè)管理水平和能力。整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進行統(tǒng)一招商。整合市場整合功能，集購物、服務(wù)、休閑、娛樂、文化等功能于一體。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。統(tǒng)一經(jīng)營項目應(yīng)采取統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，杜絕單門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營管理公司進行整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。媒體廣告緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，要利用媒體廣告進行跟蹤炒作，在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)； 眾星捧月本地宣傳與周邊城市宣傳相結(jié)合進行。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則制定以下招商策略：敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺，與政府形成互動。、 CBA、七匹狼、羅蒙、森馬、以純、唐獅、喬丹、佐丹奴、安踏、特步、匡威、 kappa、耐克、與狼共舞、波司登、雅戈爾、 TaTa、大東、杰豪、康奈、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康、啄木鳥、袋鼠、香奈兒、歐萊雅、雅芳、玫琳凱、蘭蔻、自然堂、雅詩蘭黛、哎呀呀、 mixbox、石頭記、一心堂、東駿大藥房、好醫(yī)生、健之佳、中國移動、中國電信等一般商家以永德縣及周邊城市地區(qū)的中小型商家為主，只要主力店確定進駐，就為本地區(qū)的中小商家注入了一劑強心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進招商進程。招商對象特征分析招商對象定位縣級一線品牌超市大賣場、國內(nèi)知名服裝品牌商家知名休閑文化品牌、知名精品品牌、家居建材商家、本地中小型商家、數(shù)碼電子品牌、知名服務(wù)業(yè)品牌 、金融通訊品牌、云貴川知名特色小吃、連鎖小吃品牌、小型快捷式酒店商家、小型會所商家、娛樂行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等。本項目的銷售操作思路是：通過核心租戶在不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各區(qū)域租金價格的初步拉升。有控制入市根據(jù)相應(yīng)策略把商鋪分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標。猛烈造勢入市入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立項目形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。準備充分后入市入市前必須對招商中心、項目周邊環(huán)境進行改造修飾，讓項目現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。PART7：項目招商招商節(jié)點與時機規(guī)劃“良好的開始是成功的一半 ”，入市時機和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。我司建議的業(yè)態(tài)功能如下：休閑娛樂類： 酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、 KTV、桑拿、足浴、康體、美容美發(fā)、會所等餐飲美食類： 中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點、小吃、冷飲、海鮮、等精品百貨類： 服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等其他功能： 快捷酒店、金融銀行、通訊業(yè)務(wù)、醫(yī)療藥房、主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等四區(qū)業(yè)態(tài)分布建議區(qū)域名稱 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議A A AB B C4餐飲美食區(qū)精品百貨區(qū)主題文化區(qū)A A1 A1B B C8A A AB B C5A A AB B C1休閑娛樂區(qū)酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、 KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、等中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點、小吃、冷飲、海鮮、等服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等中心區(qū)業(yè)態(tài)建議區(qū)域名稱 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議商業(yè)中心和諧美景C C C6C D D2D D4快捷式酒店、金融銀行中國移動、中國電信、中國聯(lián)通、醫(yī)療診所、大藥房、電影院、小型會所等商業(yè)業(yè)態(tài)劃分總結(jié)根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，將本項目暫定為此類業(yè)態(tài)，后期在實際招商中，根據(jù)市場的變化可進行再調(diào)整。商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議“四區(qū)、一中心、一街 ”“ 四區(qū) ” ：休閑娛樂區(qū)、精品百貨區(qū)、餐飲美食區(qū)、主題文化區(qū)“ 一中心 ” ：和諧美景“ 一街 ” ：園林 樂淘街四區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽休閑娛樂區(qū)主題文化區(qū)餐飲美食區(qū)精品百貨區(qū)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽和諧美景樂淘街業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽園林 樂淘街功能業(yè)態(tài)建議將項目打造成集時尚、文化、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)、購物等綜合功能的商業(yè)街，以此來滿足永德人民休閑文化需求從而達到滿足自由、開放、交流、休閑和購物等多種生活目的。因此，應(yīng)當充分利其優(yōu)勢，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成所在區(qū)域中高檔有特色的綜合性商業(yè)步行街，為本區(qū)域帶來活躍的商業(yè)氣氛，并向整個永德縣及周邊城鎮(zhèn)輻射。其他類店鋪： 作為商業(yè)步行街完整性的補充，豐富商品組合特色。小型主題商場： 如電子數(shù)碼賣場、家居建材賣場、婦女、兒童專賣場等，其特點是經(jīng)營品種或消費者限于一定主題性和專一性。 業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足項目區(qū)域聚集者日常消費所需的商業(yè)要求；滿足部分中高端群體休閑商務(wù)的消費需求；滿足消費者日常的休閑娛樂需求；兼顧周邊居民的日常生活需求；吸引并滿足外來消費群體集傳統(tǒng)特色餐飲與休閑娛樂一體的中高檔休閑商業(yè)街區(qū)。引進主力店為本項目對市場的互補。在業(yè)態(tài)上不能尾隨已有商業(yè)其后，須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案來。但市場是千變?nèi)f化的，將來在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力。因為它不僅僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了項目所在區(qū)域商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場的空白，同時將生活的空間融入本項目內(nèi)，滿足消費者一站式的消費需求。故本項目在結(jié)合項目擁有城市絕版黃金地段的地理優(yōu)勢，以及現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的特點將幾大功能融為一體做出定位：城市新生活 休閑新天地 推廣語定位通過景觀、品牌和文化的綜合性塑造，成為永德特色商業(yè)的創(chuàng)始人和永德商業(yè)新名片。產(chǎn)品功能定位：現(xiàn)代商業(yè)已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。?是無法與生活區(qū)別開來的商業(yè)形態(tài)?？蛻舴诸惍a(chǎn)品形象定位永德縣級首席 “block” 步行街形象定位“BLOCK ” 分別代表：Bbusiness（商業(yè)） Lliefallow（休閑）Oopen（開放） Ccrowd（人群）Kkind（親和）“BLOCK” 概念：?這個概念來源于美國，是商業(yè)和居住的融合?？蛻籼卣鳎悍浅＠硇?，往往有過投資經(jīng)驗；學歷往往較高；核心客戶：城內(nèi)自營和投資的客戶客戶構(gòu)成：企、事業(yè)單位公務(wù)員、個體經(jīng)商戶；工程承包商、礦業(yè)老板、私營業(yè)主等。以 “休閑消費、享樂購物、娛樂餐飲 ”為概念，將自身綠化景觀、各類自然景觀、人文景觀、歷史文化與購物消費有機融合為一體，打造出一個區(qū)域小型一站式購物天堂，使消費者在本項目內(nèi)即可體驗到購物、休閑消費的樂趣。我司認為，本項目應(yīng)該站在整個永德縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市來定位市場，最大限度的吸引項目周邊范圍的人流，并進一步輻射項目外圍臨近的區(qū)域消費客源。定位依據(jù)目標： 填補目前商業(yè)市場的商業(yè)功能空白點，加強零售之外的服務(wù)、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業(yè)物業(yè)（超市、百貨）共同構(gòu)筑，形成互為補充、互為聯(lián)動的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時，形成自己獨特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。PART6：項目商業(yè)定位項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢：道路寬敞，交通便利；：周邊