某廣場(chǎng)步行街項(xiàng)目招商策略報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-02-09 15:35本頁(yè)面
【正文】 商務(wù)大廈推行“客戶(hù)體驗(yàn)”。 他們是 —— ? 他們心態(tài)活躍 ， 不老成 ， 有理想 ， 更有夢(mèng)想； ? 他們是正在熱戀當(dāng)中的青年男女 ， 為了 “ 愛(ài)情 ” ， 花費(fèi)再多也不嫌多； ? 他們是企業(yè)里的高級(jí)白領(lǐng)人士 ， 可以說(shuō)他們沒(méi)有錢(qián) ， 但是不要說(shuō)他們沒(méi) “ 味道 ” ； ? 他們一般都有較高的學(xué)歷 ， 注重生活的內(nèi)涵和質(zhì)量 ， 享受生活 ， 重視教育與健康； ? 他們是一群懂得體驗(yàn)的前沿人士 ， 對(duì)潮流保持著不折扣的敏感； ? 他們是即將步入婚姻殿堂的情侶 ， 感情穩(wěn)固 ， 需要尋找一處可以給家裝飾的地方 。例如，本案所在的中心區(qū)以及正在發(fā)展的南區(qū)發(fā)展趨勢(shì)等。 那么，我們的客戶(hù)在哪里？ 第三部分 定位研究 商業(yè)街的定位原則 根據(jù)張家港城市的基本職能和城市功能，確定本案的定位方略，明確本案各定位范疇，包括即將展開(kāi)的客戶(hù)定位、業(yè)態(tài)定位等。 商業(yè)物業(yè)類(lèi)型分類(lèi) 本案類(lèi)型歸屬 中型的、綜合型的、市級(jí)商業(yè)步行街 —— 教科書(shū)給我們的定義 傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，目前張家港唯一的商業(yè)核心， 代表和引導(dǎo)著港城的消費(fèi)潮流， 張家港商家最密集、人氣最旺的商業(yè)中心區(qū)。 產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式。深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京的有 275米的大柵欄袖珍商業(yè)街分別是中型和小型商業(yè)街。 項(xiàng)目分析部分 —— SWOT分析 按級(jí)別 可分為 市級(jí)商業(yè)街和高級(jí)商業(yè)街、小型商業(yè)街，前者如哈爾濱中央大街、天津 和平路商業(yè)街；后者如北京地安門(mén)商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。 項(xiàng)目分析部分 —— SWOT分析 ? 威脅（ THREATS） 全市商業(yè)供應(yīng)量較大，易造成經(jīng)營(yíng)商家分流； 可類(lèi)比項(xiàng)目日漸增多，分批入市， 競(jìng)爭(zhēng)壓力增大 ； 對(duì)面商業(yè)項(xiàng)目提前以相對(duì)優(yōu)勢(shì)政策啟動(dòng)，易造成被動(dòng)局面； 招商進(jìn)度遲緩， 零星招租持續(xù)，易造成整體優(yōu)勢(shì)瓦解，缺乏戰(zhàn)術(shù)。 ? 劣勢(shì)（ WEAKNESSES） 微觀交通環(huán)境差，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)和引導(dǎo)難度高； 因整個(gè)中心區(qū)停車(chē)位缺乏，地面停車(chē)嚴(yán)重影響外鋪經(jīng)營(yíng)； 零散銷(xiāo)售，回租經(jīng)營(yíng)，由于現(xiàn)有零星招商已啟動(dòng)，整體招商已無(wú)可能； 對(duì)面商鋪因有市政背景，經(jīng)濟(jì)要求不高，同時(shí)運(yùn)作將給本案造成壓力； 社區(qū)底商，對(duì)多種業(yè)態(tài)有抗性，招商選擇面有限。 項(xiàng)目分析部分 —— 物業(yè)分析 ? 本案為張家港高端住宅 —— 王府名邸底層商業(yè)； ? S型弧線設(shè)計(jì)，挑高 6米 8，一層當(dāng)作兩層用； ? 總建筑面積近 5000平方米，中等規(guī)模，適度體量； ? 基本售罄，并提供 3年 5％的優(yōu)惠政策； ? 目前出租率不高，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不明顯； ? 根據(jù)建筑形態(tài)，大致可分成 4個(gè)區(qū)域，招商可進(jìn)一步引導(dǎo)； ? 景觀及其他商業(yè)附屬配套基本具備，但仍需很多完善。 第二部分 項(xiàng)目分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 消費(fèi)者分析 ? 年齡多集中于 20~30歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行； ? 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔 的商品相對(duì)而言，其營(yíng)業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài) 為價(jià)格主導(dǎo)性； ? 對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街， 步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待； ? 對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購(gòu)物為主，休閑的 潛在消費(fèi)暫未被挖掘； ? 消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌和國(guó)內(nèi)二線運(yùn) 動(dòng)裝消費(fèi)，國(guó)際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。 經(jīng)營(yíng)情況分析 業(yè)態(tài) 比重 產(chǎn)租能力 競(jìng)爭(zhēng)形態(tài) 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 檔次 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 % 高 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng) 中檔 良好 餐飲休閑 % 高 形態(tài)競(jìng)爭(zhēng) 一般 中檔 較好 證券銀行 % 低 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 一般 —— 一般 通訊 % 高 企業(yè)級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng) —— 優(yōu)良 體育用品 % 高 檔次競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng) 中檔 一般 數(shù)碼 % 中 產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng) 弱 無(wú)判斷 一般 攝影 % 中高 服務(wù)質(zhì)量 一般 中檔 一般 醫(yī)藥 % 高 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 較強(qiáng) —— 良好 眼鏡 % 高 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 一般 中檔 良好 金銀飾品 % 極高 品牌競(jìng)爭(zhēng) 較強(qiáng) 中高檔 較好 ? 基于我司調(diào)研分析，結(jié)合各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，綜述如下： 租金分析 步行街 楊舍西街 東端 中部 西端 東端 中部 西端 租金 [￥ /D.㎡ ] 30~32 20~30 39~45 ~10 11~15 8~10 ? 分析租金，我們將兩條街分解為三段，因?yàn)楦髯缘奈⒂^環(huán)境，導(dǎo)致 租金各有差異，基本規(guī)律反映為： 步行街自東往西，租金漸漸有所提高； 楊舍東街則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)，但是因楊舍東街東端某些項(xiàng)目的租賃方為 集體物業(yè)，其租金出現(xiàn)個(gè)案大不同； 部分商鋪年租金上揚(yáng)速率為 %。占所采用的樣本量比重為 37%； ?
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