【正文】 [1995]549號? 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施 (如居委會用房、車棚、托兒所等 )，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 鄂地稅發(fā) [2023]185號 福建規(guī)定:? 一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。 湖北地方政策? 五、關(guān)于拆遷還建征收營業(yè)稅問題　　拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其償還面積按同類房屋市場價格計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 營業(yè)稅。 拆遷償還？? 【 案例 】（ 15）? 某房地產(chǎn)公司 19952023年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止 2023年末，安置拆遷戶 ，其中：償還拆遷面積 17萬平方米，同類房屋成本價為 /平方米，總成本為 7875萬元 。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 沒有設(shè)置開發(fā)費用 ? ? 案例（ 13）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，清查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在會計科目的設(shè)置上沒有設(shè)置 “ 開發(fā)費用 ” ， 所有的財務(wù)費用、管理費用及銷售費用全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中。 政策分析（ 3）? 國稅總局 2023年 31號文件規(guī)定 “ 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為 財產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在 稅前扣除 。 代付利息扣除？? 案例（ 10）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款 13000萬，另外還承擔(dān)國有企業(yè)利用該宗地在 2023年八月時向某商業(yè)銀行的貸款利息共計 500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？? 涉稅風(fēng)險？如何處理？ 土地閑置費 ? 案例（ 11）? 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年初購入一塊地，但一直沒有開發(fā)，最后向政府交納了二年的土地閑置費，目前開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，問土地閑置費是進(jìn)開發(fā)成本還是進(jìn)管理費用？ 分析? 根據(jù)建設(shè)部 1995年 1月頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》和國土資源部 1999年 4月頒布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。? 國稅發(fā) [2023]132號 　 稅務(wù)分析 (5)? 總結(jié) :? 因此，借款費用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定允許扣除之前，計入開發(fā)成本的借款費用仍然不得作為加計 20%扣除的基數(shù)。 稅務(wù)分析（ 4）? 細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括 土地征用 及 拆遷補(bǔ)償費 、 前期工程費 、 建筑安裝工程費 、 基礎(chǔ)設(shè)施費 、 公共配套設(shè)施費 、開發(fā)間接費用 ， 其中并不包括借款費用 。 稅務(wù)分析（ 3）? 《 財政部 稅務(wù)處理（ 2）? 根據(jù) 《 土地增值稅實施細(xì)則 》 的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％以內(nèi)計算扣除。? 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于 “ 需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨 ” ，其借款費用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以資本化。 分析（ 6）? 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。 ” 由于這一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費用的處理雖然不受 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 借款費用 》的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。該準(zhǔn)則第 2條稱： “ 本準(zhǔn)則不涉及： 與融資租賃有關(guān)的融資費用； 房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用。 分析（ 3）? （三）我國財政部于 2023年 1月頒布了 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 借款費用 》 ，該準(zhǔn)則首次就借款費用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“ 因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。 分析（2）? （二）我國 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定， “ 除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費用，直接計入當(dāng)期財務(wù)費用。? （ 2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾坏脝为氂嬎悖瑧?yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在 5%以內(nèi)計算扣除，同理如果發(fā)生的利息支出不足 5%，是按 5%扣除還是據(jù)實扣除？ 利息專題? 第 2問：? 前面所說的 “ 利息支出 ” 是否還包括已記入 “開發(fā)成本 ” 的利息費用，還是僅指 “ 財務(wù)費用” 中的利息？第 3問：? 另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20%扣除，這里房地產(chǎn)開發(fā)成本是否包括已記入 “開發(fā)成本 ” 的利息，即這部分利息是否作為加計扣除的基數(shù)？ 利息專題? 第 4問：? 如所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目全部以自有資金開發(fā)未發(fā)生借款費用，利息費用是否均可按（地價 +開發(fā)成本） *5%計算扣除？ 政策鏈接? 只分兩種情況，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財務(wù)費用中的利息費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 1999年國稅函 〔 1999〕 112號 通過中介人獲得? 案例（ 7）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年委托某物業(yè)公司購買土地，共支付給物業(yè)公司 10000萬，其中獲得相關(guān)土地票據(jù) 7500萬，其中大部分票為村委會的收入，其中付給物業(yè)公司費用 2023萬，問如何扣除？ 配套設(shè)施的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：? 建成后產(chǎn)權(quán) 屬于全體業(yè)主所有 的，其成本、費用可以扣除；? 建成后 無償移交給政府 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；? 建成后有償轉(zhuǎn)讓 的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。? 問：土地成本如何確認(rèn)？以房換地的土地成本的確認(rèn)？? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 1月獲得一塊土地，當(dāng)時雙方協(xié)定：前期不支付任何款項，待項目開發(fā)完畢之后將3000平方的房屋做為土地價款。 參加拍賣 ? 案例（ 4）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費用 50萬？? 如何取得票據(jù)？? 支付拍賣公司的費用能否進(jìn)土地成本。 所得稅方面的政策? 按照國稅發(fā) [2023]31號文件的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按投資交易額計算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 2023年 B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。 ? 財稅 [2023]134號 土地投資入股 ? 案例（ 3）? A為自然人， 2023年 10月將其名下的土地投資到 B房地產(chǎn)公司，擁有 70%的股份。? 按照協(xié)議約定的補(bǔ)償費確認(rèn)？? 按照平均銷售價格確認(rèn)其收入？ 二）成本與費用扣除? 一、土地成本? 無償劃拔 的土地成本的確認(rèn)? 轉(zhuǎn)讓方式 獲得土地成本的確認(rèn)? 以土地 投資入股 方式土地成本的確認(rèn)? 參加 拍賣 土地成本的確認(rèn)? 股權(quán)方式 獲得土地的成本確認(rèn)? 以地?fù)Q房 的土地成本的確認(rèn) 無償劃拔? 案例（ 2）? 某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 1996年初無償劃拔獲得某塊地， 1998年初進(jìn)行評估為 1000萬，并按 1000萬入賬， 2023年初對該土地進(jìn)行評估，評估值為 10000萬？問開發(fā)后在清算如何確認(rèn)土地成本？ 轉(zhuǎn)讓方式 ? （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。 拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖氪_定 ?? 為了減少資金流通，房地產(chǎn)公司與被拆遷人簽定協(xié)議，以開發(fā)出來的房屋作為拆遷補(bǔ)償。 稅法上 “收入 ” 的確認(rèn)? （ 1）、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于 實際收訖價款 或 取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日 ，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；? （ 2）、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品