【正文】 步、經(jīng)濟(jì)高效的綜合體。 機(jī)會(huì)市場(chǎng)：以上所述以外的市場(chǎng)，其中還包括因各種原因逗留的游客。 一級(jí)市場(chǎng)：包括上海、杭州、湖州、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波、嘉興等車程在 3小時(shí)內(nèi)的城市群。 下渚之野 —— 濕地生態(tài)核心保育區(qū) 位于下渚湖東側(cè)，以保護(hù)和恢復(fù)濕地生態(tài)系統(tǒng)為主，重點(diǎn)營(yíng)造體現(xiàn)下渚之野的濕地景觀。 下渚湖濕地風(fēng)景區(qū)規(guī)劃 下渚湖總面積 ，三大功能區(qū)： 下渚之秀 —— 濕地生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 與豸山島景區(qū)結(jié)合緊密，是對(duì)豸山島景區(qū)的功能補(bǔ)充，重點(diǎn)營(yíng)造體現(xiàn)下渚之秀美的濕地體驗(yàn)、休閑區(qū)域。 一龍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。并已融入主城區(qū)域。 德清板塊的發(fā)展模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州三大副城發(fā)展模式匯總 板塊 板塊驅(qū)動(dòng)力 發(fā)展階段 臨平 區(qū)域自然外擴(kuò) +地鐵概念刺激外部市場(chǎng)進(jìn)入 副城與主城的對(duì)接，依托城市化進(jìn)程，逐步融入主城 下沙 大學(xué)城 +產(chǎn)業(yè)園人口導(dǎo) 入 價(jià)值被提前透支，接下來(lái)下沙副城處于價(jià)值補(bǔ)漲階段，配套、交通都將逐步完善。 驅(qū)動(dòng)：高教園、高新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)品：戶型偏大，主力面積 120140方、 140160方傳統(tǒng)三房、四房 客群：投資 +主城價(jià)格外溢客群 20232023年 20232023年 20232023年 2023年以后 實(shí)現(xiàn)從工業(yè)園區(qū)向城市綜合體發(fā)展 驅(qū)動(dòng)：高新產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)駐，商業(yè)、辦公配套逐步完善 產(chǎn)品：以 130㎡ 等首次改善戶型為主，由于90/70限制，大量出現(xiàn)90方以下小戶型 客群：經(jīng)濟(jì)型首次置業(yè)和經(jīng)濟(jì)型首次改善，新杭州人客群開(kāi)始出現(xiàn)。 ?發(fā)展結(jié)果：優(yōu)質(zhì)人口導(dǎo)入 +自身城市資源的完善，加快區(qū)域成熟，并融入主城。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?總價(jià)及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，使得成交面積逐步趨小。 濱江高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量194 210 226259 277329394 423509619776983132515620200400600800100012001400160018001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023濱江區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)年末從業(yè)人口數(shù) 02468101214161996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023單位：個(gè) 單位：萬(wàn)人 【 數(shù)據(jù)來(lái)源于：濱江統(tǒng)計(jì)局 】 534% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 尤其離岸服務(wù)外包行業(yè)執(zhí)行額 ，增長(zhǎng) ％， 占全市 ％。 區(qū)域研究 濱江高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)高素質(zhì)人口導(dǎo)入增長(zhǎng)，同時(shí)逐年產(chǎn)業(yè)收入的增加，提升從業(yè)人群的消費(fèi)能力， 2023年較 2023年人口增長(zhǎng) 5倍之多。 高新產(chǎn)業(yè)園、國(guó)內(nèi)處大型企業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)高素質(zhì)人口的導(dǎo)入。 10余年的發(fā)展，濱江區(qū)吸引了一大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐。 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量 高素質(zhì)人群 。 省內(nèi)最有影響力的科技創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)和 最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。 公共中心 濱江未來(lái)的城市定位： 最大的次級(jí)中心 高新技術(shù)園區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片。 ?四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。 區(qū)域?qū)傩? 濱江區(qū) 主城區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地鐵 2號(hào)線。 副城 —— 江南城（濱江） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客群表現(xiàn)：投資市場(chǎng)向“自住時(shí)代”的轉(zhuǎn)變。 下沙近年供需走勢(shì)4 5 . 8 16 0 . 5 17 7 . 9 03 5 . 0 05 4 . 4 42 5 . 2 21 1 5 . 4 12 9 . 06 1 5 6 . 6 98 1 8 2 . 4 2 7 9 8 8 . 1 1163110 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 02023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 0供應(yīng)面積 銷售面積 銷售均價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 下沙新城 07 年至今成交情況2 1 . 23 6 . 51 5 . 49 . 85 5 . 95 9 . 52 9 . 01111181121031061121060 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 00 7 年上 0 7 年下 0 8 年上 0 8 年下 0 9 年上 0 9 年下 1 0 年1 4 月95100105110115120銷售面積 套均面積下沙新城 07 年至今成交量?jī)r(jià)走勢(shì)1916310613819475258 53292734510566098375 78797296112251631101000202330004000500060000 7 年上 0 7 年下 0 8 年上 0 8 年下 0 9 年上 0 9 年下 1 0 年1 4 月05000100001500020230銷售套數(shù) 均價(jià)政府救市，市場(chǎng)回暖，帶入大量投資需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，均價(jià)突破歷史最高點(diǎn)。 ?而套均面積有縮小趨勢(shì)，是 典型的低價(jià)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)成交量上漲的促動(dòng)模式 。 區(qū)域房地產(chǎn)研究 ?下沙年均銷售量為 60萬(wàn)方，年成交漲幅穩(wěn)定 。 因素四、金沙湖新區(qū)規(guī)劃亮相及啟動(dòng)，提升新城品質(zhì)價(jià)值： ? 09年下沙金沙湖中心區(qū)規(guī)劃亮相，核心 CBD的規(guī)劃理念，吸引 了大量品牌商及購(gòu)房者進(jìn)入。 因素二、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入解決新城就業(yè)問(wèn)題： ? 新城包括 7大特色園區(qū)（包括：新加坡杭州科技園、出口加工區(qū)、高科技企業(yè)孵化中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、休斯頓科技園、中新科技園、和達(dá)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園）， 7大產(chǎn)學(xué)研園區(qū)（包括金融服務(wù)業(yè)園區(qū)、工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)外包人才培訓(xùn)基地、高職科技創(chuàng)業(yè)園、 IT服務(wù)外包園、傳媒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、安防科技產(chǎn)業(yè)園）。 區(qū)域趨動(dòng)力 人口導(dǎo)入迅速，從高教園遷入 —— 高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展 —— 地鐵概念 —— 金沙湖新區(qū)規(guī)劃亮相，促使下沙新城發(fā)展逐步走向成熟，成為購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域。 ?新增人口導(dǎo)入，為房地產(chǎn)發(fā)展提供大量購(gòu)房機(jī)會(huì)。 人口發(fā)展 下沙人口演變趨勢(shì) 時(shí)間 93年以前 93年 2023年左右 2023年 2023以后 發(fā)展階段 圍墾農(nóng)場(chǎng) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 新世紀(jì)大學(xué)城 花園式生態(tài)型城市副中心 下沙 特征 以農(nóng)業(yè)開(kāi) 發(fā)為主 ?行政管轄面積 公里，目前建成區(qū) 34平方公里，轄區(qū)人口 20萬(wàn) ?吸引 30個(gè)國(guó)家和地區(qū)的390家外商投資企業(yè)落戶 ?規(guī)劃面積 公里， 15所高校， 15萬(wàn)在校大學(xué)生。 ?規(guī)劃到 2023年，下沙的 人口規(guī)模達(dá)到 60萬(wàn) 70萬(wàn) ，建成區(qū)面積將達(dá)到 60平方公里。 新城中心區(qū)規(guī)劃 ?建設(shè)目標(biāo)是：國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型 城市副中心 。 區(qū)位屬性 出口加工區(qū) 下沙高教園 大學(xué)科技園 公共服務(wù)中心 行政商務(wù)區(qū) 下沙從“建區(qū)”到“造城”，整體規(guī)劃完善，“一核一心一帶兩區(qū)”，產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等配套資源豐富，為新城提供大量的高素質(zhì)人口導(dǎo)入機(jī)會(huì)。 區(qū)域?qū)傩? 下沙 市中心經(jīng)天目山路－艮山西路－下沙路，全程約 20公里，車程 40分鐘，地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，縮短與市區(qū)的時(shí)間距離約 25分鐘。 臨平副城發(fā)展模式 ?板塊驅(qū)動(dòng)力：板塊自身城市化 +地鐵概念促動(dòng) ?發(fā)展結(jié)果：更多依托板塊自然發(fā)展的輻射能力，外力導(dǎo)入緩慢 ?客群表現(xiàn)：杭州客戶從品牌追隨到舒適改善 余杭區(qū)政府遷入余杭區(qū)行政中心 本地客戶為主 2023年以前 行政中心、地鐵規(guī)劃 輻射周邊地緣型客戶、少量杭州價(jià)格外溢客戶 20232023年 地鐵開(kāi)建 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、便利交通帶動(dòng)杭州改善型客戶進(jìn)入 20232023年 地鐵開(kāi)通、融入主城，輻射力增強(qiáng)，杭州客戶由被動(dòng)受擠壓到主動(dòng)進(jìn)入 2023年以后 12451 元8438 元7110 元5752 元4500 元0500010000150002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年成交均價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地鐵開(kāi)通，促使 價(jià)格水平有較大幅度的漲幅 。 ?臨平年均銷售量為 45萬(wàn)方 。 臨平房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 臨平板塊 2 0 0 7 2 0 1 0 年成交面積走勢(shì)2 5 . 14 0 . 56 . 65 . 42 3 . 01 3 . 23 4 . 3144139 1221141161071200 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 02023上 2023下 2023上 2023下 2023上 2023下 2 0 1 0 年1 4月020406080100120140160銷售面積 套均面積地鐵一號(hào)線規(guī)劃到開(kāi)建，促動(dòng)臨平需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，購(gòu)買小面積、時(shí)間換空間的新杭州人比例逐漸放大。 外力趨動(dòng) —— 地鐵一號(hào)線 地鐵一號(hào)線開(kāi)通，縮短臨平至主城的交通時(shí)間距離（武林廣場(chǎng)到臨平時(shí)間可縮短至 30分鐘），直接融入主城范圍。 ?臨平，作為 “城市東擴(kuò)”的前沿，已然成為了杭州的重要門戶，隨著杭州主城區(qū)居住日益擁擠，臨平將承擔(dān)起杭州主城區(qū)人口分流。 ?臨平是余杭區(qū)政府的居地，依托余杭區(qū)行政中心的輻射能力，加快臨平城市化建設(shè)，由主城區(qū)逐步向南北兩端延伸。 區(qū)域?qū)傩? ?區(qū)域型城市，自成體系，城市資源成熟、配套完善。 西湖 臨平 城區(qū) ?市中心經(jīng)上塘高架 — 繞城高速 —— 320國(guó)道，全程約 35公里，車程50分鐘。 杭州副城研究 三大發(fā)展成熟的老副城 ?臨平城 ?江南城（濱江） ?下沙城 板塊 板塊發(fā)展模式 臨平 區(qū)域自然外擴(kuò) +地鐵概念緩慢自然發(fā)展 下沙 大學(xué)城 +產(chǎn)業(yè)園人口，爆發(fā)式導(dǎo)入 濱江 高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 德清本地成長(zhǎng)性研究 外力驅(qū)動(dòng)研究 ?副城發(fā)展模式研究 ?德清發(fā)展模式研究 外力驅(qū)動(dòng)研究 研究思路： 通過(guò)杭州類似板塊分析，來(lái)總結(jié)副城發(fā)展模式，并結(jié)合自身資源及規(guī)劃來(lái)研究德清未來(lái)的發(fā)展模式。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)購(gòu)房保持穩(wěn)定上漲，外來(lái)導(dǎo)入人口購(gòu)房成為未來(lái)主要的增量來(lái)源。 ?趨勢(shì)：要達(dá)到 2023年 30萬(wàn)人口的目標(biāo)，需機(jī)械導(dǎo)入約 15萬(wàn)人，購(gòu)房量約 528萬(wàn)方，則年均增量約 。 ?趨勢(shì)：德清屬于改善型市場(chǎng)，換房頻率較高，同樣會(huì)保持穩(wěn)步增漲的態(tài)勢(shì)。 ?趨勢(shì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，屬于穩(wěn)定的增量來(lái)源。 偏低端購(gòu)房群體占 74% 中端購(gòu)房群體占 21% 高端購(gòu)房群體占 5% 主流購(gòu)房群體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?中高端購(gòu)房群體以公務(wù)員、企業(yè)高管為主，支付能力強(qiáng)，換房比率高。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?德清人口自然增漲緩慢，按目前人口增漲速度計(jì)算， 2023年城鎮(zhèn)人口約 15萬(wàn)人，而政府規(guī)劃 2023年約 30萬(wàn)人，因此，必須依靠如產(chǎn)業(yè)等因素的機(jī)械人口導(dǎo)入。 德清未來(lái)人口規(guī)劃 德清歷年人口變化4 2 . 3 8 4 2 . 3 4 4 2 . 4 1 4 2 . 4 7 4 2 . 4 4 2 . 5 4 2 . 7 4 2 . 83 0 . 01 1 . 41 1 . 71 1 . 51 1 . 8 1 2 . 01 2 . 21 2 . 41 1 . 40 . 2 3 %0 . 9 0 %0 . 2 8 %0 . 1 0 %0 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 1 9 %0 . 1 1 %0 . 0 9 %0 . 8 8 %1 . 5 7 %0 . 8 6 %1 . 6 1 % 1 . 6 7 %1 . 8 9 %0510152025303540452023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 . 5 0 % 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5