【正文】 ?對生活配套和便利性都有較高要求的城市中產階級， 功能空間不需要提升很多，但居住品質的全方位提升有較高的要求，比如居住的尊貴感、物管的提升、 圈層文化等。 典型案例細分市場研究 面積 80110㎡ 兩房， 8090方為主 典型項目：綠城藍庭、白鷺郡東 客群特征： ?新婚客群 ：低總價，屬于價格外溢型客戶，但 仍對居住品質有追求 ，在 相同總價下能擁有更多的面積，同時有輛車 ；如白鷺郡東一期客群。 杭州客戶為主力客群，針對改善型市場，居住舒適度要求較高。整體思路打“低價牌”。 主力進入市場 輔助進入：前期少量進入婚房置業(yè)、投資置業(yè) 本報告是嚴格保密的。 購買 12套，至少一套為三房。 本報告是嚴格保密的。 現有主力細分市場： 市區(qū)： SF型、 SG型 鄉(xiāng)鎮(zhèn)： XE型、 XF型、 XG型 本報告是嚴格保密的。 購買 12套，至少一套為三房。 投資 /過渡性置業(yè) 本報告是嚴格保密的。 品質改善 本報告是嚴格保密的。 樣本 2：德清公務員 品質改善 規(guī)劃科科長沈女士，曾經擁有過四套房產，目前有兩套，起步購買躍層，老小區(qū)，后換房公寓，仍是躍層戶型，同時購買乾元鎮(zhèn)聯星鄉(xiāng)一套排屋，后轉手給在德清做生意的杭州人（當時非常便宜，總價大約 60萬），買了玫瑰莊園排屋，很多人在裝修，打算配套完善后居住。選擇房源會注重區(qū)域的便利性和升值潛力； ?本地 /杭州養(yǎng)老置業(yè) ： 自己或兒女給父母購買 ，要有 一定舒適度 ，兩房即可滿足生活所需，不需要太大，但對生活、醫(yī)療、交通配套依賴性高，常住或季節(jié)性避暑 ； ?投資置業(yè)： 多以綠城追隨者為主，前期投資，總價 60萬以下。 解決問題 問題二、客群：哪些人會來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們如何選擇？ 研究思路： 德清市場：現有市場 +趨勢研究 杭州市場：借鑒 +趨勢研究 德清市場 杭州市場 ?現有細分市場研究 ?板塊趨勢研究 本報告是嚴格保密的。 增量問題結論 ?自身成長性： ?未來增量空間： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城 21萬方，主要是品質分巢、舒適改善、品質改善，增量保持穩(wěn)定上漲。 德清 富陽 臨安 發(fā)展模式 自身資源 配套、交通支持 旅游產業(yè) +低密度供應為驅動力 低密度產品供應激發(fā)型發(fā)展模式 低密度產品供應激發(fā)型發(fā)展模式 下渚湖、莫干山景觀資源 銀湖、黃公望景觀資源 青山湖景觀資源 下渚湖旅游綜合體、高鐵、二繞的交通利好 320國道，規(guī)劃之江大橋連接主城 02省道、徽杭高速、文一西路延伸段 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?二繞開通，低密度產品的供應，使德清實現杭州第四副城、杭州后花園的定位。 洛舍地塊：占地 3680畝 友誠（原中大） 本報告是嚴格保密的。 旅游專項規(guī)劃定位 下渚湖景區(qū)與防風山、莫干山配合，實施差異化戰(zhàn)略合作的定位。 ?隨著城市化進程的發(fā)展及副城飽和度的發(fā)展，已進入第四副城的發(fā)展階段。 ?客群表現：從價格外溢型和投資客 —— 價值自住和投資 —— 品質改善型自住客。 文創(chuàng)產業(yè)占全省總產量的 ％。極大地提升了區(qū)域價值。 ?二個產業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。 高教園 經濟型、低總價產品， 投資需求旺盛 2023年以前 高教園人口不斷導入 看好租賃、投資市場 20232023年 地鐵開建 地鐵預期、高教園，帶動投資客群，占 60%左右 20232023年 地鐵開通、金沙湖打造，東接市區(qū)，市場逐步逐步向自住轉變 2023年以后 成交均價 實現從建區(qū)到造城的開發(fā)過程 本報告是嚴格保密的。 ?作為區(qū)域型市場，客群相對內源，由于大學城、地鐵概念的支撐，延伸出大量的租賃需求，市場 投資需求旺盛 。 現階段人口來源結構 本報告是嚴格保密的。 新城中心規(guī)劃范圍 60平方公里，將構建起“ 一核一心一帶兩區(qū) ”的總體框架結構： ? 一核： 新城中心，行政商務區(qū) ，未來下沙新城的行政商務、文化科技、生活居住中心； ? 一心： 公共服務中心 ，物美超市、銀行等大型配套設施聚集地； ? 一帶： 沿江居住區(qū) ，依托江景和生態(tài)濕地資源，打造高品質生活居住區(qū)，居住人口規(guī)模 15萬； ? 兩區(qū)： 高教園區(qū)和工業(yè)園區(qū) ； （ 1） 高教園區(qū)： 包括有 14所高校， 16萬 名在校大學生的省內最大的高教園區(qū)； （ 2） 工業(yè)園區(qū) ：東部、北部工業(yè)區(qū)，主要是以 高新技術產業(yè)、進出口產業(yè)為主的等先進制造業(yè)基地 。 ?地鐵規(guī)劃，拉近與主城的交通距離，提高便利度，購房需求面積變小 。 ?臨平具有完善的規(guī)劃，齊全的配套設施，將吸引更多購房者的眼球。 本報告是嚴格保密的。 ?市區(qū)改善購房： ?現狀：二手房市場容量約 25萬方，假設 25萬方中有 70%有購新房需求，則市區(qū)有約 18萬方的增量。 ?假設機械人口導入 15萬方，按 2023年人均居住面積 ，外力導入增量約 528萬方，則年均增量為 。 本報告是嚴格保密的。 莫干山鎮(zhèn) 總人數： ，外來人口 37人。 城關鎮(zhèn) 總人數： ，其中外來人口 9213人。 德清本地市場容量 德清歷年人口變化4 2 . 3 8 4 2 . 3 4 4 2 . 4 1 4 2 . 4 7 4 2 . 4 4 2 . 5 4 2 . 7 4 2 . 83 0 . 01 1 . 41 1 . 71 1 . 51 1 . 8 1 2 . 01 2 . 21 2 . 41 1 . 40 . 2 3 %0 . 9 0 %0 . 2 8 %0 . 1 0 %0 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 1 9 %0 . 1 1 %0 . 0 9 %0 . 8 8 %1 . 5 7 %0 . 8 6 %1 . 6 1 % 1 . 6 7 %1 . 8 9 %0510152025303540452023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 . 5 0 % 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總人口 城鎮(zhèn)人口 總人口增長率 城鎮(zhèn)人口增長率?德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房，年均增量約 7萬方，但實際購房比例遠大于 7萬方。 德清市場現狀分析 德清市場面臨市場擴容問題 20232023年 德清住宅銷售面積2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售面積（萬㎡）年均銷售量42萬方 區(qū)域容量有限，面臨擴容問題 區(qū)域 2023年 2023年 待出讓低密度地塊 合計 城東新城 保利 1326畝，綠城約2080畝，其他 70萬方 洛舍鎮(zhèn) 3680畝，約 89萬方 莫干山鎮(zhèn) 2500畝，約 46萬方 武康鎮(zhèn) 匯總 300萬方 項目潛在供應量統計（土地層面） 在售公寓 存量 在售公寓 存量 溪山美墅 70套 瑞通乾水灣 80套 玉墅林楓 300套 德華美立方 500套 御景公寓 500套 在售低密度 存量 翡翠城 300套 陽光田園 25萬方 /約 900套 春暉名居 190套 華盛達山莊 29套 格萊維亞 400套 總合計 公寓 2340套，約 32萬方，低密度 25萬方 在售項目存量 潛在供應量共約 431萬方： ?低密度住宅約 255萬方， ?公寓住宅約176萬方。 ?城東新城屬于德清未來的新城中心。 德清項目市場研究報告 漢嘉地產顧問 謹呈：保利置業(yè) 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?綠城項目，今年 7月動工，排屋產品。 研究路徑 德清本地成長性研究 通過分析以下內容，研究本地市場的增量來源及增量空間： ?通過分析德清產業(yè)結構、人口分布，來研究德清本地市場容量結構。 本報告是嚴格保密的。 新安鎮(zhèn) 總人數： ，其中外來人口 550人。 德清縣產業(yè)分布 武康鎮(zhèn) ?紡織、機械、醫(yī)藥、建材、涂裝設備、包裝印刷、食品加工等產業(yè) ?企業(yè)： 1592個 ?總產值： 三合鄉(xiāng) ?農業(yè)觀光，休閑度假 ?企業(yè)： 170個 ?總產值： 城關鎮(zhèn) ?機電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工 ?企業(yè)： 740個 ?總產值： 洛舍鎮(zhèn) ?鋼琴生產、木材加工、礦產開發(fā) ?企業(yè)： 2506個 ?總產值： 雷甸鎮(zhèn) ?輕工機械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織 ?企業(yè)： 592個 ?總產值： 新市鎮(zhèn) ?食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產業(yè) ?企業(yè)： 1864個 ?總產值： 鐘管鎮(zhèn) ?醫(yī)藥、化工、建材、機械、五金、紡織等產業(yè) ?企業(yè)： 637個 ?總產值： 新安鎮(zhèn) ?紡織服裝、機械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷 ?企業(yè)： 1651個 ?總產值： 企業(yè)數量共計 12282家， 2023年總產值 。 德清未來人口規(guī)劃 德清歷年人口變化4 2 . 3 8 4 2 . 3 4 4 2 . 4 1 4 2 . 4 7 4 2 . 4 4 2 . 5 4 2 . 7 4 2 . 83 0 . 01 1 . 41 1 . 71 1 . 51 1 . 8 1 2 . 01 2 . 21 2 . 41 1 . 40 . 2 3 %0 . 9 0 %0 . 2 8 %0 . 1 0 %0 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 1 9 %0 . 1 1 %0 . 0 9 %0 . 8 8 %1 . 5 7 %0 . 8 6 %1 . 6 1 % 1 . 6 7 %1 . 8 9 %0510152025303540452023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 . 5 0 % 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總人口 城鎮(zhèn)人口 總人口增長率 城鎮(zhèn)人口增長率2023年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人 ?德清人口自然增漲緩慢，要達到 2023年 30萬人口的目標，必須依靠外力機械人口導入。 偏低端購房群體占 74% 中端購房群體占 21% 高端購房群體占 5% 主流購房群體 本報告是嚴格保密的。同時鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)購房保持穩(wěn)定上漲，外來導入人口購房成為未來主要的增量來源。 區(qū)域屬性 ?區(qū)域型城市，自成體系，城市資源成熟、配套完善。 臨平房地產市場分析 臨平板塊 2 0 0 7 2 0 1 0 年成交面積走勢2 5 . 14 0 . 56 . 65 . 42 3 . 01 3 . 23 4 . 3144139 1221141161071200 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 02023上 2023下 2023上 2023下 2023上 2023下 2 0 1 0 年1 4月020406080100120140160銷售面積 套均面積地鐵一號線規(guī)劃到開建，促動臨平需求結構發(fā)生明顯轉變，購買小面積、時間換空間的新杭州人比例逐漸放大。 區(qū)域屬性 下沙 市中心經天目山路－艮山西路－下沙路，全程約 20公里，車程 40分鐘，地鐵一號線的開通，縮短與市區(qū)的時間距離約 25分鐘。 人口發(fā)展 下沙人口演變趨勢 時間 93年以前 93年 2023年左右 2023年 2023以后 發(fā)展階段 圍墾農場 杭州經濟技術開發(fā)區(qū) 新世紀大學城 花園式生態(tài)型城市副中心 下沙 特征 以農業(yè)開 發(fā)為主 ?行政管轄面積 公里，目前建成區(qū) 34平方公里，轄區(qū)人口 20萬 ?吸引 30個國家和地區(qū)的390家外商投資企業(yè)落戶 ?規(guī)劃面積 公里， 15所高校， 15萬在校大學生。 因素四、金沙湖新區(qū)規(guī)劃亮相及啟動，提升新城品質價值： ? 09年下沙金沙湖中心