【正文】 玫瑰莊園 小高層 90110 % 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 120140 % 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 多層、花園洋房 90左右 % 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 130140 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 聯(lián)排 250左右 % 三層排屋 建筑類(lèi)型 面積段㎡ 套數(shù)占比 戶型結(jié)構(gòu) 美立方 多層、小高層 85100 % 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 多層、小高層 120140 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 多層、小高層 140以上 % 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 項(xiàng)目 建筑類(lèi)型 面積段 套數(shù)占比 戶型結(jié)構(gòu) 春暉名居 多層 80左右 % 兩房?jī)蓮d 多層、小高 110120 % 三房?jī)蓮d 疊排 160190 % 躍層 多層 260左右 % 大平層 建筑類(lèi)型 面積段 戶型結(jié)構(gòu) 翡翠城 小高、多層 128142 三房?jī)蓮d 排屋 287左右 3+1層排屋 建筑類(lèi)型 面積段 戶型結(jié)構(gòu) 水晶城 多層 100110 二房?jī)蓮d 多層 120140 三房?jī)蓮d 排屋 266330 3+1層排屋 德清產(chǎn)品線比重9 0 方以下8%90120方18%160180方18%180200方4%120140方32%2 0 0 方以上排屋20%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場(chǎng)進(jìn)入。 余杭北（仁和、塘棲）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有成規(guī)模開(kāi)發(fā)，與德清相比，不具備市場(chǎng)分流競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)定位會(huì)帶來(lái)大量購(gòu)房需求。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 —— 新副城競(jìng)爭(zhēng) ? 德清有別于富陽(yáng)、臨安“供應(yīng)激發(fā)型”發(fā)展模式，是由政府重大規(guī)劃驅(qū)動(dòng)的“規(guī)劃推動(dòng)型”板塊發(fā)展模式，有較好的資源及配套規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?低密度產(chǎn)品供應(yīng)，拉動(dòng)高端市場(chǎng)增量。 德清縣低密度用地供應(yīng) 低密度產(chǎn)品供應(yīng)，吸引中高端客戶，拉動(dòng)德清副城效應(yīng)。 客源定位 休閑度假市場(chǎng) —— 中青年市場(chǎng)、銀發(fā)市場(chǎng) 科普教育市場(chǎng) —— 學(xué)生市場(chǎng) ，未來(lái)景區(qū)還可申報(bào)生態(tài)科普教育基地作為吸引學(xué)生市場(chǎng)的策略。 下渚之幽 —— 濕地生態(tài)保育區(qū) 為原蘆葦蕩區(qū)域，重點(diǎn)營(yíng)造體現(xiàn)下渚之幽的濕地景觀。 德清新城 德清 —— 第四副城 ?隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)副城價(jià)格已達(dá)到高位。 濱江副城發(fā)展模式 ?板塊驅(qū)動(dòng)：典型的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型區(qū)域。 濱江集聚了 杭州市 60％ 以上、 浙江省25％ 左右的高新技術(shù)企業(yè)，初步形成 “ 兩強(qiáng)兩優(yōu)兩新 ” 的特色產(chǎn)業(yè)格局（“兩強(qiáng)”指通信設(shè)備制造業(yè)和軟件業(yè)，“兩優(yōu)”指集成電路設(shè)計(jì)制造業(yè)和數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)，“兩新”指動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè)）； 2023年濱江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 850億元， 占全區(qū)技工貿(mào)總收入的 %。 先后建成一系列的特色園區(qū)，包括 高新軟件園、軟件專業(yè)孵化器、集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等 。 區(qū)域規(guī)劃 以高新技術(shù)園區(qū)為中心，外圍布局居住片區(qū)，形成“一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) ： ?一個(gè)公共中心：即高新開(kāi)發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級(jí)中心。 4800 5500 61578182 798816311050001000015000202302023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年下沙副城發(fā)展模式 ?板塊驅(qū)動(dòng)：高教園 +高新產(chǎn)業(yè)基地 ?發(fā)展結(jié)果：爆發(fā)性導(dǎo)入，概念炒作刺激投資需求增加，下沙將進(jìn)入價(jià)值補(bǔ)漲階段（配套、交通的逐步完善）。 下沙歷年人口數(shù)量（萬(wàn)人） 21 010203040502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023【 數(shù)據(jù)來(lái)源：下沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 】 大學(xué)城大部分校區(qū)入住 金沙湖規(guī)劃亮相，啟動(dòng) 地鐵規(guī)劃報(bào)批成功 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前已建成 14所高校在校生已達(dá) 12萬(wàn)人 ?由“建區(qū)”到“造城”的戰(zhàn)略調(diào)整 ?集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城 ?利用 13公里的錢(qián)塘江江景資源，規(guī)劃建設(shè) 15萬(wàn)人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū) ?房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā) ?人口導(dǎo)入 ?交通完善 ?配套完善 人群 下放知青 產(chǎn)業(yè)人群 學(xué)生消費(fèi)群體 新居民 城市居民 未來(lái)形成城市居民為主體、學(xué)生群體、新型產(chǎn)業(yè)人群為輔的消費(fèi)人群 5 萬(wàn)15%2 萬(wàn)6% 6 萬(wàn)18%4 萬(wàn)12%16 萬(wàn)49% 大學(xué)城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動(dòng)人員?區(qū)域目前人口 33萬(wàn)，規(guī)劃到 2023年，下沙人口規(guī)模達(dá)到 6070萬(wàn)人。 德勝快速路 艮山西路 天目山路 繞城高速 下沙路 地鐵一號(hào)線 大學(xué)城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本地改善 面積偏大 地鐵規(guī)劃，主城外溢，面積趨小。 ?臨平承擔(dān)起杭州主城人口分流的作用，人口比例增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 德清市場(chǎng)增量來(lái)源及增量空間 德清市場(chǎng)容量約 42萬(wàn)方，由以下幾部分組成： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房 ： ?現(xiàn)狀：人口增漲約 2千人，年均增量約 7萬(wàn)方，但實(shí)際購(gòu)房比例遠(yuǎn)大于 7萬(wàn)方，且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，假設(shè)放大 3倍， 7 3＝ 21萬(wàn)方。 ?外力人口導(dǎo)入約 15萬(wàn)人，則購(gòu)房增量約 528萬(wàn)方，年均增量約 。 產(chǎn)業(yè)主要集中于輕工機(jī)械、化工、紡織、五金等。 ?德清全縣人口 ，其中城鎮(zhèn)人口 ，人均居住面積 平方，農(nóng)村人口 ，人均占有居住面積 68平方。 德清縣人口分布 武康鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： ，其中外來(lái)人口 。 ?通過(guò)人口增量、未來(lái)規(guī)劃、二手房市場(chǎng)，來(lái)預(yù)判德清本地市場(chǎng)增量空間。 ?作為本區(qū)域首個(gè)公寓產(chǎn)品，要以“保利的方式”啟動(dòng)。 德清自身的城市化進(jìn)程（未來(lái)城市中心 —— 城東新城），結(jié)合低密度住宅與旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，都將帶動(dòng)德清房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位規(guī)劃 ?德清城市發(fā)展歷程：乾元鎮(zhèn) 武康鎮(zhèn) 城東新城 ?德清未來(lái)以高新產(chǎn)業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)、低密度高端住區(qū)為一體的大杭州副城定位。 作為城東新城首個(gè)公寓項(xiàng)目，面臨如何啟動(dòng)市場(chǎng)、目標(biāo)客群是誰(shuí)的問(wèn)題？ 用途 出讓面積 （ m2） 容積率 總建筑面積 （萬(wàn) m2） 建筑密度 及綠化率 商業(yè)（五星級(jí)酒店及總部辦公大樓 28398 不大于30% 30% 商業(yè)、住宅 136212 34萬(wàn)方 不大于28% 30% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 德清本地市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu) 德清本地市場(chǎng)增量空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三合鄉(xiāng) 總?cè)藬?shù)： 人，其中外來(lái)人口 1811人。 ?總?cè)丝跀?shù)：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞城關(guān)鎮(zhèn) ?外來(lái)人口：武康鎮(zhèn)＞城關(guān)鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn) 禹越鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： 人，無(wú)外來(lái)人口。 禹越鎮(zhèn) ?金屬加工、塑料、服裝、絲綢絹紡 ?企業(yè)： 1119個(gè) ?總產(chǎn)值： 莫干山鎮(zhèn) ?農(nóng)業(yè)種植、休閑旅游 ?企業(yè)： 328個(gè) ?總產(chǎn)值： 筏頭鄉(xiāng) ?“竹、筍、茶、水” 四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，竹制品加工、筍制品加工、茶葉、礦泉水 ?企業(yè)： 1083個(gè) ?總產(chǎn)值： 德清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企眾多，購(gòu)買(mǎi)力旺盛，屬于市場(chǎng)增量的穩(wěn)定增漲來(lái)源。 ?德清人口自然增漲緩慢，按目前人口增漲速度計(jì)算， 2023年城鎮(zhèn)人口約 15萬(wàn)人，而政府規(guī)劃 2023年約 30萬(wàn)人，因此，必須依靠如產(chǎn)業(yè)等因素的機(jī)械人口導(dǎo)入。 ?趨勢(shì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，屬于穩(wěn)定的增量來(lái)源。 德清本地成長(zhǎng)性研究 外力驅(qū)動(dòng)研究 ?副城發(fā)展模式研究 ?德清發(fā)展模式研究 外力驅(qū)動(dòng)研究 研究思路： 通過(guò)杭州類(lèi)似板塊分析，來(lái)總結(jié)副城發(fā)展模式，并結(jié)合自身資源及規(guī)劃來(lái)研究德清未來(lái)的發(fā)展模式。 ?臨平是余杭區(qū)政府的居地，依托余杭區(qū)行政中心的輻射能力，加快臨平城市化建設(shè)，由主城區(qū)逐步向南北兩端延伸。 ?臨平年均銷(xiāo)售量為 45萬(wàn)方 。 區(qū)位屬性 出口加工區(qū) 下沙高教園 大學(xué)科技園 公共服務(wù)中心 行政商務(wù)區(qū) 下沙從“建區(qū)”到“造城”，整體規(guī)劃完善，“一核一心一帶兩區(qū)”，產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等配套資源豐富，為新城提供大量的高素質(zhì)人口導(dǎo)入機(jī)會(huì)。 ?新增人口導(dǎo)入，為房地產(chǎn)發(fā)展提供大量購(gòu)房機(jī)會(huì)。 區(qū)域房地產(chǎn)研究 ?下沙年均銷(xiāo)售量為 60萬(wàn)方，年成交漲幅穩(wěn)定 。 ?客群表現(xiàn)：投資市場(chǎng)向“自住時(shí)代”的轉(zhuǎn)變。 ?四條發(fā)展軸：即沿錢(qián)塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量 高素質(zhì)人群 。 尤其離岸服務(wù)外包行業(yè)執(zhí)行額 ，增長(zhǎng) ％， 占全市 ％。 ?發(fā)展結(jié)果：優(yōu)質(zhì)人口導(dǎo)入 +自身城市資源的完善，加快區(qū)域成熟，并融入主城。并已融入主城區(qū)域。 下渚之野 —— 濕地生態(tài)核心保育區(qū) 位于下渚湖東側(cè)，以保護(hù)和恢復(fù)濕地生態(tài)系統(tǒng)為主，重點(diǎn)營(yíng)造體現(xiàn)下渚之野的濕地景觀。 科研會(huì)議市場(chǎng) 高校、科研院所市場(chǎng) 下渚湖旅游區(qū)將帶來(lái)大量旅游度假需求，拓展板塊外擴(kuò)影響力，加速成熟。 金都陽(yáng)光田園：總建面 34萬(wàn)方 一龍 ?高鐵開(kāi)通實(shí)現(xiàn)與杭州市區(qū)的快速對(duì)接。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 富陽(yáng)新城 德清新城 臨安新城 二繞范圍：三大新副城 ?富陽(yáng)副城 ?臨安副城 ?德清副城 余杭區(qū)域分析 隨著城市化進(jìn)程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成為主城概念，未來(lái)將出現(xiàn)三大新副城。 ? 德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類(lèi)板塊，但同時(shí)較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢(shì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)題一、市場(chǎng)擴(kuò)容問(wèn)題：德清市場(chǎng)增量在哪里？以什么形式增量？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 德清細(xì)分市場(chǎng)研究 —— 德清市區(qū) ?面積 90㎡ 以下 總價(jià) 60萬(wàn)以下 ?面積 90120方 總價(jià) 6090萬(wàn) 客群特征： ?單身 /新婚客群 ：首付積累有限，從小到大逐步換 房置業(yè)，對(duì)未來(lái)較有信心。有好的產(chǎn)品還會(huì)購(gòu)買(mǎi)。 樣本 3：品質(zhì)追求，實(shí)現(xiàn)一線居住夢(mèng)想 能源行業(yè)（天然氣）， 54歲，部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后自己創(chuàng)業(yè)，通過(guò)社會(huì)關(guān)系廣泛、德清本地人，全國(guó)置業(yè)，體現(xiàn)身份、財(cái)富、企業(yè)固定資產(chǎn)，會(huì)在本地購(gòu)置最高端房產(chǎn)?？們r(jià) 15萬(wàn)左右（ 2023年）。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ X） XC型 私企主業(yè) 看好升值潛力，投資需求 XE型 進(jìn)城改善居住條件，兒女分巢。 低總價(jià)、小面積，或聯(lián)眾模式。 ?交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場(chǎng)進(jìn)入。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ X） XC型 私企主業(yè) 看好升值潛力，投資需求 XE型 進(jìn)城改善居住條件，兒女分巢。 低總價(jià)、小面積，或聯(lián)眾模式。 新西湖小鎮(zhèn) 特征 郊區(qū)板塊，戶型偏大，開(kāi)盤(pán)價(jià)格較市區(qū)均價(jià)低 2千元，價(jià)格漲幅緩慢。 篁外公寓 走舒適改善路線，通過(guò)舒適產(chǎn)品力來(lái)吸引客戶 ，“以時(shí)間換空間”，開(kāi)盤(pán)價(jià)格較同區(qū)域項(xiàng)目略高 12千元。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型案例細(xì)分市場(chǎng)研究 ?120150㎡ 三房 典型項(xiàng)目：新明半島、綠城藍(lán)庭、白鷺郡東 客群特征： ?地緣型客戶或新杭州人， 年齡在 2540歲， 之前居住舒適型戶型， 對(duì)身份感的認(rèn)同和居住環(huán)境的提升有更高的要求 。 舒適改善型（時(shí)間換空間） 產(chǎn)品 客群特征 細(xì)分市場(chǎng) 樣本 1：改善居住環(huán)境 城西業(yè)主，住桂花城，面積 136方三房，老小區(qū)，對(duì)于停車(chē)、物管等方面都不滿意，后買(mǎi)郡南 150方拼接戶型，喜歡良渚自然景觀環(huán)境。 ?投資置業(yè) ：品牌溢價(jià)、產(chǎn)品升值空間 婚房首次置業(yè) 產(chǎn)品 客群特征 細(xì)分市場(chǎng) 樣本 1：婚房置業(yè)，低總價(jià)下居住品質(zhì)的最大化 董小姐， 2023年底購(gòu)買(mǎi)郡東， 114平方， 2+1房，均價(jià) 7000元，總價(jià)不到 80萬(wàn)，很喜歡玉鳥(niǎo)流蘇、勸學(xué)里等的居住人文環(huán)境，在城北某開(kāi)發(fā)商做策劃，正在裝修，婚房。 對(duì)本項(xiàng)目有較大的借鑒意義 高爾夫藝墅 之江轉(zhuǎn)塘板塊，大平層戶型，面積300400方，出位的建筑立面、大戶型產(chǎn)品，定位高端。 溢價(jià)不高，影響企業(yè)品牌。 解決問(wèn)題 問(wèn)題二、客群：哪些人會(huì)來(lái)德清購(gòu)房？來(lái)德清購(gòu)房有什么樣的需求特征？我們?nèi)绾芜x擇？ 德清市場(chǎng) 杭州市場(chǎng) ?典型案例借鑒 ?趨勢(shì)研究 研究思路： 研究杭州市場(chǎng)客群來(lái)源分為兩步，第一步是研究類(lèi)似板塊，借鑒典型項(xiàng)目客群表現(xiàn)，第二步結(jié)合德清板塊趨勢(shì)研究，研判未來(lái)客群有哪些？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 XF型 進(jìn)城改善居住條件，全家一起改善。