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某地產(chǎn)置業(yè)德清項目市場研究(參考版)

2025-01-06 23:21本頁面
  

【正文】 典型案例細分市場研究 160200㎡ 3/4房 城市排屋 典型項目:新明半島、綠城藍庭、良渚文化村 客群特征: ?購買力強,多次置業(yè),對居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等各方面都有較高要求。 舒適改善型(時間換空間) 產(chǎn)品 客群特征 細分市場 樣本 1:改善居住環(huán)境 城西業(yè)主,住桂花城,面積 136方三房,老小區(qū),對于停車、物管等方面都不滿意,后買郡南 150方拼接戶型,喜歡良渚自然景觀環(huán)境。 典型案例細分市場研究 ?120150㎡ 三房 典型項目:新明半島、綠城藍庭、白鷺郡東 客群特征: ?地緣型客戶或新杭州人, 年齡在 2540歲, 之前居住舒適型戶型, 對身份感的認同和居住環(huán)境的提升有更高的要求 。“非常喜歡工作和生活兩狀態(tài)的切換,居住空氣非常好,與市區(qū)的嘈雜和擁堵完全不一樣”,“而且購房一步到位,有小孩子、父母都可以一起住。 典型案例細分市場研究 首置型“時間換空間” 客群特征: 地緣型客戶,家庭條件相對更好, 正準備結(jié)婚或剛剛結(jié)婚 ,比較“懶”,不樂意頻繁換房,考慮即將出生的小孩 ,短期內(nèi)希望一步到位, 產(chǎn)品需求特征: 有一定的付款能力,希望一步到位,購置 120140㎡ 普通三房 ,在杭州市區(qū)只能購買小戶型的,但在德清可以購買三房的大戶型, 短期內(nèi)不希望經(jīng)常換房,因此對產(chǎn)品的品質(zhì)和設計的領先性比較關注。 ?投資置業(yè) :品牌溢價、產(chǎn)品升值空間 婚房首次置業(yè) 產(chǎn)品 客群特征 細分市場 樣本 1:婚房置業(yè),低總價下居住品質(zhì)的最大化 董小姐, 2023年底購買郡東, 114平方, 2+1房,均價 7000元,總價不到 80萬,很喜歡玉鳥流蘇、勸學里等的居住人文環(huán)境,在城北某開發(fā)商做策劃,正在裝修,婚房。 本報告是嚴格保密的。 典型案例細分市場研究 ?面積 7080㎡ 一房、兩房的老年公寓 ?面積 80110㎡ 兩房,8090方為主 典型項目:綠城藍庭 客群特征: 本地 /杭州養(yǎng)老置業(yè) : 自己或兒女給父母購買 ,要有 一定舒適度 ,兩房即可滿足生活所需,不需要太大,但對生活、醫(yī)療、交通配套依賴性高,常住或季節(jié)性避暑 ; 產(chǎn)品 客群特征 細分市場 養(yǎng)老置業(yè) 養(yǎng)老公寓 7090方舒適一房、兩房,預計 6月開盤,精裝修,預計價格 樣本 1:養(yǎng)老置業(yè),舒適的居住環(huán)境 白鷺郡南業(yè)主,當時是陪同朋友來看房,一進良渚文化村,兩排綠茵道路感覺非常好,還去看了竹徑茶語,非常喜歡這里的環(huán)境,當時就下單購買了郡南的 90方,當時價格 。 適合做小規(guī)模精品項目 啟示: ?改善型市場定位,通過產(chǎn)品發(fā)力,吸引“以時間換空間”改善型客戶,并指導產(chǎn)品打造。 對本項目有較大的借鑒意義 高爾夫藝墅 之江轉(zhuǎn)塘板塊,大平層戶型,面積300400方,出位的建筑立面、大戶型產(chǎn)品,定位高端。 篁外公寓 走舒適改善路線,通過舒適產(chǎn)品力來吸引客戶 ,“以時間換空間”,開盤價格較同區(qū)域項目略高 12千元。 新明半島 臨平 以低價吸引外溢首置、尺度改善型客戶。 溢價不高,影響企業(yè)品牌。 新西湖小鎮(zhèn) 特征 郊區(qū)板塊,戶型偏大,開盤價格較市區(qū)均價低 2千元,價格漲幅緩慢。 美地蘭庭 海寧 杭州郊區(qū)盤操作手法 郊區(qū)盤開發(fā)策略 低價、經(jīng)濟路線 大膽創(chuàng)新,出位的產(chǎn)品力,走高端路線 跳脫經(jīng)濟市場,走舒適改善路線 操作手法 典型案例 啟示 富陽 解決問題 問題二、客群:哪些人會來德清購房?來德清購房有什么樣的需求特征?我們?nèi)绾芜x擇? 德清市場 杭州市場 ?典型案例借鑒 ?趨勢研究 研究思路: 研究杭州市場客群來源分為兩步,第一步是研究類似板塊,借鑒典型項目客群表現(xiàn),第二步結(jié)合德清板塊趨勢研究,研判未來客群有哪些? 本報告是嚴格保密的。 低總價、小面積,或聯(lián)眾模式。 HC型 綠城品牌追隨者,追求品牌溢價。 XG型 大型私企業(yè)老板,追求產(chǎn)品品質(zhì),選擇最高端產(chǎn)品。 XF型 進城改善居住條件,全家一起改善。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)( X) XC型 私企主業(yè) 看好升值潛力,投資需求 XE型 進城改善居住條件,兒女分巢。 SF型 一般泛 /公務員、老小區(qū)改善,計劃性較強 舒適改善,換房置業(yè),至少三房,有部分投資成份。 看好未來潛力空間。 德清公寓細分市場選擇 過渡 /婚房置業(yè)( A) 投資置業(yè)( C) 養(yǎng)老置業(yè)( D) 品質(zhì)分巢( E) 舒適改善( F) 品質(zhì)改善( G) 市區(qū)( S) SA型 單身或婚房過渡,相對低總價,滿足過渡,就近置業(yè),配套齊全、成熟。 ?交通利好、星級酒店、高端配套,加速縮短德清與杭州的時間距離,帶動杭州市場進入。 ?外力驅(qū)動: ?下渚湖旅游產(chǎn)業(yè)帶動高端市場先行,拔高德清板塊價值。 ?外力導入增量 ,外來導入人口購房成為未來主要的增量來源。 德清趨勢研判 ?自身成長性: ?未來增量空間: ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城 21萬方,主要是品質(zhì)分巢、舒適改善、品質(zhì)改善,增量保持穩(wěn)定上漲。 低總價、小面積,或聯(lián)眾模式。 HC型 綠城品牌追隨者,追求品牌溢價。 XG型 大型私企業(yè)老板,追求產(chǎn)品品質(zhì),選擇最高端產(chǎn)品。 XF型 進城改善居住條件,全家一起改善。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)( X) XC型 私企主業(yè) 看好升值潛力,投資需求 XE型 進城改善居住條件,兒女分巢。 SF型 一般泛 /公務員、老小區(qū)改善,計劃性較強 舒適改善,換房置業(yè),至少三房,有部分投資成份。 看好未來潛力空間。 德清公寓細分市場研究 過渡 /婚房置業(yè)( A) 投資置業(yè)( C) 養(yǎng)老置業(yè)( D) 品質(zhì)分巢( E) 舒適改善( F) 品質(zhì)改善( G) 市區(qū)( S) SA型 單身或婚房過渡,相對低總價,滿足過渡,就近置業(yè),配套齊全、成熟。總價 15萬左右( 2023年)。平時自己周末回家。都居住在自建農(nóng)民別墅中,父親曾經(jīng)在德清下鄉(xiāng)兩年。 德清市場細分市場研究 —— 外來購房群體 ?面積 90㎡ 以下 總價 60萬以下 ?面積 90120方 總價 6090萬 ?“聯(lián)眾”模式排屋 客群特征: ?杭州養(yǎng)老置業(yè) :與德清有一定淵源,喜歡德清的居住環(huán)境 ,季節(jié)性避暑或者階段性居住,兩房即可滿足生活所需,不需要太大,但對生活、醫(yī)療、交通配套依賴性高 ; ?投資置業(yè): 多以綠城追隨者為主,前期投資,總價 60萬以下 ?階段性置業(yè) :由于工作關系選擇置業(yè) 產(chǎn)品 客群特征 細分市場 養(yǎng)老置業(yè) 樣本 1:杭州養(yǎng)老置業(yè),環(huán)境舒適 汪先生,財務,年收入 20萬左右,年齡 55歲,現(xiàn)居住在杭州竹竿巷小區(qū),兒子已結(jié)婚獨立,工作、居住在濱江,購買兩套房產(chǎn),一套給兒子在濱江風雅錢塘,已入住,一套在德清桂花城 90多方,目前正在裝修,打算退休后或季節(jié)性居住,有朋友購買,看好綠城的品牌,同時也比較喜歡這里的居住環(huán)境。 樣本 3:品質(zhì)追求,實現(xiàn)一線居住夢想 能源行業(yè)(天然氣), 54歲,部隊轉(zhuǎn)業(yè)后自己創(chuàng)業(yè),通過社會關系廣泛、德清本地人,全國置業(yè),體現(xiàn)身份、財富、企業(yè)固定資產(chǎn),會在本地購置最高端房產(chǎn)。來看溪山美墅的 230方大平層。 德清市場細分市場研究 —— 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) ?面積 120140㎡ 總價 75110萬 ?面積 140180㎡ 、200㎡ 以上 總價 90150萬 客群特征: ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭分巢 :周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè),“ 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上有些經(jīng)濟實力的,都會到市區(qū)買房 ” ,改善生活環(huán)境,重在享受市區(qū)城市配套、教育配套,給子女、給自己 ; ?舒適改善 : 不斷改善自己的居住環(huán)境,有好的房子,就換房,更多帶有投資兼自住的成份 , 不止一套房產(chǎn) ; ?品質(zhì)改善: 大型私企老板,全國置業(yè),但會在本地購買最高端房產(chǎn)。“有品質(zhì)比較好的房子,都會購買”,像綠城的房子二手市場就很好賣。有好的產(chǎn)品還會購買。 投資置業(yè) 本報告是嚴格保密的。 樣本 2:婚房置業(yè),重在實用、便利 方小組,本地人, 26歲,剛創(chuàng)業(yè),代理某服裝品牌,打算購房結(jié)婚,創(chuàng)業(yè)初期,資金實力有限,希望購買總價較低的兩房,等資金實力強了再改善,但重在戶型實用、生活配套完善,方便上班。 過渡置業(yè) 產(chǎn)品 客群特征 細分市場 養(yǎng)老置業(yè) 樣本 1:過渡置業(yè),就近置業(yè)原則 鄭先生,老師, 30歲,父母在莫干山鎮(zhèn),工作四年,購買群安小區(qū)二手房,“工作時間不長,沒有多少積累,只能慢慢來”,打算換個新點的小面積的房子,兩室兩廳,準備結(jié)婚,今后有了小孩子再計劃換房改善。 德清細分市場研究 —— 德清市區(qū) ?面積 90㎡ 以下 總價 60萬以下 ?面積 90120方 總價 6090萬 客群特征: ?單身 /新婚客群 :首付積累有限,從小到大逐步換 房置業(yè),對未來較有信心。 德清供應主力產(chǎn)品線 德清市場供應主力面積段集中在 120140方、 160200方。 ?政府鼓勵外來開發(fā)商進駐,提升整體開發(fā)水平,帶動本地房地產(chǎn)市場發(fā)展。 德清在售項目 格蘭維亞 玫瑰莊園 春暉名居 玉墅林楓 水晶城 桂花城 百合公寓 春溪華庭 德藍廣場 翡翠城 溪山美墅 御景公館 綠城獅子山項目 財富國際 隱龍山莊 本案 本報告是嚴格保密的。 問題一、市場擴容問題:德清市場增量在哪里?以什么形式增量? 本報告是嚴格保密的。 ?低密度產(chǎn)品供應,成為即青山湖之后的別墅類集中供應板塊,拉動高端需求持續(xù)增量(供應拉動型增量)。 ?共計增量空間年均量約 ,且保持不斷增長。 ?市區(qū)改善 18萬方,需求主要是舒適改善,增量保持穩(wěn)定上漲。 本報告是嚴格保密的。 德清相比良渚、塘棲組團更具有開發(fā)規(guī)模、吸附能力。 塘棲組團: 工業(yè)區(qū)定位 房產(chǎn)開發(fā)量小,經(jīng)濟型產(chǎn)品,不具規(guī)模優(yōu)勢,競爭力弱。 競爭環(huán)境分析 —— 余杭區(qū) 德清 塘棲組團 良渚組團 余杭組團 城西 城北 主城區(qū) 德清 余杭區(qū):一副城三大組團 ?臨平副城 ?塘棲組團 ?良渚組團 ?余杭組團 本報告是嚴格保密的。 ? 德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類板塊,但同時較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢。 ?板塊發(fā)展模式:“供應激發(fā)型”的自然發(fā)展模式 ?主體客群來源歷程: ?市區(qū):初期(本地客) —— 中期(本地客) —— 后期(本地為主,少量杭州客群) ?低密度住區(qū):初期(大杭州投資客) —— 后期(大杭州自住客) 本報告是嚴格保密的。 目前杭州集中供應低密度產(chǎn)品,具有一定的板塊規(guī)模優(yōu)勢,但配套問題制約別墅生活營造,基本無法入住。 競爭環(huán)境分析 —— 新副城發(fā)展模式 板塊 板塊趨動力 富陽 區(qū)域城市化 +低密度產(chǎn)品供應 臨安 低密度產(chǎn)品供應 區(qū)域優(yōu)勢 由傳統(tǒng)別墅板塊銀湖向東洲發(fā)展,但仍屬于項目 “供應激發(fā)型”的自然發(fā)展模式 。 未來競爭環(huán)境 富陽新城 德清新城 臨安新城 二繞范圍:三大新副城 ?富陽副城 ?臨安副城 ?德清副城 余杭區(qū)域分析 隨著城市化進程及交通利好的刺激,杭州“一主三副城”已完全成為主城概念,未來將出現(xiàn)三大新副城。 ?低密度產(chǎn)品:帶動高端需求“供應式”增長。 ?二繞:更多利好于省內(nèi)各地級城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的溝通,在一繞基礎上產(chǎn)生“大杭州圈”概念。 ?德清居住價值兌現(xiàn)期。 ?高鐵開通實現(xiàn)與杭州市區(qū)的快速對接。 ?價值提升階段,旅游綜合體帶動高端市場進入。 低密度產(chǎn)品供應 陽光田園,潛在 25萬方 一龍洛舍項目,體量 89萬方 友誠莫干山地埠,體量 46萬方 二繞 規(guī)劃 通車 房地產(chǎn)市場 ?板塊起步階段,預期效應帶動投資市場和本地客戶主力進入。 莫干山地塊:占地 2500畝 本報告是嚴格保密的。 金都陽光田園:總建面 34萬方 一龍 本報告是嚴格保密的。 ?安置采用實用安置和貨幣安置兩種方式,業(yè)主可自行選擇安置方式,大多數(shù)都會采用實物安置,同時 釋放 部分貨幣安置的 購房需求 。 ?近 7147戶 的安置戶,帶來大量人氣,促進城東新城發(fā)展成熟。 科研會議市場 高校、科研院所市場 下渚湖旅游區(qū)將帶來大量旅游度假需求,拓展板塊外擴影響力,加速成熟。 遠期: 2023年 2023年,打造成生態(tài)和諧、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會進
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