旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案-文庫(kù)吧資料
2025-01-07 21:36本頁(yè)面
【正文】 榜山日出 猴山翠嶺： 猴子山郁郁蔥蔥的山嶺 山屏仙境： 青羊湖中間兩岸山體屏擋住后面開闊湖面。 第一大誤區(qū) ——風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清 能不能在前期就能賣一個(gè)高價(jià) 資金壓力大，我們要快速回現(xiàn) 酒店經(jīng)營(yíng)很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉 培育期 項(xiàng)目及區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 投入 大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè) 配套逐漸完善系統(tǒng) 后續(xù)增值配套提升價(jià)值 收益 ?存在持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)壓力 ?前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力 ?非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大 ?房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升迅速 ?酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益 ?土地升值拆賣盈利（一級(jí)開發(fā)） 風(fēng) 險(xiǎn) 收 益 第二大誤區(qū) ——度假和旅游不分 觀光旅游 休閑度假 VS ?過(guò)境旅客，短期旅游 ?缺乏高端休閑配套 ?重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝 ?低級(jí)散亂的旅游服務(wù)業(yè) ?…… ?大量中長(zhǎng)期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi) ?高端休閑配套 ?休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條 ?…… 低階的市場(chǎng)層級(jí)，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 高階的市場(chǎng)層級(jí)，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 第三大誤區(qū) ——企業(yè)能力支撐不足 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 旅游開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 酒店運(yùn)營(yíng) 特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng) 土地控制一級(jí)開發(fā) 第四大誤區(qū) ——游戲規(guī)則不明 縱向 競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不明 —— 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域外 全國(guó) 橫向 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不明 —— 競(jìng)爭(zhēng)？ 競(jìng)合？ 第五大誤區(qū) ——客戶群體何在 階段客戶 LOW HIGH 資源強(qiáng)度 /開發(fā)深度 客戶廣度 HIGH 初級(jí)階段 高級(jí)階段 成熟階段 VAULE 本地客戶 區(qū)域客戶 全國(guó)乃至全球客戶 CUSTOMER 誰(shuí)會(huì)來(lái)買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？ 第六大誤區(qū) ——客戶需求不明 度假生活 城市生活 “ 靜 ” 生活 “ 玩 ” 生活 “ 懶 ” 生活 “ 慢 ” 生活 “ 鄰里 ” 生活 “ 工作 ” 生活 “ 便利 ” 生活 “ 快捷 ” 生活 VS 度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異 青羊湖 的認(rèn)知 4 觀水青羊湖，問(wèn)佛密印寺。地處大嶼山東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里 ?資源 ：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源 ?區(qū)外交通 ：通過(guò)公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 25分鐘左右 ?區(qū)內(nèi)交通 ：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保） ?周邊設(shè)施 ：香港迪士尼樂(lè)園、大嶼山郊野公園 ?規(guī)模 ：占 地 649公頃 ?容積率 ： （全香港最低） ?規(guī)劃人口 ：約 25,000人 ?總開發(fā)期 ： 13期 迪士尼 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型 ?經(jīng)過(guò) 20年的開發(fā)，愉景灣通過(guò)打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國(guó)際化生活體驗(yàn)的，兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。 基于戰(zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的旅游區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，必將面臨著一系列的關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷 銷售 營(yíng)銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 ?要建設(shè)成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類，我們又會(huì)走怎樣的旅游發(fā)展之路？ ?規(guī)劃中如何在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與非盈利性配套開發(fā)的平衡？ 發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇 開發(fā) /盈利模式下的策略選擇 ?如何通過(guò)開發(fā)模式來(lái)保證對(duì)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)？ ?大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，主要的盈利點(diǎn)包括一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)、土地增值、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)以及可能的自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入等，為實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項(xiàng)目的最佳盈利模式是什么？ ?不同開發(fā)階段的盈利點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)各個(gè)盈利點(diǎn)的關(guān)鍵舉措？ 政策及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ?區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素多、過(guò)程復(fù)雜煩瑣，開發(fā)主體的合法性如何保證？ ?新政下的旅游度假項(xiàng)目用的嚴(yán)格審批制度及“ 70/90” 規(guī)定對(duì)于未來(lái)物業(yè)開發(fā)的市場(chǎng)影響？ ?基于政府及政策的不確定性特點(diǎn)，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時(shí)效性的重新評(píng)估？ ?項(xiàng)目的拆遷難度及拿地風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？ 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色
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