【正文】 本人這樣解釋，他 “同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法 ”，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他當(dāng)時還補(bǔ)充說： “中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。 歸根結(jié)底， “拐點(diǎn) ”是否會出現(xiàn)，是市場對調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。（即： 凸曲線與凹曲線的連接點(diǎn) ） 從平面曲線上看， “拐點(diǎn) ”的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升 “拐彎 ”成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。 ” 新一輪土地政策下的市場反應(yīng)關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn)“拐點(diǎn) ”： 高等數(shù)學(xué)術(shù)語。 ? 2023年 1月 16日，北京廣渠路 15號地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收場；? 2023年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價成交。? 同月 21日，在廈門 2023年的最后一場土地拍賣會上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價成交。開發(fā)商出于謹(jǐn)慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)： ? 2023年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報(bào)價而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報(bào)價僅以底價成交，剩余 5宗也以較低價格成交。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問題，未來將大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。新耕地占用稅提高四倍（ 2023年 12月）—— 政策評點(diǎn)：通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價和地價的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。（ 2023年 12月）—— 政策評點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。辦法中對土地儲備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。土地儲備管理辦法（ 2023年 12月）—— 政策評點(diǎn)： 對嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。國土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2023年 11月）—— 政策評點(diǎn)： 國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開發(fā)商囤積土地的行為。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (39號令 )（ 2023年 9月）—— 政策評點(diǎn)： 禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項(xiàng)目、通過銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開發(fā)的 “擦邊球 ”做法。2023年各地 “地王 ”一覽表日期 地塊名稱 占地面積（㎡）競額（元）樓板價（元 /㎡ ）競得企業(yè)1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團(tuán)7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產(chǎn)7月 24日 長沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實(shí)業(yè) 北京城開7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號地塊 4100 香港信和8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球關(guān)鍵詞七：面粉比面包 2023年以來，在房價高企、土地供應(yīng)不足等多種因素的綜合影響下，各地“地王 ”頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “面粉比面包貴 ”的怪現(xiàn)象 ……2023年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施：u 一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地；u 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實(shí)行 “凈地 ”出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過 3年；u 三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑置土地清理工作，防范閑置土地。 —— 政策評點(diǎn)： 從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對于房地產(chǎn)價格來說，勢必會起到一定平抑作用。政策要點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當(dāng)中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營、房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案等。2023年年末到 2023年年初房產(chǎn)中介 ”危機(jī) “系列事件：u 2023年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)；u 2023年 12月，長河地產(chǎn)旗下 23家門店停止?fàn)I業(yè)，僅有 8家門店被保留；u 2023年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點(diǎn)一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項(xiàng)的恐慌；u 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 ……關(guān)鍵詞六：限外　 5月 23日，商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。 —— 政策評點(diǎn)： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實(shí)性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。關(guān)鍵詞四：物權(quán)法關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 。政府實(shí)行該政策時也將充分考慮到保護(hù)個人普通住房的基本需求。 物業(yè)稅的開征，將會增加房地產(chǎn)消費(fèi)者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費(fèi)者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 —— 政策評點(diǎn)： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2023年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定 》 中指出： “實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。 《 物權(quán)法 》 作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。 “經(jīng)濟(jì)租用房 ”這一對民生有利的新事物，對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為 “有益補(bǔ)充 ”。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。目前福建等地開展的 “經(jīng)濟(jì)租用房 ”試點(diǎn)還局限于地區(qū)性 “自發(fā)行為 ”。u 如果 “經(jīng)濟(jì)租用房 ”得到大規(guī)模推行，其將與 “限價房 ”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。u 與 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”的區(qū)別：前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。u 與 “限價房 ”的區(qū)別： “限價房 ”以售為主，強(qiáng)調(diào)購買人群具有本市戶口?！敖?jīng)濟(jì)租用房 ”的探索u 又稱 “經(jīng)濟(jì)性租房 ”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。辦法明確規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于 3%，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價，不得變相收費(fèi)。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。辦法提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。并再次提出了 “雙 70％ ”的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。關(guān)鍵詞三：住房保障u 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號文 )（ 2023年 8月） —— 政策評點(diǎn)： 24號文標(biāo)志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。 —— 政策評點(diǎn)：從穩(wěn)定房價角度來說， 359號文具有積極的意義：對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力。上市：房企融資突圍的 “舞蹈 ”關(guān)鍵詞二：第二套房 2023年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號文 )，政策要求：? 對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的 1． 1倍；? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；? 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá) 35％，不得發(fā)放貸款等。? 10月， 21世紀(jì)不動產(chǎn)與美國艾威基金完成 5200萬美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)最大一筆私募。? 10月 8日， SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。但隨后 10月 30日方案修改后獲批，任志強(qiáng)終結(jié)束了一波三折的上市長跑路。萬科、保利紛紛提交申請。? 8月 22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì) 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途：? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國首艘地產(chǎn) “千億航母 ”， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。同時，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，對于降低信貸乘數(shù)，降低貸款增速起到了積極的作用。 僅一個月后的 2023年伊始，又調(diào)至 15％。因此，可以說， 2023年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場流動性過剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過多以及銀行信貸增長過快，特別是年初美國次級貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。另外，加息對購房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應(yīng)不容小視，貸款購房者壓力在不斷加大，實(shí)質(zhì)影響到貸款購房者的入市速度。 —— 政策評點(diǎn)： 自 2023年 10月 29日至今 3年多時間，央行已加息 10次，其中， 2023年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計(jì)上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。 最 能概括 市場全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2023年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的 “ 流行語 ” 或 “ 關(guān)鍵詞 ” 。 8月份國務(wù)院出臺的 24號文使得建立及完善住房保障體系成為 2023年調(diào)控的中心。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅 “三稅并進(jìn) ”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。回顧近 5年來的宏觀調(diào)控政策， 我國的 “房地產(chǎn)法律體系 ”必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴(yán)密：首付款建設(shè)部 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 出臺 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知 》 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國土資源部 《 關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的通知》對存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查2023 央行加息 國辦明電「 2023」 8號 《 關(guān)于切實(shí)文檔住房價格的通知 》 （舊國八條） 主旨是穩(wěn)定房價 溫家寶主持常務(wù)會議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問題，總結(jié)為 “新國八條”主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 （ 6月 1日實(shí)施）被稱為 “61大限 ”和 “新政 ”，被視為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施 國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的通知 》 2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 156號文 9 銀監(jiān)會出臺 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo) 》 6 國務(wù)院辦公廳 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)2023 國土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號令）8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢（ 831大限）4 國務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 “一個普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。被溫家寶總理稱為 “人民有很大的意見 ”的房價上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點(diǎn)之一。 十一月十九日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講。 他說： “如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ?中國是有１３億人口的國家，要守住１８億畝耕地的 “紅線 ”才能養(yǎng)活中國人。在中國，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)?，因?yàn)橹袊硕嗟厣伲?“對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土