【正文】 功能配套設(shè)施、物業(yè)管理、容積率、綠化率、外觀設(shè)計、開發(fā)商的誠信度與實力等等。在房產(chǎn)營銷的各個階段，品牌形象宣傳與產(chǎn)品訴求推廣是處于交錯中平穩(wěn)互動發(fā)展的。有條件的人士住宅已逐步告別了粗放的平板盒子房年代，進入了一個產(chǎn)品豐富、工藝精細、以人為本的個性化居家新時代。手機短信這一新穎的媒體平臺將成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布商業(yè)信息的較好選擇，因為準備置業(yè)的人們絕大多數(shù)配有手機。曲阜城市人口集中，城市較小，人口整體素質(zhì)較落后于沿海城市與一些大都市，人們獲取信息的途徑分散在電視、報紙及人際傳播。在北京、上海、廣州等大都市，人們生活節(jié)奏快，一個城市的信息量大，人們獲取信息的主要渠道是報紙（習慣報紙的方便、快捷、信息量大）。反觀曲阜本地，是報紙、電視、戶外、三塊并駕齊驅(qū)，電視及報紙居多，戶外其次。 ? 房產(chǎn)廣告，因其產(chǎn)品的特殊性，選擇廣告投放媒體時，有別于一般的產(chǎn)品廣告，因其產(chǎn)品信息豐富，以及對廣告視覺效果要求嚴格，使房產(chǎn)廣告的投放媒體有很大的局限性，同時具有很大的傾斜性。企業(yè)品牌意識逐步加強，使企業(yè)廣告逐步加大在一些塑造品牌方面的媒體預算，戶外廣告、路燈、車身廣告成了企業(yè)塑造大品牌、大印象的媒體新寵。 ? 公交、路燈、戶外廣告發(fā)展很快。商家的媒體投放日益多元化，報業(yè)面對電視、電臺、戶外等媒體的競爭，正在奮力打破舊框框，在曲阜發(fā)行量最大的城市信報、濟寧日報、齊魯晚報均在曲阜設(shè)立了記者站，搶抓市場。就曲阜的本土電視媒體而言，曲阜無線頻道頻道覆蓋范圍最廣，與省級以上電視臺相比，曲阜電視媒體受人才、本地經(jīng)濟以及當?shù)卣叩木窒?，產(chǎn)業(yè)化道路還很長，宣傳力度較小。 傳遞廣告信息？ 在正確的時間 有正確的對象 用正確的投放量 通過正確的媒體 整合推廣策略 ? 廣告載體分析： ? 一般來講，電視是聲形并貌，以觀感效果來講，電視最具有煽動性和視覺沖擊力，隨著有線網(wǎng)絡(luò)健全，電視頻道達 30多個，頻道收視競爭愈演愈烈。 ? 項目破土動工后即可進行內(nèi)部認購工作和預售工作 ， 通過預交部分購房款鎖定客戶 （ 祥見銷售方案 ） 。 整合推廣策略 ? 銷售渠道與手段 ? 在項目入市開盤的前期 ， 需要在主流媒體上進行大量的廣告與新聞宣傳 ， 因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些 。 ? 銷售周期及銷售目標： 富貴．名苑項目銷售周期自入市開盤起到封盤止為一年左右的時間。入市開盤當天應(yīng)推出至少 60％以上的聯(lián)排別墅和疊拼別墅，保留部分位置較好的房屋，如果銷售勢頭良好可在逐步加價的基礎(chǔ)上增加供應(yīng)量。入市前，公司應(yīng)周密做好小區(qū)兩條主要入口鋪設(shè)工作、周邊環(huán)境整治工作、樣板房建設(shè)工作、銷售人員培訓工作、前期宣傳推廣工作。 ? 通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益于開發(fā)公司、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 售后階段： 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。 ? 售中階段： 這一階段是營銷過程的主體 。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 各階段營銷工作重點： ? 售前階段： 這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內(nèi)容如下： ? 盡可能多地了解客戶的需求 ? 廣泛傳播與項目有關(guān)的積極信息 ? 所采取的主要方式如下： 市場調(diào)研； 向身邊的潛在客戶傳播項目信息； 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息 ， 從而最大可能地與客戶溝通 ，進而做到為客戶 “ 量體裁衣 ” 。 ? 他期望被打造得高貴起來 ， 盡管這不是一朝一夕的事 ， 指望自己后代成為高尚的人士 。 ? 他期望在自己的生活圈內(nèi) ， 以自己的行為舉止昭示自己的地位 ，而不僅僅是財富；房子是很好的象征 。 不甚敏銳 ， 但精明能干 ， 事業(yè)蒸蒸日上 。 ? 客戶職業(yè)分析： 個體經(jīng)營老板； 私營 、 國有企業(yè)老板； 權(quán)利部門工作人員； 部分國家公務(wù)員； 靠包工 、 加工生意富起來的農(nóng)民； 看好曲阜發(fā)展前景的外縣市私營企業(yè)老板 、 業(yè)務(wù)流動性較強的高級管理人士 。 目標客戶定位 ? 富貴 ． 名苑項目的客戶定位：講究時尚 、 追求高質(zhì)量生活品位和概念 ， 在社會上具有一定的地位的成功人士 ， 該部分人群會理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè) ， 購置產(chǎn)業(yè)的衡量標準以高檔時尚 、 體面舒適 ， 物有所值 、 物超所值為依據(jù) ， 購買商品房周邊環(huán)境 、 物業(yè)服務(wù)要求高 ， 該人群的職業(yè)多種多樣 ， 大多數(shù)管理階層 ， 工作地點不拘泥于本市 ， 這類人群一般經(jīng)歷豐富 ， 見識寬廣 ， 雖有實力 ，卻不會外露炫耀 ， 同時富貴 ． 名苑項目目標客戶對于項目區(qū)域具有很強的認可心理 。 不利因素： 曲阜市經(jīng)過連續(xù) 3年的房地產(chǎn)開發(fā)高潮 ， 商品房市場總體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢 , 居住型消費空間在短時期內(nèi)拓展有限 ， 投資型消費空間有望拓展但不確定因素增加 ， 難以形成定勢； 2022年 ， 曲阜市已經(jīng)掀起新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 ， 且在江浙等外來炒房團以二次升值為目的熱炒下 ， 房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇 ， 消費熱點有所轉(zhuǎn)移 ， 消費者對商品及小區(qū)的判斷和選擇受到干擾 ， 圣城國貿(mào)二期 ， 匯泉小區(qū)三期 ， 圣華園小區(qū) 、 聚鑫小區(qū)的策劃和推廣運作直接對該項目造成威脅 。 發(fā)展機遇與面臨的挑戰(zhàn) 發(fā)展機遇： 曲阜新區(qū)開始大規(guī)模建設(shè) ， 大市框架基本形成 。 春秋路和小東湖尚未建設(shè) ， 特別是小東湖宣傳力度小 ， 對外知名度不高 。 有大面積空地 ， 使客戶感覺建設(shè)工期長 ， 入住后會受影響 。 該項目部分面積較小戶型存在過道過多 ， 空間利用不合理情況 ， 應(yīng)留出讓客戶根據(jù)個人家庭情況和個人喜好自行分隔的余地 。 戶型分析： 聯(lián)排商品房進深較大 ， 單排兩側(cè)以內(nèi)采光性較差 ， 內(nèi)置樓梯 、一層餐廳 、 二層家庭活動室采光度低 。 多層頂層露臺部分未統(tǒng)一封閉，住戶遷入后自行安裝，影響整體外觀。 項目劣勢分析 外觀分析： 富貴．名苑三種形式的商品樓外觀均呈青灰色，局部以紅、黃、白三色進行搭配，該四種顏色的組合給人高貴、 穩(wěn)重、典雅 印象，但該顏色組合對氣候及周圍環(huán)境要求較高。 富貴 ． 名苑項目東部緊鄰小沂河匯往大沂河關(guān)鍵河段 ， 東北區(qū)域即是規(guī)劃中的小東湖 ， 現(xiàn)已基本成型 ， 即將實施開發(fā) ， 因此 ， 富貴 ． 名苑項目具有獨特的水景優(yōu)勢 。 城建開發(fā)公司無論規(guī)模 、 實力 、 信譽還是技術(shù)力量和開發(fā)質(zhì)資在曲阜市房地產(chǎn)界都具有明顯的競爭優(yōu)勢 。 因此富貴 ． 名苑項目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢 。 在曲阜市總體規(guī)劃中 ， 本區(qū)域?qū)倌闲聟^(qū)范圍 。 富貴 ． 名苑項目的推出可以發(fā)揮一些項目自身的優(yōu)勢 ，借助一系列有利條件 ， 同時也要正視和避免一些不利因素 。會所共四層，地上三層，地下一層，地下建筑面積： 1310． 7平方米。 ? 價格方面 ， 疊拚別墅相比多層住宅高一些 ， 比聯(lián)排別墅的價格低一些 ， 在富貴 ． 名苑購買一套疊拼別墅的價格在其他小區(qū)頂多買一套位置較好的復式住宅 ，然而這樣的價格卻可以帶來別墅一樣的居住感覺 ， 滿足了購房者對于理想居所和彰顯華貴的心理需求 。 ? 在建筑形態(tài)上 ， 考慮到更多人性化的設(shè)計 ， 比如露臺 、 私家花園 、 地下室 、 及車庫的設(shè)計 ， 這些又使它與純別墅所具有的舒適性最大程度上的靠攏 。 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅南面效果圖 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅北面效果圖 ? 多層住宅剖面圖 ? 多層住宅 2(車庫層總平面圖 ) ? 多層住宅 2(標準層平面圖 ) ? 多層住宅 2(頂層平面圖 ) ? 富貴．名苑疊拼別墅的特點： ? 在建筑設(shè)計上疊拼別墅是兩個相對獨立的住宅通過疊加 、 疊拼的方式來體現(xiàn)建筑形態(tài) 。比如：采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷隨意組合，提高使用率，開發(fā)公司可在銷售時根據(jù)客戶的需求決定如何分割，住戶也可在居住一段時間后根據(jù)人口、生活變化調(diào)整功能布局進行二次裝修，在房間布局上進行自由分割。富貴．名苑的多層住宅可以根據(jù)市場銷售情況變化調(diào)整房型結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性，住戶可以根據(jù)生活的改變調(diào)整住宅的功能分區(qū)，降低房屋的功能性貶值?？勺冃詫嶋H上萌芽著一種嶄新的住宅思維，不象過去傳統(tǒng)住宅，開發(fā)商建什么樣的住宅，讓買主無可奈何地接受并湊合著住，而是讓住宅適應(yīng)人，尊重人的選擇與決策的權(quán)利，真正體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的哲學。 ? 聯(lián)排 69007(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(二層平面圖 ) ?聯(lián)排 69007(三層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(車庫層東戶平面圖 ) ?聯(lián)排 66006(車庫層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(一層東、西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層東戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(三層東戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(車庫層東西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(一層東西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(二層東西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(三層東西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006900(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西二層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西三層平面圖 ) ? 富貴．名苑多層住宅的特點： ? 富貴．名苑的多層住宅用地較聯(lián)排別墅和疊拼別墅低節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，每家都擁有私家車庫，同時還具有住宅功能空間的可變性和可改性。因為聯(lián)排別墅客戶定位為成功人士，購買本類型住宅的客戶一般都配備了家庭轎車，家庭轎車是業(yè)主主人的基本交通工具。富貴．名苑的聯(lián)排別墅均在三層設(shè)置了比較受客戶歡迎的南、北兩個露臺，業(yè)主入住后可利用露臺進行花鳥魚蟲的養(yǎng)護、衣物 晾曬的活動。有些注重景觀，如做開放式家庭園林設(shè)計，以顯示業(yè)主情趣，表現(xiàn)業(yè)主的個性；有的注重實用，如做成封閉式院落，設(shè)置小型戲水池，室外燒烤場地等。 ? ４．室外空間設(shè)計注重美觀與功能的結(jié)合 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅設(shè)計有私家庭院和頂層露臺，這些空間的設(shè)計很自然地把主人的生活空間延展到室外，這也是聯(lián)排別墅吸引消費者的重要魅力所在。起居室是家庭成員娛樂交流的空間，是最體現(xiàn)家庭凝聚力的場所。在門廳處留有設(shè)置更換衣鞋的柜櫥空間，體現(xiàn)了人文化設(shè)計理念。功能的體現(xiàn)包括門的開啟形式和對戶內(nèi)交通的組織。設(shè)計師利用錯層樓梯、大面積采